Sehr lebendig

Das aktivste Segment des lettischen Immobilienmarktes ist seit einem Jahr der Wohnungsmietmarkt. In den ersten zwei Monaten 2010 Die Anzahl der Transaktionen hat den gleichen Indikator wie im letzten Jahr verdoppelt. Du musst bezahlen.

Gute Angebote sind Mangelware

Vor ein paar Jahren ein solches Segment, wie Wohnung mieten, war in der Rolle einer Art Stieftochter des Rigaer Immobilienmarktes. Es schien zu funktionieren und es gab eine gewisse Nachfrage. Die Eigentümer von Wohnräumen zögerten jedoch, sie an Gäste zu vermieten.. Die meisten – nur für die Wartezeit auf Preiserhöhungen. Dann gab es immer einen Verkauf. Die Makler selbst, Apropos, auch bevorzugte Transaktionen für den Kauf und Verkauf von Wohnungen oder Grundstücken: Sie brachten viel greifbareres Einkommen. Sowie die Erbringung von Vermittlungsdienstleistungen im gewerblichen Bereich. Gleichzeitig wiederholten sich Makler oft: In Riga gibt es keinen normalen Wohnungsmarkt!

Die Situation hat sich dramatisch verändert, danach, wie Immobilien in Lettland einen steilen Höhepunkt erreichten. Inmitten eines starken Rückgangs der Kauf- und Verkaufstransaktionen erstrahlte das Mietwohnungssegment in neuen Farben: Das Angebotsvolumen nahm deutlich zu, Das Niveau der Angebotspreise ist deutlich gesunken und die Transaktionen haben sich intensiviert. Im vergangenen Jahr haben sich Vermietungsspezialisten zu einem der gefragtesten Mitarbeiter aller großen und mittleren Maklerunternehmen des Landes entwickelt.. "Mehr als lebendig" – Diese Einschätzung spiegelt deutlich diese Bestrebungen und Hoffnungen wider, die nun von Vertretern des Maklergeschäfts dem Segment der Mietwohnungen in der Hauptstadt zugeordnet werden.

„Die Nachfrage nach Wohnungen ist sehr hoch. In den letzten Monaten gab es sogar ein Problem: einige gute Vorschläge – das sind die, wo der Preis der Qualität entspricht ", – So skizzieren M2 und das Portal www.varianti.lv die Situation von Inga Upmale, einer Spezialistin bei Ober Haus. Und nach den Beobachtungen des Leiters der Vermietungsabteilung des Wohnungsbestandes von Arco Real Estate Liva Jaunozola, am Anfang 2010 Jahr hat sich die Anzahl der Wohnungsmiettransaktionen verdoppelt, letztes Jahr aufgenommen. Und der Wettbewerb unter den Marktteilnehmern wird immer größer.

Die Großen lieben das Zentrum

Der Markt für Mietwohnungen in der Hauptstadt Lettlands kann in zwei große Gruppen unterteilt werden: Zentrum von Riga sowie neue Projekte und, abgesehen von ihnen, typische Wohnungen in Mikrobezirken. Große Maklerunternehmen versuchen sich auf die Zusammenarbeit mit den ersten beiden Gruppen zu konzentrieren. Dafür gibt es eine materielle Erklärung. Die Sache ist, dass die traditionelle Maklergebühr – ein Monat Zahlung, die nach der in den letzten Jahren etablierten Praxis vom Eigentümer des Mietobjekts bezahlt wird. Bei Wohnraum in der Mitte oder in einem Neubau – es sind mindestens hundert oder zwei Lats. Serienoptionen sind so billig, dass die Boni, die oft Maklern zustehen, ihre Ausgaben nicht decken, in direktem Zusammenhang mit der Vorbereitung des Geschäfts.

„Für eine Dreizimmerwohnung in normalem Zustand, befindet sich im Mikrobezirk Riga, Gastgeber können bekommen 100-120 Lats pro Monat. Das Geld ist klein und die Eigentümer sind nicht bereit, es zu teilen: Sie selbst haben nicht so viel Reichtum. Ja, und das alles interessiert uns wenig. Wie viele Impressionen müssen Sie ausführen?, Verbringen Sie unterwegs und verbringen Sie Ihre Zeit?! Dann vom Besitzer zu hören, dass er bereit ist, uns etwas zu bezahlen 30-50 LVL. Es lohnt sich nicht! Es ist nicht rentabel, Seriengehäuse außerhalb des Zentrums zu betreiben. ", – erklärt Liva Jaunozola. Daher Vorschläge zur Anmietung von Wohnraum in Serienhäusern von Mikrobezirken, dahinter stehen die größten lettischen Maklerunternehmen, – Seltenheit. Anzeigen in elektronischen Datenbanken und gedruckten Veröffentlichungen werden in der Regel entweder von den Wohnungseigentümern selbst geschaltet, oder hochspezialisierte und sogenannte graue Makler. Neue Spieler versuchen sich auch aktiv in diesem Segment zu deklarieren.: du musst dir irgendwie einen Namen machen.

