Udenlandsk usikkerhed

Faldende efterspørgsel og boligpriser, auktionssalg, frysning af nye projekter er kun en del af symptomerne på krisefeber, der dækkede verdens ejendomsmarkeder. Hvad det kommende år lover? Erfarne eksperter afstår fra alt for optimistiske prognoser.

Stig op fra bunden

Resultat 2009 g. for globale ejendomsmarkeder vil, sikkert, forskellige: i nogle lande rørte krisen mere, nogle - mindre. De baltiske markeder ramte hårdest, Dubai, Spanien. Letland blev førende inden for faldende priser: her kollapsede de med mere end 50% sammenlignet med perioden før krisen, og i nogle tilfælde videre 75%. Lignende tal blev registreret i Dubai - ca. 40-50%. På grund af manglende finansiering og manglende købere blev byggeprojekter i Tyrkiet lukket, Bulgarien, Montenegro, Spanien, Thailand, USA og andre.

Imidlertid, i nogle lande berørte sådanne problemer næppe. Disse stater, hvor priserne steg langsomt, og realkreditbanker fulgte en konservativ politik, intet tab. De tyske markeder overlevede kriseåret sikkert, Schweiz, Østrig, Sverige. Frankrig viste sig at være ret stabil, Italien, Cypern og udvejsbyerne i Tyrkiet. I tyrkiske byer, где основной спрос обеспечивало местное население, количество сделок резко сократилось и, følgelig, недвижимость заметно подешевела. Это коснулось в первую очередь Стамбула, Ankara, Аданы. Ifølge Global Property Guide, в Стамбуле на окраинах цены упали на 50%, в центральных районах — на 20%. Однако в курортном сегменте ситуация сложилась совершенная иная: цены не изменились, а спрос даже вырос. Во многом благодаря тому, что из-за падения доходов на этот рынок переключился и тот класс покупателей, som tidligere var målrettet mod italienske og franske resorts.

Men alligevel det sidste kvartal 2009 g. blev en overgangsperiode for de fleste markeder. Kriselyst er aftaget noget, banker begyndte at genoptage udlån til byggefirmaer og offentligheden, antal panikforudsigelser, offentliggjort i medierne, er faldet. Forført af rabatter, boligkøbere, beroliget af stabiliteten i de seneste måneder, begyndte at vende tilbage til markedet: antallet af ikke kun opkald til ejendomsmæglere er vokset, но и реальных сделок.

Генеральный директор «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина считает, что самыми «безрыбными» оказались первые два квартала 2009 g.: «Сделки шли, но их было мало. Незначительными были и суммы. К нам приходили люди с 20 tusind. euro, med 15 tusind. евро и даже с меньшими суммами. Наслушавшись новостей о колоссальном падении цен, они хотели приобрести жилье, for eksempel, в Египте или Болгарии. Сделки хотя бы на 30–50 тыс. евро были редкостью». Однако во втором полугодии, ifølge hende, все изменилось. Появились серьезные покупатели с серьезными деньгами. Начиная с осени рынки недвижимости в большинстве стран начали восстанавливаться.

Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс также говорит о том, что последние месяцы 2009 g. по всей Западной Европе шло восстановление как фондовых рынков, так и рынков недвижимости. Практически везде отмечали рост ВВП. На основании этого И. Индриксонс предполагает, что пресловутое дно кризиса, endelig, пройдено и восстановление экономики будет набирать ход. Nu, по его прогнозам, до следующей весны на рынках недвижимости западноевропейских стран будет затишье, а с весны можно ожидать возобновления роста.

Остановка или пауза?

Однако остаются страны, чьи перспективы по выходу из кризиса до сих пор весьма сомнительны. Прежде всего это касается Америки. «Мы общались с нашими коллегами из США, пытались у них выяснить, что будет происходить с рынком дальше. Они не знают», - siger N. Zavalishina. Ситуация в Америке, efter hendes mening, может развиваться по-разному: от нового падения до роста.

Именно по поводу США мнения экспертов расходятся больше всего. Nogen tænker, что на американском рынке уже началось восстановление. Другие утверждают, что сегодняшняя стабилизация — это временное затишье и рынки отдельных городов могут опуститься еще ниже, поскольку система обновленной ипотеки до сих пор не запущена, а нынешняя стабилизация — результат правительственных денежных вливаний.

Til sidst 2009 g. в США появился один из признаков выздоровления рынка — уменьшение количества объектов жилой недвижимости, выставляемых на продажу по заниженной цене. Если в начале года они составляли 45% от всего объема рынка, то в конце III квартала — уже 39%. «Процент домов, выставленных на продажу со скидками, предельно точно отражает действительный уровень спроса на том или ином рынке, — говорит Майкл Симонсен, исполнительный директор Altos Research. — Падение этого индикатора говорит о том, что покупатели готовы приобретать объекты по рыночным ценам». Udover, начали расти объемы жилищного строительства. Imidlertid, по мнению И. Indriksonsa, о преодолении кризиса говорить пока рано, поскольку банки не готовы выдавать новые ипотечные кредиты, так как не могут разобраться, что же делать с subprime кредитами, выданными ранее.

