Queroseno prestado. El auge y la caída del mercado inmobiliario de Dubai

En octubre 2008 año, cuando el impacto negativo de la crisis financiera ya se sentía en muchos países del mundo, El jefe de la empresa de desarrollo estatal más grande de Dubai, Nakheel, anunció un megaproyecto por valor $38 mil millones. ¿Qué frutos trajo su confianza en sí mismo??

"Estoy seguro, que la mayoría de ustedes se preguntan con razón, por qué lanzamos este proyecto ", - dijo entonces el director ejecutivo de la empresa, Chris O & rsquo; Donnell en una conferencia de prensa. A juzgar por sus palabras, Tengo esta foto: A pesar de, que en los próximos años, mientras la construcción está en marcha, la economía mundial se enfrenta a graves fluctuaciones, el proyecto necesita ser implementado, ya que la demanda de vivienda en el emirato supera significativamente la oferta.

"Los fundamentos del mercado son absolutamente estables, - dijo Chris O'Donnell, "No debería haber ningún colapso".

Sin embargo, desde su discurso, los precios de las propiedades en Dubai han caído casi 50%. Las empresas de desarrollo local han eliminado enormes puestos de trabajo y congelado muchos proyectos. La colocación de cimientos de nuevos rascacielos se ha pospuesto indefinidamente. La caída de más de un año en los indicadores del mercado alcanzó su punto máximo la semana pasada, cuando la prensa informó que, que Dubai intentará reestructurar $26 miles de millones en deuda Dubai World, holding, administrar muchos puertos estatales, instalaciones de infraestructura y empresas, operando en el mercado inmobiliario del país.

De la arena al cielo

Burbuja enorme, creciendo en los últimos años en el mercado inmobiliario local, provocó un colapso grave. Antes de la crisis en los EAU, país desértico con una población de solo 4,5 un millón de personas, se llevó a cabo la construcción de instalaciones con un costo total $430 mil millones. Según Middle East Economic Digest, empresa que supervisa el desarrollo en diferentes regiones del mundo, la mayoría de los proyectos se ubicaron en Dubai.

El auge inmobiliario en los Emiratos Árabes Unidos fue impulsado por préstamos fácilmente disponibles, situación caótica del mercado, la presencia de especuladores y las dulces "canciones" orientales de las autoridades de Dubai, incluido el gobernante hereditario de Dubai Sheikh Mohammed bin Rashid Al-Maktoum.

Su visión de la ciudad, revolucionaria para oriente, es tolerante, capital moderna, abiertos al mundo y a la diversidad de religiones - vecinos árabes siempre molestos, incluyendo algunos "peces gordos" conservadores de Abu Dhabi, capitales de los EAU. Pero para otros, Dubai se ha convertido en un ejemplo de la aplicación exitosa del sistema financiero occidental por parte de un estado árabe moderno.. Por ejemplo, El presidente Barack Obama, en su discurso de junio en El Cairo, nombró a Dubai un emirato con un desarrollo económico exitoso..

El majestuoso panorama de Dubai es el principal motivo del orgullo de los residentes y autoridades del emirato. En un desfile reciente, dedicado al Día Nacional de Dubai, hombres, vestidos con ropas tradicionales árabes, maquetas de los edificios más destacados de Dubai se llevaron ceremoniosamente ante la multitud reunida. Entre otros, se encontraban modelos del Burj Dubai, el rascacielos más alto del mundo., que se inaugurará en enero de 2010, así como el Burj Al Arab Hotel en forma de vela y el Mall of the Emirates, donde, además de tiendas, también hay una pista de esquí cubierta.

“Nuestros líderes han logrado un éxito tremendo, - dijeron representantes del negocio de Dubai, viendo este desfile. - Y que pasa con la crisis… cuando salgamos de ella, seremos aun mas fuertes, que antes ".

Los funcionarios locales y los constructores justificaron el ritmo vertiginoso de la construcción en el emirato por la proximidad de Dubai a Asia y Europa., Sin impuestos, estilo de vida libre y tolerante y el papel del emirato como centro de actividad empresarial en la región. Empleados de alto rango de empresas extranjeras, arquitectos y agentes inmobiliarios acudieron aquí en busca de, aparentemente, posibilidades ilimitadas para la implementación de proyectos a gran escala. Los inversores inmobiliarios también creyeron en este "sueño oriental", al menos, antes de, cómo los mercados financieros mundiales se hundieron en una profunda recesión. Entonces los compradores empezaron a salir de los mercados, los empleadores recortan personal, y las empresas posponen planes de expansión.