Das Arbeitsschema kleiner Unternehmen und privater Makler sieht meistens so aus: Öffne öffentliche Portale für Immobilienwerbung und studiere sie. Finden Sie Eigentümer und bieten Sie ihre Dienste an. Wenn sie damit einverstanden sind, dann erhalten sie Fotos von Wohnungen und schalten Anzeigen auf denselben Portalen, nur mit deinen Koordinaten. Für wen sind diese Techniken?? Schwer zu beantworten. Die meisten potenziellen Mieter durchsuchen Immobilienportale normalerweise selbst. Und wenn sie dort das Telefon des Besitzers finden, dann wenden sie sich bestimmt an ihn. Nach Angaben der Makler selbst, des Gesamtvolumens der zu vermietenden Wohnungen in Riga, die im heimischen Internetraum erscheinen, reale Objekte nicht mehr 40-50%. Alles andere – "Haken", mit deren Hilfe Makler versuchen, einen potenziellen Kunden zu fangen.


Morgenansage, Am Abend – Kunde

„In den Wohngebieten von Riga verschwinden schnell angemessene Wohnungen. Was meine ich mit diesem Konzept?? Wenn es sich um eine gepflegte und möblierte 1-Zimmer-Wohnung in Purvciems handelt, dann sollte sein Preis sein 60-70 Lats pro Monat plus Stromrechnungen. Am Morgen platzieren Sie eine solche Anzeige in der Datenbank, Abends unterschreiben Sie einen Mietvertrag, – sagt der Vertreter der Firma Ober Haus. – Bei 2-Zimmer-Wohnungen ist die Situation fast gleich, obwohl für ein paar Tage eine Ankündigung mit einem Preis in der Gegend 100 LVL, wahrscheinlich, wird auf seinen Gast warten ".

Die monatlichen Mietziele von Latio sind etwas bescheidener: 50-60 Lats für 1-Zimmer-Wohnungen, 80-90 LVL – für 2-Zimmer und 110-120 LVL – für 3 Zimmer. Natürlich, Dazu müssen Sie Stromrechnungen hinzufügen. wahr, Latio zeigte an, Was ist die Preise für Wohnungen in "durchschnittlichem Zustand".

In den letzten Monaten war im Segment der Lieferung von Standardwohnungen in Mikrobezirken die Tendenz zur Konvergenz der Mietpreise für 2- und 3- Zimmerwohnungen. Dies liegt an der Tatsache, dass Stromrechnungen für eine 3-Zimmer-Wohnung viel höher sind. Der zweite neue Moment auf dem Markt – wachsendes Interesse an solchen Stadtteilen, wie Teika und Mezciems. Erklärung dafür – das Vorhandensein ziemlich großer Waldparkzonen in ihnen. Traditionelle Mikrodistrikte mit hoher Nachfrage von potenziellen Mietern – Purvciems und Plavnieki, ein bisschen schlimmer – Imanta und Zolitude. Im Allgemeinen sind sie eher bereit, nach Standardwohnungen am rechten Ufer von Riga zu fragen. Kengarags und Bolderaja schließen die Liste der Präferenzen.

In großen regionalen Städten Lettlands – in der gleichen Liepaja – In den letzten sechs Monaten gibt es Beispiele für die Anmietung von Standardwohnungen ohne Mietpreis – nur für Stromrechnungen. In Riga besteht keine Notwendigkeit, über den Massencharakter dieses Phänomens zu sprechen. Obwohl ähnliche Fälle auftreten. Es waren zwei von ihnen in der Oberhaus Praxis.. Die Experten stellen jedoch fest: „Der Preis in solchen Angeboten entspricht normalerweise der Qualität. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass es möglich sein wird, eine gute Unterkunft zu bekommen. Oft das, wer tritt kostenlos ein, verpflichtet sich, kleinere kosmetische Reparaturen in der gemieteten Wohnung durchzuführen ".

