Muy vivo

El segmento activo la mayor parte del mercado de bienes raíces de Letonia por un año es el mercado de alquiler de apartamentos. En los dos primeros meses 2010 el número de transacciones en él se ha duplicado el mismo indicador del año pasado. Tienes que pagar.

Las buenas ofertas escasean

Hace un par de años, tal segmento, cómo se alquila el apartamento, estaba en el papel de una especie de hijastra del mercado inmobiliario de Riga. Parecía estar funcionando y había algo de demanda.. Pero los propietarios de las viviendas se mostraban reacios a alquilarlas a los huéspedes.. Más – solo durante el período de espera de aumentos de precios. Entonces siempre hubo una venta. Los propios corredores, por cierto, también transacciones preferidas para la compra y venta de apartamentos o terrenos: trajeron ingresos mucho más tangibles. Así como la prestación de servicios de intermediación en el segmento comercial. Al mismo tiempo, los corredores solían repetir: no existe un mercado normal de alquiler de apartamentos en Riga!

La situación ha cambiado dramáticamente, después, cómo los bienes raíces en Letonia entraron en un pico empinado. En medio de una fuerte caída en las transacciones de compra y venta, el segmento de vivienda en alquiler brilló con nuevos colores: el volumen de suministro aumentó significativamente, el nivel de precios solicitados ha disminuido significativamente y las transacciones se han intensificado. Durante el último año, los especialistas en alquiler se han convertido en uno de los empleados más buscados en todas las empresas de corretaje grandes y medianas del país.. "Más que vivo" – esta evaluación refleja claramente esas aspiraciones y esperanzas, que ahora son asignados al segmento de alquiler de departamentos en la capital por representantes de la empresa de corretaje.

“La demanda de apartamentos es muy alta. Incluso ha habido un problema en los últimos meses.: algunas buenas sugerencias – que son esos, donde el precio corresponde a la calidad ", – así es como M2 y el portal www.varianti.lv describen la situación por Inga Upmale, especialista de Ober Haus. Y según las observaciones del responsable del departamento de alquiler del parque de viviendas de Arco Real Estate Liva Jaunozola, al principio 2010 año, el número de transacciones de alquiler de apartamentos duplicó las cifras, registrado el año pasado. Y la competencia entre los actores del mercado es cada vez mayor.

Los grandes aman el centro

El mercado de apartamentos de alquiler en la capital de Letonia se puede dividir en dos grandes grupos: centro de Riga más nuevos proyectos y, aparte de ellos, apartamentos típicos en microdistritos. Las grandes empresas de corretaje intentan concentrarse en trabajar con los dos primeros grupos. Hay una explicación material para esto. La cosa es, que la tarifa del corredor tradicional – pago de un mes, que, de acuerdo con la práctica que se ha arraigado en los últimos años, el propietario del inmueble alquilado paga. En el caso de vivienda en el centro o en edificio nuevo – son al menos cien o dos lats. Las opciones en serie son tan baratas, que las bonificaciones a menudo debidas a los corredores no cubren sus gastos, directamente relacionado con la preparación del trato.

"Para un apartamento de tres habitaciones en condiciones normales, ubicado en el microdistrito de Riga, los anfitriones pueden conseguir 100-120 lats por mes. El dinero es pequeño y los propietarios no están dispuestos a compartirlo.: ellos mismos no tienen tanta riqueza. Sí, y todo esto nos interesa poco. ¿Cuántas impresiones necesita ejecutar?, gastar en la carretera y gastar su tiempo?! Entonces para escuchar al dueño, que está dispuesto a pagarnos algo 30-50 lats. Que no vale la pena! No es rentable participar en viviendas en serie fuera del centro ", – explica Liva Jaunozola. Por tanto, propuestas de alquiler de espacios residenciales en edificios seriales de microdistritos, detrás de las cuales se encuentran las mayores empresas de corretaje de Letonia, – rareza. Los anuncios en bases de datos electrónicas y publicaciones impresas suelen ser colocados por los propios propietarios del apartamento., o intermediarios altamente especializados y llamados grises. Los nuevos jugadores también están tratando de declararse activamente en este segmento.: de alguna manera debes ganarte un nombre.

El esquema de trabajo de las pequeñas empresas y los corredores privados en ejercicio suele tener este aspecto: abrir portales públicos de publicidad inmobiliaria y estudiarlos. Encuentra propietarios y ofrece sus servicios. Si estan de acuerdo, luego reciben fotos de apartamentos y publican anuncios en los mismos portales, solo con tus coordenadas. ¿Para quién son estas técnicas?? Difícil de contestar. La mayoría de los posibles inquilinos suelen navegar por los portales inmobiliarios.. Y si encuentran el teléfono del dueño ahí, entonces ciertamente se vuelven hacia él. Según los propios corredores, del volumen total de apartamentos en alquiler en Riga, que aparecen en el espacio de Internet doméstico, objetos reales no más 40-50%. Todo el resto – Manos, con la ayuda de qué corredores están tratando de atrapar a un cliente potencial.


