Mere end i live

Det mest aktive segment af det lettiske ejendomsmarked har været lejemarkedet i et år nu. I de første to måneder 2010 antallet af transaktioner på det er fordoblet den samme indikator for det sidste år. Du skal betale.

Gode ​​tilbud mangler

For et par år siden, sådan et segment, hvordan leje af lejlighed, var i rollen som en slags stedatter til Rigas ejendomsmarked. Det syntes at fungere, og der var en vis efterspørgsel. Men ejerne af boligområder var tilbageholdende med at udleje dem til gæsterne.. Mest – kun i den periode, hvor man venter på prisstigninger. Så var der altid et salg. Mæglerne selv, i øvrigt, også foretrukne transaktioner til køb og salg af lejligheder eller jord: de bragte meget mere håndgribelig indkomst. Samt levering af formidlingstjenester i det kommercielle segment. Samtidig gentages mæglere ofte: der er ikke noget normalt lejemarked i Riga!

Situationen har ændret sig dramatisk, efter, hvordan fast ejendom i Letland kom ind i en stejl top. Midt i et kraftigt fald i køb og salgstransaktioner skinnede lejeboligsegmentet med nye farver: udbuddet steg markant, niveauet med forlangte priser er faldet betydeligt, og transaktionerne er intensiveret. I løbet af det sidste år er lejespecialister blevet en af ​​de mest efterspurgte medarbejdere i alle store og mellemstore mæglervirksomheder i landet.. "Mere end i live" – denne vurdering afspejler klart disse forhåbninger og håb, som nu er tildelt segmentet med at leje lejligheder i hovedstaden af ​​repræsentanter for mæglervirksomheden.

”Efterspørgslen efter lejligheder er meget stor. Der har endda været et problem i de seneste måneder: få gode forslag – det er dem, hvor prisen svarer til kvaliteten ", – det er sådan, M2 og portalen www.varianti.lv skitserer situationen af ​​Inga Upmale, specialist i Ober Haus. Og ifølge observationer fra lederen af ​​udlejningsafdelingen for boligmassen i Arco Real Estate Liva Jaunozola, i begyndelsen 2010 år fordobles antallet af lejlighedsleasingtransaktioner, optaget sidste år. Og konkurrencen blandt markedsaktørerne bliver højere.

De store elsker centrum

Markedet for lejelejligheder i Letlands hovedstad kan opdeles i to store grupper: centrum af Riga plus nye projekter og, bortset fra dem, typiske lejligheder i mikrodistrikter. Store mæglervirksomheder forsøger at koncentrere sig om at arbejde med de to første grupper. Der er en materiel forklaring på dette. Tingen er, at den traditionelle mæglers gebyr – en måneds betaling, som i overensstemmelse med den praksis, der har slået rod i de senere år, betaler ejeren af ​​den lejede ejendom. I tilfælde af boliger i centrum eller i en ny bygning – det er mindst hundrede eller to lats. Seriemuligheder er så billige, at bonusser ofte skyldes mæglere ikke dækker deres udgifter, direkte relateret til forberedelsen af ​​aftalen.

„For en tre-værelses lejlighed i normal stand, placeret i Riga mikrodistrikt, værter kan få 100-120 lats pr. måned. Pengene er små, og ejerne er ikke klar til at dele dem: de har ikke så meget rigdom selv. Ja, og alt dette er af lille interesse for os. Hvor mange indtryk har du brug for for at køre, bruge på vejen og bruge din tid?! Så for at høre fra ejeren, at han er klar til at betale os noget 30-50 lats. Det er ikke det værd! Det er ikke rentabelt at engagere sig i serielle boliger uden for centrum ", – forklarer Liva Jaunozola. Derfor forslag til leje af bolig i serielle bygninger i mikrodistrikter, bag hvilke er de største lettiske mæglervirksomheder, – sjældenhed. Annoncer i elektroniske databaser og trykte publikationer placeres normalt enten af ​​lejlighedsejerne selv, eller højt specialiserede og såkaldte grå mæglere. Nye spillere prøver også aktivt at erklære sig selv i dette segment.: du skal på en eller anden måde vinde et navn til dig selv.

Arbejdsordningen for små firmaer og private praktikmæglere ser oftest sådan ud: åbne offentlige portaler til ejendomsreklame og studere dem. Find ejere og tilbud deres tjenester. Hvis de er enige, så modtager de fotos af lejligheder og sender annoncer på de samme portaler, kun med dine koordinater. Hvem er disse teknikker til?? Svært at svare på. De fleste potentielle lejere gennemser normalt selv ejendomsportaler. Og hvis de finder ejerens telefon der, så henvender de sig bestemt til ham. Ifølge mæglerne selv, af den samlede mængde Riga lejligheder til leje, som vises i det indenlandske internetrum, virkelige objekter ikke mere 40-50%. Resten – "Kroge", ved hjælp af hvilke mæglere forsøger at fange en potentiel klient.