Angesichts des Preisverfalls machen Wohnungseigentümer in Mikrobezirken mit geringerer Wahrscheinlichkeit zusätzliche Preiszugeständnisse. Nur, wenn ihre persönlichen finanziellen Verhältnisse dies erfordern. Wenn Sie sich nicht beeilen müssen, um einen Mieter zu finden, dann stehen sie bis zum Ende.

Billiger, als nie

Kann man über den Wettbewerb zwischen Mietwohnungen in Mikrobezirken und in der Innenstadt sprechen?? Die Gesprächspartner von "m2" glauben, dass dies nicht die Frage ist. Die Menschen suchen eine Unterkunft innerhalb der Grenzen ihrer Beträge und der von ihnen gewählten Orte: bereit zu zahlen 200 Lats pro Monat und was kann ich dafür bekommen? Wenn Sie eine gute 3-Zimmer-Wohnung im Zentrum suchen, aber für das geld nur 2 zimmer, dann wird der Kunde schnell der Option zustimmen, die Fläche zu reduzieren, als zum seriellen Gehäuse im Mikrobezirk zu gehen.

Die aktuellen Mietpreise für Wohnungen im Zentrum von Riga sind die niedrigsten in den letzten sechs Jahren und liegen innerhalb 3-5 Lats pro Quadratmeter. m. Selbst die elitärsten Apartments werden selten teurer angeboten 7-8 Lats pro Quadratmeter. m. Solche Tatsachen sprechen über den Stand der Dinge bei den Preisen.. Keiner unserer Gesprächspartner hat in letzter Zeit irgendwelche Geschäfte gemacht, Die Gesamtmiete würde übersteigen 840 Euro pro Monat. Ein weiteres aussagekräftiges Beispiel: das Niveau der Anfrage des Eigentümers eines Meisterwerks in der Albert Street, 4, ist jetzt 7 Lats pro Quadratmeter. m monatlich, während in 2006 Jahr war er nahe 21 latu für sq. m. Eine Wohnung im Zentrum und neue Gebäude zu mieten ist definitiv viel rentabler, wie man auf Kredit kauft. Und immer noch keine Tatsache, dass Banken Ihnen einen Kredit gewähren.

Insbesondere die Nachfrage im Zentrum sind 2- und 3-Zimmer-Apartments in renovierten Gebäuden. Das Vorhandensein eines renovierten Eingangs und eines Parkplatzes wird geprüft, wenn das Haus höher als drei Etagen ist, Sie wollen den Aufzug sehen. Leider, Nur wenige Häuser erfüllen diese Kriterien. Interessant, dass die Letten selbst in der Regel darum bitten, "treshki" für sich im Zentrum zu finden 180-250 Lats plus Dienstprogramme. Ausländer erwägen Angebote ähnlicher Größe mit einem Preis von 250-400 LVL. Die Anforderungen an die Reparatur und Ausstattung von Wohnungen mit Möbeln und Haushaltsgeräten sind höher.

Ausländer – Dies sind hauptsächlich Skandinavier, Deutsche und Briten. Beruflich – Bankangestellte, sowie Top- und Middle-Manager. AirBaltic-Piloten sind ebenfalls sehr gefragt. wahr, Ihr Budget ist begrenzt. Außerdem hören sie oft nicht so sehr in der Mitte auf, wie viele in neuen Projekten. Eines der beliebtesten Häuser unter Piloten – zwei fertiggestellte Panorama Plaza-Türme. Wohnungen bis zu 100 sq. m werden in diesem Komplex für angeboten 260-300 Lats pro Monat.

Zwangsmarktteilnehmer

Neue Gebäude – ein neues und oft erzwungenes Segment des Vermietungsmarktes. Während es von Angeboten von Wiederverkäufern dominiert wird - das sind diese, die Wohnungen zum Zwecke des späteren Weiterverkaufs gemietet haben. Dies war zum gewünschten Preis nicht möglich, und deshalb, um nicht aus eigener Tasche für die Instandhaltung von Wohnungen zu bezahlen, es ist vermietet. Jeden Monat spielen Entwickler und Banken eine zunehmende Rolle in diesem Segment.. Nach "m2", Mehrere lettische Banken organisierten Ausschreibungen für das Recht, Dienstleistungen für die Vermietung und Instandhaltung von Wohnungen zu erbringen, die im Februar von Schuldnern übernommen wurden.