Anuncio de la mañana, Por la tarde – cliente

“Los apartamentos adecuados están desapareciendo rápidamente en los distritos residenciales de Riga. ¿Qué quiero decir con este concepto?? Si es un apartamento de 1 habitación limpio y amueblado en Purvciems, entonces su precio debería ser 60-70 lats por mes más facturas de servicios públicos. Por la mañana coloca un anuncio de este tipo en la base de datos, por la noche firmas un contrato de arrendamiento, – dice el representante de la empresa Ober Haus. – Para apartamentos de 2 habitaciones, la situación es casi la misma., aunque por un par de días un anuncio con un precio en la zona 100 lats, probable, estará esperando a su invitado ".

Los objetivos de alquiler mensual de Latio son un poco más modestos: 50-60 lats para apartamentos de 1 habitación, 80-90 lats – para 2 habitaciones y 110-120 lats – para 3 habitaciones. por supuesto, a esto necesita agregar facturas de servicios públicos. verdad, Latio indicó, lo que está considerando las tarifas para apartamentos en "condición promedio".

En los últimos meses, en el segmento de entrega de apartamentos estándar en microdistritos, la tendencia de convergencia de las tarifas de alquiler para 2- y 3- apartamentos de la habitación. Esto se debe al hecho, que las facturas de servicios públicos de un apartamento de 3 habitaciones son mucho más altas. El segundo nuevo momento en el mercado – creciente interés en estos barrios, como Teika y Mezciems. Explicación de esto – la presencia en ellos de zonas de parques forestales bastante grandes. Microdistritos tradicionales de alta demanda por parte de potenciales inquilinos – Purvciems y Plavnieki, un poco peor – Imanta y Zolitude. En general, están más dispuestos a pedir apartamentos de tipo estándar en la margen derecha de Riga.. Kengarags y Bolderaja cierran la lista de preferencias.

En las grandes ciudades regionales de Letonia – en el mismo Liepaja – en los últimos seis meses hay ejemplos de alquiler de apartamentos estándar sin tarifa de alquiler – solo para facturas de servicios públicos. En Riga, no es necesario hablar del carácter masivo de este fenómeno.. Aunque ocurren casos similares. Había dos de ellos en la práctica de Ober Haus.. Sin embargo, sus expertos señalan: “El precio en este tipo de ofertas suele corresponder a la calidad. No cuentes con, que será posible conseguir una buena vivienda. A menudo eso, quien entra gratis, se compromete a realizar pequeñas reparaciones cosméticas en el apartamento alquilado ".

Teniendo en cuenta la caída de las tasas, es menos probable que los propietarios de apartamentos en microdistritos hagan concesiones de precios adicionales. Solamente, si sus circunstancias financieras personales así lo requieren. Cuando no hay necesidad de apresurarse a encontrar un inquilino, luego mantente firme hasta el final.

Mas barato, que nunca

¿Se puede hablar de competencia entre apartamentos de alquiler en microdistritos y en el centro de la ciudad?? Los interlocutores de "m2" creen, que esta no es la cuestión. Las personas buscan vivienda dentro de los límites de las cantidades que tienen y los lugares que han elegido: listo para pagar 200 lats por mes y qué puedo obtener por ello? Si querías un buen piso de 3 habitaciones en el centro, pero por el dinero solo 2 habitaciones, entonces el cliente aceptará rápidamente la opción de reducir el área, que ir a viviendas en serie en el microdistrito.

Las tarifas de alquiler actuales de apartamentos en el centro de Riga son las más bajas de los últimos seis años y están dentro de 3-5 lats por sq.. metro. Incluso los apartamentos más elitistas rara vez se ofrecen más caros 7-8 lats por sq.. metro. Tales hechos hablan de la situación de los precios.. Ninguno de nuestros interlocutores ha tenido acuerdos recientemente., el alquiler total excedería 840 euro por mes. Otro ejemplo revelador: el nivel de solicitud del propietario de un edificio de obra maestra en Albert Street, 4, es ahora 7 lats por sq.. m mensual, Mientras en 2006 año en el que estuvo cerca 21 latu para sq. metro. Alquilar un apartamento en el centro y edificios nuevos es definitivamente mucho más rentable, cómo comprar a crédito. Y todavía no es un hecho, que los bancos te darán un préstamo.