Formiddagsmeddelelse, om aftenen – kunde

”Tilstrækkelige lejligheder forsvinder hurtigt i boligkvartererne i Riga. Hvad mener jeg med dette koncept? Hvis det er en pæn og møbleret 1-værelses lejlighed i Purvciems, så skulle prisen være 60-70 lats pr. måned plus regninger. Om morgenen placerer du en sådan annonce i databasen, om aftenen underskriver du en lejekontrakt, – siger repræsentanten for firmaet Ober Haus. – For 2-værelses lejligheder er situationen næsten den samme, skønt i et par dage en meddelelse med en pris i området 100 lats, sandsynligvis, vil vente på sin gæst ".

Latios månedlige lejemål er lidt mere beskedne: 50-60 lats til 1-værelses lejligheder, 80-90 lats – til 2-værelses og 110-120 lats – til 3-værelse. Selvfølgelig, til dette skal du tilføje hjælpefakturaer. rigtigt, Latio angivet, hvad overvejer satserne for lejligheder i "gennemsnitlig stand".

I de seneste måneder har tendensen til konvergens af lejepriser for segmentet levering af standardlejligheder i mikrodistrikter 2- og 3- værelse lejligheder. Dette skyldes det faktum, at regninger for en 3-værelses lejlighed er meget højere. Det andet nye øjeblik på markedet – voksende interesse for sådanne kvarterer, som Teika og Mezciems. Forklaring til dette – tilstedeværelsen i dem af ret store skovparkzoner. Traditionelle mikrodistrikter med stor efterspørgsel fra potentielle lejere – Purvciems og Plavnieki, lidt værre – Imanta og Zolitude. Generelt er de mere villige til at bede om lejligheder af standardtype i højre bank Riga. Kengarags og Bolderaja lukker listen over præferencer.

I store regionale byer i Letland – i samme Liepaja – i de sidste seks måneder er der eksempler på leje af standardlejligheder uden nogen lejepris – kun til forsyningsregninger. I Riga er der ingen grund til at tale om fænomenets massekarakter. Selvom lignende tilfælde forekommer. Der var to af dem i Ober Haus-praksis.. Imidlertid bemærker dets eksperter: ”Prisen i sådanne tilbud svarer normalt til kvaliteten. Stol ikke på, at det vil være muligt at få gode boliger. Ofte det, der kommer gratis ind, forpligter sig til at foretage mindre kosmetiske reparationer i den lejede lejlighed ".

Under hensyntagen til de faldende satser er lejlighedsejere i mikrodistrikter mindre tilbøjelige til at give yderligere prisindrømmelser. Kun, hvis deres personlige økonomiske forhold kræver det. Når der ikke er behov for at skynde sig at finde en lejer, så holder de sig til slutningen.

Billigere, end aldrig

Er det muligt at tale om konkurrence mellem lejelejligheder i mikrodistrikter og i byens centrum?? Samtalspartnerne af "m2" tror, at dette ikke er spørgsmålet. Folk leder efter boliger inden for grænserne for de beløb, de har, og de valgte steder: klar til at betale 200 lats om måneden, og hvad kan jeg få for det? Hvis du ville have en god 3-værelses lejlighed i centrum, men for pengene kun 2-værelse, så vil klienten hurtigt acceptere muligheden for at reducere området, end at gå til seriel hus i mikrodistriktet.

De nuværende lejepriser for lejligheder i centrum af Riga er de laveste i de sidste seks år og ligger inden for 3-5 lats pr. kvm.. m. Selv de mest elite lejligheder tilbydes sjældent dyrere 7-8 lats pr. kvm.. m. Sådanne fakta taler om situationen med priserne.. Ingen af ​​vores samtalepartnere har haft nogen tilbud for nylig, den samlede husleje ville overstige 840 euro pr. måned. Et andet fortællende eksempel: niveauet for anmodning fra ejeren af ​​et mesterværkbygning på Albert Street, 4, er nu 7 lats pr. kvm.. m månedligt, der henviser til, at i 2006 år var han tæt på 21 latu til kvm. m. At leje en lejlighed i centrum og nye bygninger er bestemt meget mere rentabelt, hvordan man køber på kredit. Og stadig ikke en kendsgerning, at banker giver dig et lån.

Især efterspørgsel i centrum er 2- og 3-værelses lejligheder i renoverede bygninger. Tilgængeligheden af ​​en renoveret indgang og parkering vurderes, hvis huset er højere end tre etager, de vil se elevatoren. uheldigvis, få huse opfylder disse kriterier. Interessant, at letterne selv normalt beder om at finde "treshki" for sig selv i centrum for 180-250 lats plus forsyningsselskaber. Udlændinge overvejer tilbud af lignende størrelse med en pris på 250-400 lats. Deres anmodninger om reparation og udstyr af lejligheder med møbler og husholdningsapparater er højere.

