الكيروسين المقترض. صعود وهبوط سوق العقارات في دبي

في اكتوبر 2008 عام, عندما ظهر التأثير السلبي للأزمة المالية بالفعل في العديد من دول العالم, أعلن رئيس شركة "نخيل" ، أكبر شركة تطوير مملوكة للدولة في دبي ، عن مشروع ضخم بقيمة $38 مليار. ما هي الثمار التي جلبتها ثقته بنفسه?

"أنا متأكد, أن معظمكم يتساءلون بحق, لماذا نطلق هذا المشروع ", - قال حينها المدير التنفيذي للشركة, كريس أو "دونيل" في مؤتمر صحفي. اذا حكمنا من خلال كلماته, حصلت على هذه الصورة: على الرغم من, ذلك في السنوات القادمة, بينما البناء جار, يواجه الاقتصاد العالمي تقلبات خطيرة, يحتاج المشروع إلى التنفيذ, حيث أن الطلب على المساكن في الإمارة يفوق العرض بشكل كبير.

"أساسيات السوق مستقرة تمامًا, - قال كريس أودونيل, "لا ينبغي أن يكون هناك أي انهيار".

ومع ذلك ، منذ خطابه ، انخفضت أسعار العقارات في دبي تقريبًا 50%. لقد ألغت شركات التنمية المحلية عددًا كبيرًا من الوظائف وجمدت العديد من المشاريع. تم تأجيل وضع أسس ناطحات السحاب الجديدة إلى أجل غير مسمى. بلغ التراجع في مؤشرات السوق لأكثر من عام ذروته الأسبوع الماضي, عندما ذكرت الصحافة ذلك, أن دبي ستحاول إعادة الهيكلة $26 مليار ديون دبي العالمية, شركة قابضة, إدارة العديد من موانئ الدولة, مرافق البنية التحتية والشركات, تعمل في سوق العقارات في البلاد.

من الرمل الى الجنة

فقاعة ضخمة, تزايد في السنوات الأخيرة في سوق العقارات المحلي, تسبب في انهيار خطير. قبل الأزمة في الإمارات, بلد صحراوي يبلغ عدد سكانه فقط 4,5 مليون شخص, تم تنفيذ إنشاء مرافق بتكلفة إجمالية $430 مليار. وفقا لمجلة ميدل ايست ايكونوميك دايجست, تطوير مراقبة الشركة في مناطق مختلفة من العالم, تقع معظم المشاريع في دبي.

كانت الطفرة العقارية في الإمارات مدفوعة بالإقراض المتاح بسهولة, حالة الفوضى في السوق, حضور مضاربين وحلوة "الأغاني" الشرقية لسلطات دبي, بما في ذلك ولي حاكم دبي الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم.

رؤيته للمدينة الثورية للشرق متسامحة, العاصمة الحديثة, منفتحون على العالم وتنوع الأديان - دائمًا ما ينزعج الجيران العرب, بما في ذلك بعض "كبار الشخصيات" المحافظين من أبو ظبي, عواصم الإمارات. لكن بالنسبة للآخرين ، أصبحت دبي مثالاً على التطبيق الناجح للنظام المالي الغربي من قبل دولة عربية حديثة.. على سبيل المثال, عين الرئيس باراك أوباما ، في خطابه في القاهرة في يونيو ، دبي إمارة ذات تنمية اقتصادية ناجحة.

إن البانوراما المهيبة لدبي هي السبب الرئيسي لفخر سكان وسلطات الإمارة. في العرض الأخير, مخصص لليوم الوطني لدبي, رجال, يرتدون ملابس عربية تقليدية, تم عرض نماذج لأبرز المباني في دبي بشكل احتفالي أمام الحشد. ومن بين النماذج الأخرى نماذج برج دبي - أطول ناطحة سحاب في العالم, والذي من المقرر افتتاحه في يناير 2010, بالإضافة إلى فندق برج العرب على شكل شراع ومول الإمارات, حيث, بجانب المحلات التجارية, также находится крытый лыжный спуск.

لقد حقق قادتنا نجاحًا هائلاً, – говорили представители дубайского бизнеса, наблюдавшие за этим парадом. – А что до кризисакогда мы выйдем из него, سنكون أقوى, من ذي قبل ".