Despresurización

El resultado es un exceso de oferta extraordinario en el mercado. Decenas de edificios recién terminados a lo largo de Sheikh Zayed Road se han llenado con carteles de "Se alquila".. Según la agencia Colliers International, la tasa de disponibilidad de espacio para oficinas en edificios nuevos 41%.

No hace mucho, el gobierno de Dubai solicitó que la deuda de Dubai World se aplazara seis meses o más.. Entonces las autoridades locales declararon, que en un futuro próximo planean iniciar una reestructuración de múltiples fases de la deuda de la empresa. Incluidos planes de reestructuración $6 mil millones en deuda, acumulado como resultado, que la empresa estatal de desarrollo Nakheel hizo préstamos precipitados. Ellos aprueban, que la reestructuración incluirá varias opciones de desapalancamiento *, incluida la venta de activos. Reportado por Dubai World, la empresa ya ha iniciado negociaciones "constructivas" con los bancos subsidiarios.

Los mercados bursátiles internacionales ya se han recuperado ligeramente del shock, sin embargo, las implicaciones no son solo financieras. Nuevos informes de deuda revelan diferencias en las posiciones entre Dubai y la capital de los EAU, Abu Dhabi. Según fuentes no oficiales, las autoridades federales estaban furiosas, que Dubai busca la suspensión del pago de la deuda. Estos desacuerdos podrían desestabilizar a un importante aliado de Estados Unidos en el Golfo Pérsico, desde Dubai, ser un centro financiero de reexportación y offshore para las empresas iraníes, visto como fundamental para el éxito de la campaña de Estados Unidos para aislar a Irán.

En los últimos días, funcionarios de Dubai y Abu Dhabi han competido entre sí para declarar su unidad.. Sin embargo, el gobierno federal de los EAU, que organizó un rescate a gran escala a principios de este año (plan de rescate) Empresas de Dubai por valor $10 mil millones, no ofreció asistencia a Dubai World.

Crónica de vuelo

El crecimiento de Dubai comenzó a principios de la década de 1980., cuando las menguantes reservas de petróleo empujaron al jeque Mohammed y a su padre a diversificar la economía local. Como resultado, los hoteles de lujo y toda la infraestructura aparecieron en Dubai., necesario para eso, para atraer turistas adinerados de la India al emirato, Asia, medio este, así como Europa y Rusia. EN 2002 año Sheikh Mohammed permitió a los extranjeros adquirir bienes raíces en propiedad total en ciertos proyectos. Como resultado, los inversores comenzaron a comprar febrilmente bienes raíces locales., adquiriendo muchos proyectos en construcción.

EN 2004 año, cuando Nakheel anunció su proyecto llamado Palm Jebel Ali, La india británica Aarti Chana planeaba invertir sus ahorros en bienes raíces. Palm Jebel Ali es la segunda península de palmeras impresionante después de Palm Jumeirah. Tenía que incluir casas de pilotes, formando una cadena de 7.5 millas en la forma de las palabras del poema, escrito por Sheikh Mohammed: "Sólo una persona con una visión amplia puede escribir sobre el agua".

Según Nakheel, muchos objetos vencen en diciembre 2009 año. Aarty Chana, hizo un pago inicial del 10% en una villa de cinco dormitorios por valor $780 Cerdocyon, para esto vendió su casa en las cercanías de Londres. "Creí en el" cuento de hadas de Dubai ", Ella dice.

EN 2006 Sheikh Mohammed fusionó varias empresas gubernamentales en el holding Dubai World y nombró al sultán Ahmed bin Sulayem como su líder.. A su vez, Ben Sulayem designó al australiano Chris O & rsquo; Donnell como jefe de Nakheel, quien en ese momento dirigía una prometedora empresa en su tierra natal.

a propósito, El sultán Ahmed bin Sulayem y Chris O'Donnell se negaron a comentar sobre este artículo.. Representantes de Nakheel, así como el representante del gobernante de Dubai, no respondió a los correos electrónicos de los autores.

