Velmi živý

Nejaktivnějším segmentem lotyšského trhu s nemovitostmi je již rok trh s pronájmem bytů. V prvních dvou měsících 2010 počet transakcí na něm zdvojnásobil stejný ukazatel minulého roku. Musíš platit.

Dobrých nabídek je málo

Před pár lety, takový segment, jak nájem bytu, byla v roli jakési nevlastní dcery rižského realitního trhu. Zdálo se, že to funguje, a byla zde poptávka. Majitelé obytných místností se však zdráhali je pronajmout hostům.. Většina – pouze po dobu čekání na zvýšení cen. Pak vždy existoval prodej. Samotní makléři, mimochodem, také preferované transakce pro nákup a prodej bytů nebo pozemků: přinesli mnohem hmatatelnější příjem. Stejně jako poskytování zprostředkovatelských služeb v komerčním segmentu. Zároveň se makléři často opakovali: v Rize neexistuje běžný trh s pronájmem bytů!

Situace se dramaticky změnila, po, jak nemovitosti v Lotyšsku vstoupily na strmý vrchol. Uprostřed prudkého poklesu transakcí nákupu a prodeje zářil segment nájemního bydlení novými barvami: objem dodávek se významně zvýšil, úroveň poptávkových cen se výrazně snížila a transakce se zintenzivnily. Za poslední rok se specialisté na pronájem stali jedním z nejvyhledávanějších zaměstnanců ve všech velkých a středních makléřských společnostech v zemi.. „Více než živý“ – toto hodnocení jasně odráží tyto aspirace a naděje, které nyní do segmentu pronájmu bytů v hlavním městě přiřadili zástupci makléřské firmy.

„Poptávka po bytech je velmi vysoká. V posledních měsících došlo dokonce k problému: několik dobrých návrhů – to jsou ti, kde cena odpovídá kvalitě “, – takto popisuje M2 a portál www.varianti.lv situaci Ingy Upmale, specialistky na Ober Haus. A podle vyjádření vedoucího oddělení pronájmu bytového fondu společnosti Arco Real Estate Liva Jaunozola, na začátku 2010 rok se počet transakcí s pronájmem bytů zdvojnásobil, zaznamenané v loňském roce. A konkurence mezi hráči na trhu se zvyšuje.

Velcí milují centrum

Trh s nájemními byty v hlavním městě Lotyšska lze rozdělit do dvou velkých skupin: centrum Rigy plus nové projekty a, kromě nich, typické byty v mikrodistriktu. Velké makléřské společnosti se snaží soustředit na práci s prvními dvěma skupinami. Existuje pro to věcné vysvětlení. Jedná se o to, že poplatek tradičního makléře – platba jeden měsíc, kterou v souladu s praxí, která se v posledních letech zakořenila, platí majitel pronajaté nemovitosti. V případě bydlení v centru nebo v nové budově – je to nejméně sto nebo dva laty. Sériové možnosti jsou tak levné, že bonusy často způsobené makléři nepokrývají jejich výdaje, přímo souvisí s přípravou obchodu.

"Za třípokojový byt v normálním stavu.", nachází se v mikrodistriktu Riga, hostitelé mohou získat 100-120 lat za měsíc. Peníze jsou malé a majitelé nejsou připraveni je sdílet: oni sami nemají tolik bohatství. Ano, a to vše nás málo zajímá. Kolik zobrazení musíte spustit, utrácet na silnici a trávit čas?! Pak slyšet od majitele, že je připraven nám nějaké zaplatit 30-50 LVL. Nestojí to za to! Je nerentabilní zapojit se do sériového krytu mimo střed “, – vysvětluje Liva Jaunozola. Proto návrhy na pronájem obytných prostor v sériových domech mikrodistriktů, za kterými jsou největší lotyšské makléřské společnosti, – rarita. Reklamy v elektronických databázích a tištěných publikacích obvykle zadávají buď sami vlastníci bytů, nebo vysoce specializovaní a takzvaní šedí makléři. Noví hráči se také v tomto segmentu snaží aktivně deklarovat.: musíte si nějak získat jméno pro sebe.

Schéma práce malých firem a soukromých makléřů nejčastěji vypadá takto: otevřít veřejné portály pro inzerci nemovitostí a prostudovat je. Najděte majitele a nabídněte jejich služby. Pokud souhlasí, pak dostávají fotografie bytů a zveřejňují reklamy na stejných portálech, pouze s vašimi souřadnicemi. Pro koho jsou tyto techniky?? Těžko odpovědět. Většina potenciálních nájemců obvykle prochází realitní portály sama. A pokud tam najdou telefon majitele, pak se určitě obrátí k němu. Podle samotných makléřů, z celkového objemu bytů v Rize k pronájmu, které se objevují v domácím internetovém prostoru, skutečné objekty už ne 40-50%. Všechen zbytek – "Háčky", pomocí kterého se makléři snaží chytit potenciálního klienta.