Местные чиновники и строители оправдывали головокружительные темпы строительства в эмирате близостью Дубая к Азии и Европе, отсутствием налогов, свободным и толерантным образом жизни и ролью эмирата как центра бизнес-активности в регионе. Высокопоставленные сотрудники зарубежных компаний, архитекторы и риэлторы стекались сюда в поисках, على ما يبدو, إمكانيات غير محدودة لتنفيذ المشاريع الكبيرة. كما آمن المستثمرون العقاريون بهذا "الحلم الشرقي"., على الأقل, قبل, كيف غرقت الأسواق المالية العالمية في ركود عميق. ثم بدأ المشترون في مغادرة الأسواق, قطع أرباب العمل الموظفين, والشركات تؤجل خطط التوسع.

إزالة الضغط

والنتيجة هي فائض غير عادي في العرض في السوق. تم ملء العشرات من المباني التي تم الانتهاء منها حديثًا على طول شارع الشيخ زايد بعلامات "للإيجار".. بحسب وكالة كوليرز انترناشيونال, كان معدل الشواغر للمكاتب في المباني الجديدة على وشك 41%.

منذ وقت ليس ببعيد ، طلبت حكومة دبي تأجيل ديون دبي العالمية ستة أشهر أو أكثر.. ثم ذكرت السلطات المحلية, أنهم يخططون في المستقبل القريب لبدء إعادة هيكلة متعددة المراحل لديون الشركة. بما في ذلك خطط لإعادة الهيكلة $6 مليار من الديون, المتراكمة نتيجة لذلك, أن شركة التطوير المملوكة للدولة نخيل قدمت إقراضًا غير مدروس. يوافقون, أن إعادة الهيكلة ستتضمن خيارات مختلفة لتقليص المديونية *, بما في ذلك بيع الأصول. ذكرت من قبل دبي العالمية, بدأت الشركة بالفعل مفاوضات "بناءة" مع البنوك الفرعية.

لقد تعافت أسواق الأسهم الدولية قليلاً بالفعل من الصدمة, ومع ذلك ، فإن العواقب ليست مالية فقط. Новые сообщения о задолженностях обнаружили расхождения в позициях Дубая и столицы ОАЭ, أبو ظبي. По сообщениям неофициальных источников, федеральные власти пришли в ярость от того, что Дубай добивается приостановки погашения задолженности. Эти разногласия могут дестабилизировать важного союзника США в Персидском заливе, так как Дубай, будучи реэкспортным и оффшорным финансовым центром для иранских предприятий, рассматривается как решающий фактор для успеха кампании США по изоляции Ирана.

في الأيام الأخيرة ، تنافس مسؤولون من دبي وأبو ظبي مع بعضهم البعض لإعلان وحدتهم. ومع ذلك ، فإن الحكومة الاتحادية لدولة الإمارات العربية المتحدة, التي نظمت خطة إنقاذ واسعة النطاق في وقت سابق من هذا العام (خطة الانقاذ) شركات دبي تستحق $10 مليار, لم تقدم المساعدة لدبي العالمية.

وقائع الرحلة

بدأ نمو دبي في أوائل الثمانينيات, عندما تضاءل احتياطي النفط دفع الشيخ محمد ووالده إلى تنويع الاقتصاد المحلي. نتيجة لذلك ، ظهرت الفنادق الفخمة والبنية التحتية بأكملها في دبي, необходимая для того, чтобы заманить в эмират богатых туристов из Индии, آسيا, الشرق الأوسط, а также Европы и России. في 2002 году шейх Мухаммед разрешил иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность в определенных проектах. В итоге инвесторы начали лихорадочно скупать местную недвижимость, приобретая много строящихся объектов.

في 2004 عام, когда Nakheel анонсировал свой проект под названием Palm Jebel Ali, британка индийского происхождения Аарти Чана планировала вложить свои сбережения в недвижимость. Palm Jebel Ali является вторым впечатляющим «пальмовым» полуостровом после Palm Jumeirah. Он должен был включить в себя свайные дома, образующие 7,5-мильную цепь в виде слов поэмы, написанной шейхом Мухаммедом: «Лишь человек с широким видением может писать на воде».

По утверждению Nakheel, многие объекты должны быть сданы в декабре 2009 عام. Аарти Чана, внесла 10%-й первый взнос за виллу с пятью спальнями стоимостью $780 آلاف, для этого она продала свой дом в окрестностях Лондона. «Я поверила в «дубайскую сказку», تقول.