Nakheel "tenía una tarjeta en la mano" y la empresa se estaba preparando para abrir el primero de los proyectos de "palma", Palm Jumeirah, y también comenzamos a implementar los siguientes dos proyectos. En septiembre 2006 año logró en un día vender todas las villas que costaban desde $654 mil. en el proyecto Jumeirah Park (su área es 369,88 Georgia). Los bancos internacionales y los prestamistas locales proporcionaron préstamos hasta 97% del precio de compra.

Para financiar una construcción tan grande, O & rsquo; Donnell recurre al mercado de valores de renta fija. En presentaciones, organizado en noviembre 2006 años especialmente para inversores, Dubai ha sido nombrada un 'destino rentable', que atraerá "como un imán" a empresarios de Oriente Medio, desde la India hasta Egipto. Según previsiones, hecho público en la presentación, población de Dubai (que en ese momento era menos de 1,2 un millón de personas), para 14 años deberían haber crecido en dos millones.

Los inversores se apresuraron a comprar bonos islámicos Nakheel, así llamado sukuk (cautiverio, conforme a los principios de las finanzas islámicas). Con esta ola de demanda, Nakheel, sin pensarlo mucho, aumentó la emisión de bonos a $3,5 mil millones.

De acuerdo a, proporcionado por la agencia de noticias Thomson Reuters, ese año, el sector inmobiliario de Dubai atrajo $4,9 mil millones a través de bonos y préstamos sindicados **. El volumen de préstamos inmobiliarios aumentó en 2008 año anterior $30,4 mil millones.

EN 2007 una subsidiaria de Dubai World compró el transatlántico Queen Elizabeth 2, planeando amarrar el barco en el puerto de Palm Jumeirah y transformarlo en un hotel de lujo.

El piloto automático se rompió

Fue en este momento cuando el mercado inmobiliario de Dubai "comenzó a fluir".. Oficiales, preocupado por, que el mercado empieza a "sobrecalentarse", adoptó varias resoluciones sobre regulación de la construcción, que estaban destinados a limitar la especulación. Tambien al principio 2008 el año, las autoridades comenzaron a investigar una serie de escándalos, relacionados con las actividades de corrupción de algunas grandes empresas, trabajando en bienes raíces y finanzas.

Sin embargo, prácticamente no hubo datos sobre el avance de las investigaciones en la prensa.. Muy extraño. Policía, los tribunales y las propias empresas intentaron guardar silencio. Como resultado de esta falta de transparencia, la lucha contra la corrupción, en lugar de, para tranquilizar a los inversores, solo los asustó.

"Los inversores no confían en el mercado", - dice Michael Diaz, Abogado de Miami, con una oficina de representación en Dubai. Sin embargo, los funcionarios de los EAU afirman, que están haciendo esfuerzos para mejorar la legislación pertinente.

En abril 2008 del año, la policía detuvo a un gerente de alto rango de una de las principales empresas de desarrollo de Dubai. La empresa retuvo el hecho de la detención hasta, hasta que la prensa informó este incidente. El sospechoso negó su culpa.

Luego comenzaron los arrestos en otras empresas importantes en Dubai., incluyendo a Nakheel. Una vez más, los representantes de la empresa no respondieron a los correos electrónicos de los autores del artículo sobre la investigación de estos delitos..


Los pasajeros se marearon

El caso del desarrollador británico Arthur Fitzwilliam fue típico.. Vivió en Dubai durante dos décadas y trabajó en el sector inmobiliario.. EN 2004 año Artur firmó un acuerdo de desarrollo 1 350 000 sq. metro. tierra desértica, proporcionado por una empresa gubernamental.

El proyecto llamado The Plantation Equestrian and Polo Club debía incluir establos con aire acondicionado en 800 caballos, cuatro campos de polo, infraestructura, necesario para espectáculos ecuestres, y un hotel de cinco estrellas. Arthur Fitzwilliam comenzó a buscar socios para atraer fondos adicionales para el proyecto.. Finalmente, un banquero británico acordó prestar dinero a cambio de 30% acciones del proyecto.

Sin embargo, en junio 2008 años, las autoridades de Dubai detuvieron al señor Arthur, banquero, el prestamista y su colega. Luego, en septiembre, Banco Islámico de Dubai (DIB) despojó a Arthur Fitzwilliam del derecho a usar la tierra, destinado a la construcción del proyecto. Además, De acuerdo con él, mas que 100 caballo de polo. Casi un año, cargo pendiente, pasó en la cárcel. Como resultado, en marzo 2009 año, basado en la acusación presentada por los fiscales de Dubai, autoridades acusaron a siete personas de conspirar para defraudar a DIB. Arthur Fitzwilliam fue acusado de ayudar en esta conspiración.

