كثيرا جدا على قيد الحياة

ومعظم الجزء النشط من سوق العقارات في لاتفيا لمدة عام هو سوق الشقة الإيجار. في أول شهرين 2010 في العام ، تضاعف عدد المعاملات عليه نفس مؤشر العام السابق. عليك أن تدفع.

العروض الجيدة غير متوفرة

قبل عامين ، مثل هذا الجزء, كيف ايجار الشقة, كان في دور نوع من ربيبة سوق العقارات في ريغا. يبدو أنه يعمل وكان هناك بعض الطلب. لكن أصحاب المساكن أحجموا عن تأجيرها للضيوف.. معظم – فقط لفترة انتظار ارتفاع الأسعار. ثم كان هناك دائما بيع. السماسرة أنفسهم, بالمناسبة, فضل أيضا معاملات شراء وبيع الشقق أو الأراضي: لقد جلبوا دخلًا ملموسًا أكثر بكثير. وكذلك تقديم خدمات الوساطة في القطاع التجاري. في الوقت نفسه ، يتكرر السماسرة في كثير من الأحيان: لا يوجد سوق عادي لتأجير الشقق في ريغا!

لقد تغير الوضع بشكل كبير, بعد, كيف دخلت العقارات في لاتفيا ذروة شديدة الانحدار. وسط انخفاض حاد في معاملات البيع والشراء ، تألق قطاع الإسكان الإيجاري بألوان جديدة: زاد حجم العرض بشكل كبير, انخفض مستوى أسعار الطلب بشكل كبير وتكثف المعاملات. على مدار العام الماضي ، أصبح المتخصصون في مجال التأجير أحد أكثر الموظفين رواجًا في جميع شركات الوساطة الكبيرة والمتوسطة الحجم في الدولة.. "أكثر من على قيد الحياة" – يعكس هذا التقييم بوضوح تلك التطلعات والآمال, التي تم تخصيصها الآن لقطاع تأجير الشقق في العاصمة من قبل ممثلي أعمال الوساطة.

"الطلب على الشقق مرتفع للغاية. كانت هناك مشكلة في الأشهر الأخيرة: بعض الاقتراحات الجيدة – هذا هو هؤلاء, حيث السعر يتوافق مع الجودة ", – هذه هي الطريقة التي يوضح بها M2 والبوابة www.varianti.lv الموقف بواسطة Inga Upmale ، المتخصص في Ober Haus. ووفقًا لملاحظات رئيس قسم الإيجارات في مخزون المساكن لشركة Arco Real Estate Liva Jaunozola, في البداية 2010 في العام ، تضاعف عدد معاملات إيجار الشقق الأرقام, سجلت العام الماضي. والمنافسة بين اللاعبين في السوق تزداد.

الكبار يحبون المركز

يمكن تقسيم سوق تأجير الشقق في عاصمة لاتفيا إلى مجموعتين كبيرتين: مركز ريغا بالإضافة إلى مشاريع جديدة و, بصرف النظر عنهم, شقق نموذجية في الأحياء الصغيرة. تحاول شركات الوساطة الكبيرة التركيز على العمل مع أول مجموعتين. هناك تفسير مادي لهذا. الشيء هو, أن أتعاب الوسيط التقليدي – دفعة شهر واحد, والتي ، وفقًا للممارسة التي ترسخت في السنوات الأخيرة ، يدفع مالك العقار المؤجر. في حالة السكن في المركز أو في مبنى جديد – هو على الأقل مائة أو اثنان لاتس. خيارات المسلسل رخيصة جدا, أن المكافآت المستحقة غالبًا للوسطاء لا تغطي نفقاتهم, تتعلق مباشرة بإعداد الصفقة.

“لشقة من ثلاث غرف في حالة طبيعية, تقع في منطقة ريغا الصغيرة, يمكن للمضيفين الحصول عليها 100-120 لاتس في الشهر. الأموال صغيرة والمالكون ليسوا مستعدين لمشاركتها: هم أنفسهم ليس لديهم الكثير من الثروة. نعم ، وكل هذا لا يهمنا كثيرًا. كم عدد مرات الظهور التي تحتاجها للتشغيل, تنفق على الطريق وتقضي وقتك?! ثم نسمع من المالك, أنه مستعد لدفع بعض 30-50 لاتس. لا يستحق كل هذا العناء! ليس من المربح الدخول في مساكن متسلسلة خارج المركز ", – يشرح Liva Jaunozola. لذلك ، مقترحات لتأجير المساحات السكنية في المباني التسلسلية للمناطق الصغيرة, وراءها أكبر شركات الوساطة في لاتفيا, – ندرة. عادة ما يتم وضع الإعلانات في قواعد البيانات الإلكترونية والمنشورات المطبوعة إما من قبل أصحاب الشقق أنفسهم, أو ما يسمى بالوسطاء الرماديين المتخصصين للغاية. يحاول اللاعبون الجدد أيضًا الإعلان بنشاط عن أنفسهم في هذا الجزء.: يجب أن تكسب بطريقة ما اسمًا لنفسك.