„Banken sind gegenüber Entwicklern, die sich in einer schwierigen Situation befinden, liberaler geworden. So etwas gibt es nicht mehr, was sind Sie, wie früher, alle wegnehmen. Wenn das Projekt gut ist, Sie stellen sogar kleine zusätzliche Mittel zur Verfügung, das Haus in Erinnerung rufen. Die Projektbesitzer installieren Küchen und Einbauschränke in den Wohnungen und vermieten diese. Um zumindest eine gewisse Geldbewegung auf Ihren Konten sicherzustellen. Im Februar haben wir begonnen, eines dieser Projekte auf den Markt zu bringen, komplett renoviertes Haus in der Gertrudes Straße. Wetten Sie darauf 5 Euro (3,5 lata) für sq. m, das ist nach heutigen Maßstäben attraktiv ", – gab das Beispiel von Liva Jaunozola.

Die Kosten für Vorschläge zur Anmietung von Wohnungen in neuen Projekten variieren je nach Standort, wo sich das Haus befindet. Wenn in der Mitte, es wird ungefähr sein 4-6 Euro pro Quadratmeter. m. Die Anzahl der Wettbewerber spielt in Mikrobezirken eine wichtige Rolle. Wenn es fünf bis sieben neue Projekte in der Nähe gibt, Wohnungen sind auf dem Mietmarkt verfügbar, dann wird der Preis innerhalb sein 3-4 Lats pro Quadratmeter. m. Weniger Konkurrenten – werde nach mehr fragen.

Sprechen Sie einfach über die Entstehung eines normalen Mietwohnungsmarktes.. Ein solcher Markt, wie in Deutschland, Wo 40% Bevölkerung lebt in Mietwohnungen. Sogar diese lettischen Entwickler, die Wohnungen zur Miete auflisten, erkenne: sobald sich die Verkaufspreise dem Vorkrisenniveau nähern, Sie werden wieder anfangen zu handeln. „Seit Herbst letzten Jahres wurden bereits sechs Wohnungen komplett fertiggestellt und eingerichtet.. Jetzt bereiten wir ungefähr zwei Dutzend weitere Wohnungen vor. Sicher, müssen für zusätzliche Kosten gehen, aber es gibt keinen anderen Weg. Die Verkäufe sind schlecht, ja und zu preisen, die unter den Kosten liegen. Aber die Wohnungen, vor allem mit einer kleinen Fläche, Mieter ziemlich schnell finden. Miethaus?! Kein Eigentümer erwägt diese Möglichkeit. Wenn alles wieder normal ist, Verkäufe werden wieder gehen ", – erzählt von "m2" und variani.lv Projektmanager Kengaraga zieds. In diesem Projekt werden Quadratmeter Wohnraum von angeboten 5 Euro. Standardvertragslaufzeit – sechs Monate. Es sind kurzfristige Verträge, die heute den Vermietungsmarkt dominieren.. Drei- oder Fünfjahresverträge sind nicht üblich. Und Mieter, und die Eigentümer der Mietwohnungen versuchen sich zu schützen. Die ersten sind besorgt, Werden sie morgen Arbeit haben und können sie für den Wohnungsbau bezahlen?. Die zweiten haben Angst, zu billig zu verkaufen: plötzlich steigt der Markt. Die überwiegende Mehrheit der aktuellen Mietpreise deckt und nicht ab 50-60% Hypothekenzahlungen der Eigentümer für diese Wohnungen.

Mit einer positiven Stimmung

„Die Mietpreise für Wohnungen haben sich stabilisiert, obwohl im Zuge des Abschlusses eines Deals kleine Zugeständnisse in 5%. Hohe Nachfrage regt zum Nachdenken an, dass die Preise nicht fallen werden ", – Diese Prognose wurde von Inga Upmale gegeben. Der Vertreter von Arco Real Estate war noch optimistischer: "Meiner Ansicht nach, zum Sommer 2010 Jahr sogar eine leichte Erhöhung des Mietpreises für 10%. Die Heizperiode endet und die Menschen atmen freier. Bereits in beliebten Stadtteilen verlassen Wohnungen den Markt für 50-60 Lats pro Monat. Gute Immobilien kosten mehr. hoffnungsvoll, dass sich die Qualität der Wohnungen verbessern wird. Es wird eine klarere Unterscheidung geben. Und jetzt haben wir alle Wohnungen mit guter und schlechter Reparatur, mit einer guten und einer schlechten Lage, in renovierten und nicht renovierten Häusern… in einem Topf gekocht. Kunden müssen mit der Bewertung der Qualität beginnen ".

Autor: Roman Golubev

Internetportal “Variati.lv”

Quelle: prian.ru

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