El mes pasado fue trasladado a un hospital de Dubai con sospecha de cáncer.. Cuatro policías armados estaban en la puerta de su habitación..

Fitzwilliam negó su culpa, como el banquero británico, con quien colaboró. “Insisto en un juicio justo, y estoy listo para actuar según el sistema local, Él dice, postrado en cama. - Personas, experto, saber, que soy inocente ".

Tradicionalmente, los fiscales de Dubai no respondían a las solicitudes de comentarios de los autores del artículo..

En medio de la incertidumbre sobre estos arrestos, la crisis, para entonces cubriendo casi todo el mundo, finalmente llegué a Dubai. Cuando el final 2008 años, los mercados crediticios mundiales "se congelaron", los inversores extranjeros dejaron de comprar propiedades en Dubai. Y ellos, quien ya ha comprado, dejó de hacer pagos mensuales. Nakheel y otras empresas de desarrollo inmobiliario comenzaron despidos masivos y congelaron docenas de proyectos..

Aarti Chana también se metió en problemas el pasado febrero: Nakheel suspende la implementación de Palm Jebel Ali. Se trabajó para profundizar el fondo, sin embargo, la construcción nunca comenzó.

Según Aarti Chana, ella ya ha invertido sobre $550 mil en una casa aún no construida. Voló a Dubai a principios de este año, para intentar salvar su inversión. Vive en un hotel de apartamentos con su hija y está tratando de reunir a otros inversores afectados para, para firmar una petición a Nakheel reclamando daños. "No lo dejaré, Ella dice. "Esa es mi obsesión"..

Aterrizaje de emergencia

En octubre, Nakheel sugirió a la gente, han invertido en Palm Jebel Ali, reemitir sus contratos para otros proyectos de la empresa, ya construido o próximo a la entrega.

EN 2002 Simon Murphy compró por $240 mil. un apartamento en el proyecto Palm Jumeirah y se mudó allí cinco años después. Actualmente es el llamado representante residente de Nakheel. (de hecho, presidente del consejo de propietarios). Él dice, que en las últimas semanas Nakheel ha recortado los costes de mantenimiento del proyecto, incluido dejar de cuidar los árboles.

De acuerdo con él, después del anuncio del pago diferido de la deuda, muchos inquilinos dejaron de pagar las tarifas de administración de la propiedad (cerca $700 por mes). Nakheel se negó a comentar.. “Mucha gente tiene miedo, que su dinero simplemente "se hundirá en el abismo" de la deuda de Nakheel ", - dice Simon Murphy.

Aún así, el "hermano mayor" ayudará a Dubai a pagar sus deudas.. 14 diciembre 2009 años, las autoridades de Abu Dhabi prometieron asignar $10 mil millones para pagar las deudas de Dubai World. De la cantidad especificada $4,1 mil millones se gastarán en la redención de bonos islámicos Nakheel (de ellos $3,52 mil millones - durante las próximas dos semanas). El restante $5,9 Se planea gastar mil millones en otras necesidades de Dubai World.

Estos fondos deberían ser suficientes hasta abril del próximo año.. Sin embargo, el mercado inmobiliario de Dubai ya ha tenido un aterrizaje de emergencia y no tan suave.. Espero, que gracias a los bomberos de Abu Dhabi, el avión no explotará, De lo contrario, los fragmentos del fuselaje pueden atrapar a una gran cantidad de inversores..

REFERENCIA
* Inversión en instrumentos de deuda: invertir en el proyecto de una empresa o mediante la compra de bonos u obligaciones de deuda., y no comprando acciones ordinarias o preferidas (acciones ordinarias o preferidas).
** Préstamos sindicados - préstamos, proporcionado por un grupo de bancos.
*** Desapalancamiento: reducción del uso de fondos prestados, Disminución de la participación del financiamiento mediante deuda..

Autores: Chip Cummins, Stefania Bianchi y Mirna Sleiman (El periodico de Wall Street)
Transferir: Nikolay Strelnikov

Fuente: prian.ru

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