Udlændinge – disse er primært skandinaver, Tyskere og briter. Professionelt – bankansatte, samt top- og mellemledere. AirBaltic-piloter kører også stor efterspørgsel. rigtigt, deres budget er begrænset. Plus, de stopper ofte ikke så meget i midten, hvor mange i nye projekter. Et af de mest populære huse blandt piloter – to færdige Panorama Plaza-tårne. Lejligheder op til 100 kvart. m tilbydes i dette kompleks til 260-300 lats pr. måned.

Tvungne markedsdeltagere

Nye bygninger – et nyt og ofte tvunget segment af lejemarkedet. Mens det domineres af tilbud fra forhandlere - det vil sige dem, der lejede lejligheder med henblik på efterfølgende videresalg. Det var ikke muligt at gøre dette til den ønskede pris, og derfor, for ikke at betale ud af lommen for vedligeholdelse af boliger, det lejes. Hver måned begynder udviklere og banker at spille en voksende rolle i dette segment.. I henhold til "m2", bud på retten til at levere tjenester til leje og vedligeholdelse af lejligheder overtaget af debitorer i februar blev arrangeret af flere lettiske banker.

”Bankerne er blevet mere liberale over for udviklere, der har befundet sig i en vanskelig situation. Der er ikke sådan noget mere, hvad er de, ligesom før, alle tager væk. Hvis projektet er godt, de giver endda nogle små ekstra midler, at huske huset. Projektejerne installerer køkkener og indbyggede skabe i lejlighederne og lejer dem. For at sikre mindst en bevægelse af penge på dine konti. I februar begyndte vi at tilbyde et af disse projekter på markedet, fuldstændig renoveret hus på Gertrudes gade. Spil på det 5 euro (3,5 lata) til kvm. m, hvilket er attraktivt efter nutidens standarder ", – gav eksemplet med Liva Jaunozola.

Omkostningerne ved forslag til leje af boliger i nye projekter varierer afhængigt af placeringen, hvor huset ligger. Hvis i midten, det handler om 4-6 euro pr. kvm. m. Antallet af konkurrenter spiller en vigtig rolle i mikrodistrikter. Hvis der er fem til syv nye projekter i nærheden, lejligheder er tilgængelige på lejemarkedet, så vil prisen være inden for 3-4 lats pr. kvm.. m. Færre konkurrenter – vil bede om mere.

Bare tal om fremkomsten af ​​et normalt lejeboligmarked er endnu ikke nødvendigt.. Et sådant marked, som i Tyskland, Hvor 40% af befolkningen bor i lejede lejligheder. Selv de lettiske udviklere, der viser lejligheder til leje, genkende: så snart salgspriserne nærmer sig niveauet før krisen, de begynder at handle igen. ”Siden sidste efterår er seks lejligheder allerede bestilt med komplet efterbehandling og møbler.. Nu forbereder vi omkring to dusin flere lejligheder. Jo da, skal gå til ekstra omkostninger, men der er ingen anden måde. Salget er dårligt, ja og til priser, der er under omkostningerne. Men lejlighederne, især med et lille område, find lejere ret hurtigt. Leje hus?! Ingen ejere overvejer engang denne mulighed. Når alt er tilbage til det normale, salget går igen ", – fortalt af "m2" og varianti.lv projektleder Kengaraga zieds. I dette projekt tilbydes kvadratmeter boliger fra 5 euro. Standard kontraktperiode – seks måneder. Det er kortvarige kontrakter, der dominerer lejemarkedet i dag.. Tre- eller femårsaftaler er ikke almindelige. Og lejere, og ejerne af det lejede hus forsøger at beskytte sig selv. De første er bekymrede for, vil de have arbejde i morgen og vil de være i stand til at betale for boliger. Den anden er bange for at sælge for billigt: pludselig går markedet op. Det overvældende flertal af de nuværende lejepriser dækker ikke og 50-60% pantbetalinger fra ejere for disse lejligheder.

Med et positivt humør

”Lejepriser for lejligheder er stabiliseret, selvom der i færd med at indgå en aftale er små indrømmelser mulige i 5%. Høj efterspørgsel tænkte, at priserne ikke falder ", – denne prognose blev givet af Inga Upmale. Repræsentanten for Arco Real Estate var endnu mere optimistisk: "Jeg tror, til sommeren 2010 år, endda en mindre stigning i lejeprisen for 10%. Opvarmningssæsonen slutter, og folk trækker vejret mere frit. Allerede i populære kvarterer forlader lejligheder markedet for 50-60 lats pr. måned. Gode ​​ejendomme koster mere. Forhåbentlig, at lejlighedenes kvalitet forbedres. Der vil være en klarere differentiering. Og nu har vi alle lejligheder med god og dårlig reparation, med en god og dårlig placering, i renoverede og ikke-renoverede huse… kogt i en gryde. Kunder skal begynde at evaluere kvalitet ".

Forfatter: Roman Golubev

Internetportal “Variati.lv”

Kilde: prian.ru

Bedøm artiklen