Ranní oznámení, večer – zákazník

"V obytných čtvrtích Rigy rychle mizí přiměřené byty.". Co mám na mysli tímto pojmem? Pokud se jedná o elegantní a zařízený 1-pokojový byt v Purvciems, pak by měla být jeho cena 60-70 lats za měsíc plus účty za služby. Ráno umístíte takový inzerát do databáze, večer podepíšete nájemní smlouvu, – říká zástupce společnosti Ober Haus. – U 2-pokojových bytů je situace téměř stejná, i když na pár dní oznámení s cenou v okolí 100 LVL, pravděpodobně, bude čekat na svého hosta “.

Cíle měsíčního pronájmu Latio jsou o něco skromnější: 50-60 lats pro 1-pokojové byty, 80-90 LVL – pro 2-pokoj a 110-120 LVL – pro 3-pokoj. Samozřejmě, k tomu musíte přidat účty. skutečný, Uvedeno Latio, co zvažuje ceny bytů v „průměrném stavu“.

V posledních měsících byla v segmentu dodávek standardních bytů v mikrodistriktu tendence konvergence sazeb nájemného 2- a 3- pokojové apartmány. To je způsobeno skutečností, že účty za 3-pokojový byt jsou mnohem vyšší. Druhý nový okamžik na trhu – rostoucí zájem o tato sousedství, jako Teika a Mezciems. Vysvětlení – přítomnost poměrně velkých zón lesoparku. Tradiční mikrodistrikty vysoké poptávky potenciálních nájemců – Purvciems a Plavnieki, trochu horší – Imanta a Zolitude. Obecně jsou ochotnější požádat o byty standardního typu v pravobřežní Rize. Kengarags a Bolderaja zavírají seznam preferencí.

Ve velkých regionálních městech Lotyšska – ve stejné Liepaji – v posledních šesti měsících existují příklady pronájmu standardních bytů bez jakékoli nájemné – pouze pro účty. V Rize není třeba hovořit o její masivní povaze. I když se vyskytnou podobné případy. V tréninku Ober Haus byli dva.. Jeho odborníci však poznamenávají: "Cena v těchto nabídkách obvykle odpovídá kvalitě.". Nespoléhejte na, že bude možné získat dobré bydlení. Často to, kdo vstupuje zdarma, zavazuje se provést drobné kosmetické opravy v pronajatém bytě “.

Vzhledem k poklesu sazeb je u majitelů bytů v mikrodistriktech méně pravděpodobné, že udělají další cenové ústupky. Pouze, pokud to jejich osobní finanční situace vyžaduje. Když není třeba spěchat s hledáním nájemce, pak si stojí na svém až do konce.

Levnější, než nikdy

Je možné hovořit o konkurenci mezi nájemními byty v mikrodistribucích a v centru města?? Účastníci „m2“ věří, že to není otázka. Lidé hledají bydlení v mezích množství, které mají, a míst, která si vybrali: připraven zaplatit 200 lat za měsíc a co za to mohu získat? Pokud byste chtěli dobrý 3-pokojový byt v centru, ale za peníze jen 2-pokojový, pak klient rychle souhlasí s možností zmenšit plochu, než jít do sériového bydlení v mikrodistriktu.

Aktuální ceny pronájmu bytů v centru Rigy jsou nejnižší za posledních šest let a jsou v rámci 3-5 lat na čtvereční.. m. I ty nejelitnější byty jsou zřídka nabízeny dražší 7-8 lat na čtvereční.. m. Taková fakta hovoří o stavu věcí s cenami.. Žádný z našich partnerů neměl v poslední době žádné dohody, celkový nájem by překročil 840 euro za měsíc. Další výmluvný příklad: úroveň požadavku majitele budovy mistrovského díla na Albert Street, 4, je teď 7 lat na čtvereční.. m měsíčně, zatímco v 2006 rok byl blízko 21 latu za čtvereční. m. Pronájem bytu v centru a nových budov je rozhodně mnohem výhodnější, jak nakupovat na úvěr. A stále to není skutečnost, že vám banky poskytnou půjčku.

Zejména poptávka v centru je 2- a 3-pokojové byty ve zrekonstruovaných budovách. Dostupnost renovovaného vchodu a parkování se posuzuje, pokud je dům vyšší než tři patra, chtějí vidět výtah. bohužel, několik domů splňuje tato kritéria. Zajímavý, že sami Lotyši obvykle žádají, aby pro sebe našli „treshki“ v centru pro 180-250 lats plus nástroje. Cizinci zvažují nabídky podobné velikosti s cenovkou 250-400 LVL. Jejich požadavky na opravy a vybavení bytů nábytkem a domácími spotřebiči jsou vyšší.