غالبًا ما يبدو مخطط عمل الشركات الصغيرة ووسطاء الممارسة الخاصة هكذا: فتح بوابات عامة للدعاية العقارية ودراستها. ابحث عن المالكين وقدم خدماتهم. إذا وافقوا, ثم يتلقون صور الشقق وينشرون الإعلانات على نفس البوابات, فقط مع إحداثياتك. لمن هذه التقنيات؟? من الصعب الإجابة. عادة ما يتصفح معظم المستأجرين المحتملين بوابات العقارات بأنفسهم. وإذا وجدوا هاتف المالك هناك, ثم يتجهون إليه بالتأكيد. حسب السماسرة أنفسهم, من الحجم الإجمالي لشقق ريغا للإيجار, التي تظهر في مساحة الإنترنت المحلية, أشياء حقيقية لا أكثر 40-50%. كل ما تبقى – "خطاف", بمساعدة السماسرة الذين يحاولون القبض على عميل محتمل.


اعلان الصباح, فى الليل – العميل

تختفي الشقق الملائمة بسرعة في الأحياء السكنية في ريغا. ماذا أعني بهذا المفهوم? إذا كانت شقة أنيقة ومفروشة من غرفة واحدة في بورفشيمز, ثم يجب أن يكون سعره 60-70 لاتس شهريًا بالإضافة إلى فواتير الخدمات. في الصباح تقوم بوضع مثل هذا الإعلان في قاعدة البيانات, في المساء توقع عقد إيجار, – يقول ممثل شركة Ober Haus. – بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين ، فإن الوضع هو نفسه تقريبًا, على الرغم من إعلان سعر في المنطقة لبضعة أيام 100 لاتس, المحتمل أن, سيقف في انتظار ضيفه ".

أهداف الإيجار الشهرية لشركة Latio أكثر تواضعًا: 50-60 لاتس للشقق من غرفة واحدة, 80-90 لاتس – ل 2 غرفة و 110-120 لاتس – ل 3 غرف. بالطبع, لهذا تحتاج إلى إضافة فواتير المياه والكهرباء. صحيح, أشار لاتيو, ما الذي يعتبر أسعار الشقق في "حالة متوسطة".

في الأشهر الأخيرة ، في قطاع تسليم الشقق العادية في الأحياء الصغيرة ، كان اتجاه التقارب في معدلات الإيجار 2- و 3- شقق غرفة. هذا يرجع إلى الحقيقة, أن فواتير الخدمات لشقة من 3 غرف أعلى بكثير. اللحظة الجديدة الثانية في السوق – الاهتمام المتزايد بهذه الأحياء, مثل Teika و Mezciems. شرح لهذا – وجود مناطق متنزهات غابات كبيرة فيها. المناطق الصغيرة التقليدية ذات الطلب العالي من المستأجرين المحتملين – بورفشيمس وبلافنيكي, قليلا أسوأ – إيمانتا و زوليتيود. بشكل عام ، هم أكثر استعدادًا لطلب شقق من النوع القياسي في بنك ريغا الأيمن. يغلق Kengarags و Bolderaja قائمة التفضيلات.

في المدن الإقليمية الكبيرة في لاتفيا – في نفس Liepaja – في الأشهر الستة الماضية ، هناك أمثلة على استئجار شقق عادية بدون أي معدل إيجار – فقط لفواتير المياه والكهرباء. في ريغا ، ليست هناك حاجة للحديث عن الطابع الجماعي لهذه الظاهرة. على الرغم من حدوث حالات مماثلة. كان هناك اثنان منهم في ممارسة Ober Haus.. ومع ذلك ، لاحظ خبرائها: "السعر في مثل هذه العروض يتوافق عادة مع الجودة. لا تعتمد على, أنه سيكون من الممكن الحصول على سكن جيد. في كثير من الأحيان, الذي يدخل مجانا, يتعهد بإجراء إصلاحات تجميلية طفيفة في الشقة المستأجرة ".