Притяжение стабильности

Предпочтения покупателей за минувший год изменились, но не слишком кардинально. Så, по данным почти всех агентств, самой востребованной страной у российских покупателей недвижимости остается Болгария. Несмотря на все недостатки этого рынка (некоторая затоваренность, риски недостроя), россияне продолжают активно приобретать здесь апартаменты. Причина — дешевизна, усугубившаяся после кризиса.

Рейтинг других стран, по оценкам разных компаний, тоже не слишком отличается. В целом в списке наиболее востребованных рынков недвижимости, som før, остаются Испания, Montenegro, Ukraine (Krim), Cypern, kalkun, Tyskland, Egypten, Чехия и США. Но при этом популярность недвижимости Черногории заметно упала. По данным «МИЭЛЬ DPM», количество заявок на объекты в этой стране сократилось почти в два раза. sandsynligt, как предполагают эксперты, grunden er, что цены были завышены. И даже сейчас, после падения, они не всегда соответствуют качеству.

Снизился спрос и на жилье в Израиле. Большой всплеск интереса к покупке недвижимости в этой стране был зафиксирован после отмены визового режима — в конце 2008 g. Imidlertid, по словам Н. Завалишиной, постепенно он сошел на нет: «Сейчас звонки от потенциальных покупателей раздаются, но ни одной реальной сделки в этом году еще не состоялось».

Зато увеличился спрос на недвижимость в Германии, которая раньше была менее привлекательна. В течение последних десяти лет цены на жилье здесь практически не менялись, и иностранных инвесторов столь консервативные вложения не прельщали. Но в разгар кризиса стабильность местного рынка стала его козырем. Россияне все чаще рассматривают немецкие квартиры как вариант зарубежных покупок.

Также у россиян появился интерес и к Латвии. måske, в скором времени популярность местного рынка возрастет, for så vidt, по словам Н. Завалишиной, латвийское правительство рассматривает законопроект, который позволит после покупки объекта недвижимости получить вид на жительство, что для некоторых россиян станет существенным аргументом в пользу подобного приобретения.

Hovedårsager, по которым россияне покупают жилье за рубежом, также остались прежними. По данным «МИЭЛЬ DPM», это отдых плюс инвестиционная перспектива, ведение бизнеса за рубежом, получение ВНЖ и чистые инвестиции. «Мало кто подыскивает жилье просто для отдыха. Som regel, люди всегда нацелены еще и на то, чтобы покупка имела инвестиционный смысл. Многие также говорят о приобретении жилья для обучения детей. Но в реальности у нас не было таких сделок», — комментирует Н. Zavalishina.

По информации компании Gordon Rock, основной причиной покупки сегодня является возможность приобретения объекта недвижимости с крупным дисконтом в расчете на рост стоимости актива (что особенно актуально в свете кризиса). Далее по популярности идут получение стабильного дохода от сдачи в аренду, вида на жительство и диверсификация существующего бизнеса.

Между покупкой и ожиданием

Многие эксперты рекомендуют покупать ликвидные объекты на тех рынках, где произошло наиболее существенное падение цены: i USA, Spanien, Прибалтике, for så vidt, sandsynligvis, при стабильной экономике стоимость качественных объектов снова начнет расти. Однако скорость восстановления докризисного уровня цен остается под вопросом. Selvfølgelig, рано или поздно цены отыграют свое. Но этот срок может оттянуться надолго. for eksempel, как в Японии, где после краха рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века цены так и не вернулись на прежний уровень.

Однако не везде стоит ждать глобального удешевления. Даже в странах, где многие объекты потеряли в цене до 75% fra omkostningerne, некоторое жилье по-прежнему в цене. N. Завалишина приводит в пример своего клиента, который купил дом в Юрмале, подешевевший всего на 25%: «Просто Юрмала — это такой же район, как у нас Рублевка. И недвижимость здесь не станет существенно дешевле».

OG. Индриксонс советует инвесторам выбирать рынки тех стран, которые прошли кризис с минимальными потерями, со стабильной экономикой, где цены на недвижимость упали незначительно; markeder, где условия ипотечного кредитования не изменились и имеют тенденцию к улучшению. Сегодня этим параметрам соответствуют Австрия, Schweiz, Frankrig, Великобритания и Кипр. Здесь можно зарабатывать 20% в год на вложенные средства». В вышеперечисленных странах ипотечное кредитование не прекращалось и во время кризиса, а в настоящий момент условия выдачи кредитов здесь даже улучшились.

Dermed, кризис принес не только сложности. Он также создал и новые, более благоприятные условия для покупателей и инвесторов. В некоторых странах цены, endelig, соответствуют качеству недвижимости. OG, Lad os sige, трехкомнатную квартиру в Черногории, в районе Рафаэловичи (рядом с Будвой) kan købes til 100 tusind. euro, а не за 350 tusind, как до кризиса.

Forfatter: Yana Kazakova

Magasin “Ejendommen & Priser”

Kilde: prian.ru

Bedøm artiklen