Cizinci – jedná se především o Skandinávce, Němci a Britové. Profesionálně – zaměstnanci banky, stejně jako vrcholoví a střední manažeři. Piloti AirBaltic také zvyšují velkou poptávku. skutečný, jejich rozpočet je omezený. Navíc se často nezastaví ani tak ve středu, kolik nových projektů. Jeden z nejoblíbenějších domů mezi piloty – dvě dokončené věže Panorama Plaza. Apartmány až 100 čtvereční. m jsou nabízeny v tomto komplexu pro 260-300 lat za měsíc.

Nucení účastníci trhu

Nové budovy – nový a často vynucený segment trhu s půjčováním. I když v ní dominují nabídky prodejců - tedy těch, kteří si pronajali byty za účelem následného dalšího prodeje. Nebylo možné to udělat za požadovanou cenu, a proto, aby neplatil z kapsy za údržbu bydlení, je pronajatý. Vývojáři a banky začínají každý měsíc v tomto segmentu hrát stále větší roli.. Podle „m2“, výběrová řízení na právo poskytovat služby spojené s nájmem a údržbou bytů převzatých od dlužníků v únoru pořádala několik lotyšských bank.

"Banky se staly liberálnější vůči vývojářům, kteří se dostali do obtížné situace.". Už nic takového neexistuje, co jsou, jako předtím, všechny odnést. Pokud je projekt dobrý, dokonce poskytují nějaké malé dodatečné financování, připomenout dům. Vlastníci projektu instalují v bytech kuchyně a vestavěné skříně a pronajímají je. Aby byl zajištěn alespoň určitý pohyb peněz na vašich účtech. V únoru jsme začali nabízet jeden z těchto projektů na trhu, kompletně zrekonstruovaný dům v ulici Gertrudes. Sázejte na to 5 euro (3,5 lata) za čtvereční. m, což je na dnešní poměry atraktivní “, – dal příklad Livy Jaunozoly.

Náklady na návrhy na pronájem bydlení v nových projektech se liší v závislosti na lokalitě, kde se dům nachází. Pokud ve středu, bude to o 4-6 euro za čtvereční. m. Počet konkurentů hraje v mikrodistriktech důležitou roli. Pokud je poblíž pět až sedm nových projektů, na trhu s nájemním bydlením jsou k dispozici byty, pak bude cena uvnitř 3-4 lat na čtvereční.. m. Méně konkurentů – požádá o další.

Jen mluvit o vzniku běžného trhu s nájemními domy ještě není nutné.. Takový trh, jako v Německu, Kde 40% obyvatel žije v pronajatých bytech. I ti lotyšští vývojáři, kdo uvádí seznam bytů k pronájmu, uznat: jakmile se prodejní ceny přiblíží úrovni před krizí, začnou znovu obchodovat. "Od loňského podzimu již bylo uvedeno do provozu šest bytů s kompletním dokončením a vybavením.". Nyní připravujeme asi dvě desítky dalších bytů. Tak určitě, muset jít na dodatečné náklady, ale není jiná cesta. Prodeje jsou špatné, ano a za ceny, které jsou pod cenou. Ale byty, zejména s malou plochou, rychle najít nájemce. Pronájem domu?! Žádní majitelé o této možnosti ani neuvažují. Až se vše vrátí do normálu, prodeje půjdou znovu “, – řekla „m2“ a projektová manažerka varianti.lv Kengaraga zieds. V tomto projektu je čtvereční metr bydlení nabízen od 5 euro. Standardní doba smlouvy – šest měsíců. Na trhu s nájemním bydlením dnes dominují krátkodobé smlouvy.. Tři- nebo pětileté dohody nejsou běžné. A nájemníci, a majitelé pronajatého bydlení se snaží chránit. První se obávají, budou mít zítra práci a budou moci platit za bydlení. Druhý se bojí prodávat příliš levně: najednou trh stoupne. Drtivá většina současných sazeb nájemného nepokrývá a 50-60% hypoteční splátky vlastníků těchto bytů.

S pozitivní náladou

"Ceny za pronájem bytů se stabilizovaly.", ačkoli v procesu uzavírání dohody, malé ústupky v roce 2006 5%. Vysoká poptávka vede k myšlence, že ceny neklesnou “, – tuto předpověď poskytla Inga Upmale. Zástupce společnosti Arco Real Estate byl ještě optimističtější: "Myslím, do léta 2010 rok, dokonce i mírné zvýšení ceny pronájmu za 10%. Skončí topná sezóna a lidé budou dýchat volněji. Již v oblíbených čtvrtích opouštějí byty trh 50-60 lat za měsíc. Dobré vlastnosti stojí víc. Doufejme, že se zlepší samotná kvalita bytů. Bude existovat jasnější rozlišení. A teď máme všechny byty s dobrou a špatnou opravou, s dobrým a špatným umístěním, ve zrekonstruovaných a neobnovených domech… vařené v jednom hrnci. Zákazníci musí začít hodnotit kvalitu “.

Autor: Roman Golubev

Internetový portál “Variati.lv”

Zdroj: prian.ru

Ohodnoťte článek