في 2006 году шейх Мохаммед объединил несколько правительственных компаний в холдинг Dubai World и назначил Султан-Ахмеда бен Сулайема его лидером. В свою очередь бен Сулайем назначил руководителем Nakheel австралийца Криса О’Доннелла, который в то время возглавил перспективную компанию у себя на родине.

على فكرة, Султан-Ахмед бен Сулайем и Крис О’Доннелл отказались комментировать эту статью. Представители Nakheel, также как и представитель правителя Дубая, не ответили на электронные письма авторов.

Nakheel-у «шла карта в руку» и компания готовилась открыть первый из «пальмовых» проектов, نخلة جميرا, а также приступала к реализации двух следующих проектов. في سبتمبر 2006 года ей удалось за один день реализовать все виллы стоимостью от $654 ألف. в проекте Jumeirah Park (его площадь составляет 369,88 الجا). Международные банки и местные кредиторы предоставляли кредиты в размере до 97% от покупной цены.

Для того чтобы финансировать столь крупномасштабное строительство, О’Доннелл обратился к рынку ценных бумаг с фиксированным процентным доходом. На презентации, организованной в ноябре 2006 года специально для инвесторов, Дубай был назван «прибыльным направлением», которое будет «как магнит» притягивать бизнесменов с Ближнего Востока – от Индии до Египта. حسب التوقعات, обнародованным на презентации, население Дубая (которое на тот момент составляло менее 1,2 مليون شخص), إلى عن على 14 лет должно было вырасти на два миллиона.

Инвесторы бросились скупать исламские облигации Nakheel, так называемые сукук (облигации, соответствующие принципам исламского финансового дела). Ввиду такой волны спроса Nakheel, не думая долго, увеличил эмиссию облигаций до $3,5 миллиарда.

بالنسبة الى, предоставленным информационным агентством Thomson Reuters, в тот год сектор недвижимости Дубая привлек $4,9 млрд через облигации и синдицированные кредиты**. Объем кредитования в сфере недвижимости вырос в 2008 قبل عام $30,4 миллиарда.

في 2007 году дочерняя компания Dubai World купила океанский лайнер Queen Elizabeth 2, планируя пришвартовать судно в гавани Palm Jumeirah и превратить его в роскошный отель.

Автопилот сломался

Именно в это время рынок недвижимости Дубая «дал течь». Чиновники, обеспокоенные тем, что рынок начинает «перегреваться», приняли несколько постановлений по регулировке застройки, которые были призваны ограничить спекуляцию. Также в начале 2008 года власти приступили к расследованию ряда скандалов, связанных с коррупционной деятельностью некоторых крупных компаний, работающих в сфере недвижимости и финансов.

Однако данных о ходе расследований в прессу практически не поступало. غريب جدا. شرطة, суды и сами компании старались хранить молчание. В результате подобного отсутствия прозрачности борьба с коррупцией, بدلا من, чтобы успокоить инвесторов, лишь отпугнула их.

«Инвесторы не доверяют рынку», – говорит Михаэль Диаз, юрист из Майами, с представительством фирмы в Дубае. Однако официальные лица ОАЭ утверждают, что они прилагают усилия к улучшению соответствующего законодательства.

في أبريل 2008 года полиция задержала высокопоставленного управляющего одной из ведущих дубайских девелоперских компаний. Компания утаивала факт ареста вплоть до того, пока в прессе не появились сообщения об этом инциденте. Подозреваемый свою вину отрицал.

Далее начались аресты в других крупнейших компаниях Дубая, в том числе и в Nakheel. В очередной раз представители компании не ответили на электронные письма от авторов статьи касательно расследования этих преступлений.


Пассажиров укачало

Типичным стал случай британского девелопера Артура Фитцуильяма. Он жил в Дубае в течение двух десятилетий и работал в сфере недвижимости. في 2004 году Артур подписал соглашение о застройке 1 350 000 مربع. م. пустынной земли, предоставленной правительственной компанией.

Проект под названием The Plantation Equestrian and Polo Club должен был включать в себя кондиционируемые конюшни на 800 خيل, четыре поля для игры в поло, инфраструктуру, необходимую для проведения выставок лошадей, и пятизвездочный отель. Артур Фитцуильям начал искать партнеров для привлечения дополнительного финансирования проекта. في النهاية, один британский банкир согласился предоставить деньги в обмен на 30% акций проекта.