مع الأخذ في الاعتبار انخفاض الأسعار ، تقل احتمالية قيام مالكي الشقق في الأحياء الدقيقة بتقديم تنازلات سعرية إضافية. فقط, إذا اقتضت ظروفهم المالية الشخصية ذلك. عندما لا تكون هناك حاجة للتسرع في العثور على مستأجر, ثم يقفون على أرض الواقع حتى النهاية.

أرخص, من عدمه

هل يمكن الحديث عن المنافسة بين الشقق المؤجرة في الأحياء الصغيرة ووسط المدينة؟? يعتقد المحاورين من "M2", أن هذا ليس السؤال. يبحث الناس عن سكن في حدود المبالغ المتوفرة لديهم والأماكن التي اختاروها: جاهز للدفع 200 لاتس شهريًا وما الذي يمكنني الحصول عليه مقابل ذلك? إذا كنت تريد شقة جيدة من 3 غرف في المركز, ولكن مقابل المال فقط 2 غرفة, ثم يوافق العميل بسرعة على خيار تقليل المساحة, من الذهاب إلى مساكن متسلسلة في المقاطعة الصغيرة.

معدلات الإيجار الحالية للشقق في وسط ريغا هي الأدنى على مدى السنوات الست الماضية وهي في حدود 3-5 لاتس لكل متر مربع. م. نادرا ما تقدم حتى أكثر الشقق الراقية تكلفة أعلى 7-8 لاتس لكل متر مربع. م. مثل هذه الحقائق تتحدث عن حالة الأسعار.. لم يعقد أي من محاورينا أي صفقات مؤخرًا, سوف يتجاوز إجمالي الإيجار 840 يورو شهريا. مثال آخر معبر: مستوى طلب صاحب بناية تحفة شارع البرت, 4, هو الآن 7 لاتس لكل متر مربع. م شهريا, بينما في 2006 العام الذي كان قريبًا منه 21 لاتو متر مربع. م. إن استئجار شقة في الوسط والمباني الجديدة يعد بالتأكيد أكثر ربحية, كيفية الشراء عن طريق الائتمان. وما زالت ليست حقيقة, أن البنوك ستمنحك قرضًا.

على وجه الخصوص الطلب في المركز 2- و 3 غرف في المباني التي تم تجديدها. يجري تقييم مدى توفر مدخل مجدد ومواقف للسيارات, إذا كان المنزل أعلى من ثلاثة طوابق, يريدون رؤية المصعد. للأسف, عدد قليل من المنازل التي تلبي هذه المعايير. مثير للإعجاب, التي يطلبها اللاتفيون أنفسهم عادةً للعثور على "treshki" لأنفسهم في المركز 180-250 لاتس بالإضافة إلى المرافق. يفكر الأجانب في عروض مماثلة في الحجم مع سعر 250-400 لاتس. طلباتهم لإصلاح وتجهيز الشقق بالأثاث والأجهزة المنزلية أعلى.

أجانب – هؤلاء هم في المقام الأول الاسكندنافيين, الألمان والبريطانيون. مهنيا – موظفي البنك, وكذلك كبار المديرين والوسطاء. يقود طيارو AirBaltic أيضًا طلبًا كبيرًا. صحيح, ميزانيتهم ​​محدودة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما لا يتوقفون كثيرًا في المركز, كم عدد المشاريع الجديدة. أحد أشهر البيوت بين الطيارين – برجا بانوراما بلازا مكتملان. شقق تصل إلى 100 مربع. م تقدم في هذا المجمع ل 260-300 لاتس في الشهر.

المشاركون في السوق القسري

مباني جديدة – شريحة جديدة وغالبًا ما تكون قسرية من سوق الإيجار. بينما تهيمن عليها عروض من البائعين - أي هؤلاء, الذين استأجروا شققًا لغرض إعادة البيع لاحقًا. لم يكن من الممكن القيام بذلك بالسعر المطلوب, وبالتالي, حتى لا تدفع من الجيب لصيانة السكن, مستأجرة. كل شهر ، يبدأ المطورون والبنوك في لعب دور متزايد في هذا القطاع.. حسب "م 2", نظمت عدة بنوك في لاتفيا مناقصات للحصول على الحق في تقديم خدمات إيجار وصيانة الشقق التي تم الاستيلاء عليها من المدينين في فبراير.

أصبحت البنوك أكثر ليبرالية تجاه المطورين الذين وجدوا أنفسهم في موقف صعب. لا يوجد شيء من هذا القبيل بعد الآن, ما هم, مثل السابق, كل ذلك يسلب. إذا كان المشروع جيد, حتى أنها توفر بعض التمويل الإضافي الصغير, لإحضار المنزل إلى الذهن. يقوم أصحاب المشروع بتركيب مطابخ وخزائن مدمجة في الشقق وتأجيرها. لضمان بعض حركة الأموال على الأقل في حساباتك. في فبراير بدأنا في طرح أحد هذه المشاريع في السوق, منزل تم تجديده بالكامل في شارع جيرترود. راهن فيه 5 اليورو (3,5 لاتا) للمربع. م, وهو أمر جذاب وفقًا لمعايير اليوم ", – أعطى مثال Liva Jaunozola.

تختلف تكلفة مقترحات إيجار المساكن في المشاريع الجديدة حسب الموقع, حيث يقع المنزل. إذا كان في المركز, سيكون حول 4-6 يورو لكل متر مربع. م. يلعب عدد المنافسين دورًا مهمًا في الدوائر الصغيرة. إذا كان هناك خمسة إلى سبعة مشاريع جديدة قريبة, تتوفر الشقق في سوق الإيجار, ثم سيكون السعر في الداخل 3-4 لاتس لكل متر مربع. م. عدد أقل من المنافسين – سيطلب المزيد.

تحدث فقط عن ظهور سوق تأجير منازل عادي حتى الآن.. مثل هذا السوق, كما هو الحال في ألمانيا, أين 40% يعيش السكان في شقق مستأجرة. حتى هؤلاء المطورين من لاتفيا, قائمة شقق للايجار, تعرف: بمجرد اقتراب أسعار المبيعات من مستويات ما قبل الأزمة, سيبدأون التداول مرة أخرى. “منذ خريف العام الماضي ، تم تجهيز ست شقق بالتشطيب الكامل والمفروشات.. الآن نحن نجهز حوالي عشرين شقة أخرى. بالتأكيد, يجب أن تذهب للحصول على تكاليف إضافية, لكن لا توجد طريقة أخرى. المبيعات سيئة, نعم وبأسعار, وهي أقل من التكلفة. لكن الشقق, خاصة مع مساحة صغيرة, العثور على المستأجرين بسرعة كبيرة. بيت للايجار?! لا يوجد مالك حتى يفكر في هذا الاحتمال. عندما يعود كل شيء إلى طبيعته, سوف تستمر المبيعات مرة أخرى ", – رواه "m2" و varianti.lv مدير المشروع Kengaraga zieds. في هذا المشروع ، يتم تقديم متر مربع من المساكن من 5 اليورو. مدة العقد القياسية – ستة أشهر. تهيمن العقود قصيرة الأجل على سوق الإيجارات اليوم.. ثلاثة- أو اتفاقيات الخمس سنوات ليست شائعة. والمستأجرين, وأصحاب المساكن المستأجرة يحاولون حماية أنفسهم. الأول قلق, هل سيكون لديهم عمل غدًا وهل سيكونون قادرين على دفع ثمن السكن. الثاني يخافون من بيع رخيصة جدا: فجأة يرتفع السوق. الغالبية العظمى من معدلات الإيجار الحالية لا تغطي و 50-60% مدفوعات الرهن العقاري لأصحاب هذه الشقق.

بمزاج إيجابي

"استقرت معدلات الإيجار للشقق, على الرغم من في عملية إبرام صفقة ، تنازلات صغيرة في 5%. ارتفاع الطلب يدفع الفكر, أن الأسعار لن تنخفض ", – تم تقديم هذه التوقعات من قبل Inga Upmale. وكان ممثل شركة Arco Real Estate أكثر تفاؤلاً: "أعتقد, الى الصيف 2010 في السنة ، حتى زيادة طفيفة في سعر الإيجار 10%. سينتهي موسم التدفئة وسيتنفس الناس بحرية أكبر. بالفعل في الأحياء الشعبية ، تغادر الشقق السوق 50-60 لاتس في الشهر. الخصائص الجيدة تكلف أكثر. نأمل, أن جودة الشقق ستتحسن. سيكون هناك تمييز أوضح. والآن لدينا جميع الشقق بحالة جيدة وسيئة, مع موقع جيد وسيئ, في منازل مجددة وغير مجددة… مسلوق في وعاء واحد. يجب على العملاء البدء في تقييم الجودة ".

مؤلف: رومان جولوبيف

بوابة الإنترنت “Variati.lv”

مصدر: prian.ru

تقييم المادة