Однако в июне 2008 года власти Дубая задержали господина Артура, банкира, предоставившего ссуду и его коллегу. ثم, في سبتمبر, банк Dubai Islamic Bank (DIB) лишил Артура Фитцуильяма права пользования землей, предназначенной для строительства проекта. الى جانب, وفقا له, было изъято более 100 пони для игры в поло. Почти год, до предъявления обвинения, он просидел в тюрьме. В итоге в марте 2009 عام, на основании обвинительного заключения поданного дубайскими прокурорами, власти обвинили семь человек в сговоре с целью обмануть DIB. Артуру Фитцуильяму было предъявлено обвинение в пособничестве этому сговору.

В прошлом месяце его перевели в дубайский госпиталь с подозрением на рак. У дверей его палаты стояло четыре вооруженных полицейских.

Фитцуильям отрицал свою вину, так же как и британский банкир, с которым он сотрудничал. «Я настаиваю на проведении справедливого судебного разбирательства, и я готов действовать в соответствии с местной системой, هو يقول, прикованный к больничной койке. – Люди, осведомленные о сути дела, أعرف, что я невиновен».

По традиции представители прокуратуры Дубая не ответили на просьбы авторов статьи о предоставлении комментария.

На фоне неопределенности в отношении этих арестов кризис, к тому моменту охвативший почти весь мир, наконец-то добрался до Дубая. Когда к концу 2008 года мировые рынки кредитования «застыли», инвесторы из-за рубежа перестали покупать недвижимость в Дубае. و هم, кто уже купил, перестали вносить ежемесячные платежи. Nakheel и прочие девелоперские компании начали производить массовые сокращения сотрудников и заморозили десятки проектов.

В феврале прошлого года неприятности коснулись и Аарти Чаны: Nakheel приостановил реализацию Palm Jebel Ali. Были проведены работы по углублению дна, однако строительство так и не началось.

По словам Аарти Чаны, она уже вложила около $550 тыс.в так и не построенный дом. В начале этого года вылетела в Дубай, чтобы попытаться спасти свои инвестиции. Она живет в апарт-отеле вместе с дочерью и старается сплотить других пострадавших инвесторов для того, чтобы подписать петицию в адрес Nakheel с требованием возмещения убытков. «Я этого просто так не оставлю, تقول. – Теперь это моя навязчивая идея».

Экстренная посадка

В октябре Nakheel предложил людям, вложившим свои средства в Palm Jebel Ali, переоформить свои контракты на другие проекты компании, уже построенные или близкие к сдаче.

في 2002 году Саймон Мерфи купил за $240 ألف. квартиру в проекте Palm Jumeirah и пять лет спустя переехал туда. В настоящее время он является так называемым резидентом-представителем Nakheel (حقيقة, председателем совета домовладельцев). هو يقول, что в последние недели Nakheel сократил расходы на техническое обслуживание проекта, в том числе прекратил уход за деревьями.

وفقا له, после объявления об отсрочке погашения задолженности многие жильцы перестали платить сборы за управление недвижимостью (قريب $700 كل شهر). В компании Nakheel отказались от комментариев. «Многие люди боятся, что их деньги просто «канут в бездну» задолженности Nakheel», – говорит Саймон Мерфи.

И все же «старший брат» поможет Дубаю расплатиться с долгами. 14 ديسمبر 2009 года власти Абу-Даби пообещали выделить $10 млрд на выплату долгов Dubai World. Из указанной суммы $4,1 млрд будет потрачено на погашение исламских облигаций Nakheel (منهم $3,52 млрд – в течение ближайших двух недель). المتبقي $5,9 مليار يتم التخطيط لإنفاقها على الاحتياجات الأخرى لدبي العالمية.

Этих средств должно хватить до апреля будущего года. Однако рынок недвижимости Дубая уже совершил экстренную и не очень мягкую посадку. لنأمل, что благодаря пожарным из Абу-Даби самолет не взорвется, иначе осколки фюзеляжа могут зацепить огромное количество инвесторов.

مرجع
* Инвестиция в долговые инструменты – вклад в проект фирм или путем покупки облигаций или долговых обязательств, а не за счет приобретения общих или привилегированных акций (обыкновенные или привилегированные акции).
** Синдицированные кредиты – займы, предоставляемые группой банков.
*** Делевередж – уменьшение использования заемных средств, снижение доли долгового финансирования.

المؤلفون: Chip Cummins, Stefania Bianchi и Mirna Sleiman (صحيفة وول ستريت جورنال)
نقل: نيكولاي سترينيكوف

مصدر: prian.ru

تقييم المادة