En particular, la demanda en el centro son 2- y apartamentos de 3 habitaciones en edificios renovados. Se está evaluando la presencia de una entrada y un estacionamiento renovados, si la casa tiene más de tres pisos, quieren ver el ascensor. Desafortunadamente, pocas casas cumplen con estos criterios. Interesante, que los propios letones suelen pedir encontrar "treshki" en el centro para 180-250 lats plus utilities. Los extranjeros están considerando ofertas similares en tamaño con un precio de 250-400 lats. Las solicitudes de reparación y equipamiento de apartamentos con muebles y electrodomésticos son mayores..

Extranjeros – estos son principalmente escandinavos, Alemanes y británicos. Profesionalmente – empleados bancarios, así como los mandos superiores y medios. Los pilotos de AirBaltic también están generando una gran demanda. verdad, su presupuesto es limitado. Además, a menudo no se detienen tanto en el centro., cuantos en nuevos proyectos. Una de las casas más populares entre los pilotos. – dos torres Panorama Plaza completadas. Apartamentos hasta 100 sq. m se ofrecen en este complejo para 260-300 lats por mes.

Participantes del mercado forzados

Nuevos edificios – un segmento nuevo y a menudo forzado del mercado de alquiler. Si bien está dominado por ofertas de revendedores, es decir, aquellos, que alquilaron apartamentos con el fin de revenderlos posteriormente. No fue posible hacer esto al precio deseado., y por lo tanto, para no pagar de su bolsillo el mantenimiento de la vivienda, se alquila. Cada mes, los desarrolladores y los bancos comienzan a desempeñar un papel cada vez mayor en este segmento.. Según "m2", Varios bancos letones organizaron licitaciones para obtener el derecho a prestar servicios de arrendamiento y mantenimiento de apartamentos asumidos a los deudores en febrero.

“Los bancos se han vuelto más liberales con los desarrolladores que se han encontrado en una situación difícil. Ya no existe tal cosa, Qué son, como antes, todo para llevar. Si el proyecto es bueno, incluso proporcionan una pequeña financiación adicional, para recordar la casa. Los propietarios del proyecto instalan cocinas y armarios empotrados en los apartamentos y los alquilan. Para asegurar al menos algún movimiento de dinero en sus cuentas. En febrero comenzamos a ofrecer uno de estos proyectos en el mercado., casa totalmente reformada en la calle Gertrudes. Apueste en eso 5 euro (3,5 lata) por sq. metro, que es atractivo para los estándares actuales ", – dio el ejemplo de Liva Jaunozola.

El costo de las propuestas de alquiler de vivienda en nuevos proyectos varía según la ubicación, donde esta ubicada la casa. Si en el centro, será sobre 4-6 euro por metro cuadrado. metro. El número de competidores juega un papel importante en los microdistritos. Si hay de cinco a siete nuevos proyectos cercanos, los apartamentos están disponibles en el mercado de alquiler, entonces el precio estará dentro 3-4 lats por sq.. metro. Menos competidores – pedirá más.

Solo hable sobre la aparición de un mercado de viviendas de alquiler normal hasta ahora.. Tal mercado, como en alemania, Dónde 40% población vive en apartamentos alquilados. Incluso esos desarrolladores letones, que listan apartamentos en alquiler, reconocer: tan pronto como los precios de venta se acerquen a los niveles previos a la crisis, comenzarán a operar de nuevo. “Desde el otoño del año pasado, ya se han encargado seis apartamentos con acabados y muebles completos.. Ahora estamos preparando unas dos docenas de apartamentos más.. ¡Por supuesto, tiene que ir por costos adicionales, pero no hay otra manera. Las ventas son malas, si y a precios, que están por debajo del costo. Pero los apartamentos, especialmente con un área pequeña, encontrar inquilinos con bastante rapidez. Casa de alquiler?! Ningún propietario siquiera considera esta posibilidad. Cuando todo vuelva a la normalidad, las ventas volverán ", – contado por "m2" y el director del proyecto de varianti.lv, Kengaraga zieds. En este proyecto se ofrece metro cuadrado de vivienda desde 5 euro. Término estándar del contrato – seis meses. Son los contratos a corto plazo los que dominan el mercado de alquiler en la actualidad.. Tres- o acuerdos de cinco años no son comunes. Y los inquilinos, y los dueños de las viviendas alquiladas están tratando de protegerse. Los primeros están preocupados por, ¿Tendrán trabajo mañana y podrán pagar la vivienda?. Los segundos tienen miedo de vender demasiado barato: de repente el mercado sube. La inmensa mayoría de las tarifas de alquiler actuales no cubren y 50-60% pagos de hipoteca de los propietarios de estos apartamentos.

Con buen humor

"Las tarifas de alquiler de apartamentos se han estabilizado, aunque en el proceso de concluir un trato, son posibles pequeñas concesiones en 5%. La alta demanda impulsa el pensamiento, que los precios no bajen ", – este pronóstico fue dado por Inga Upmale. El representante de Arco Real Estate se mostró aún más optimista: "Yo creo que, al verano 2010 año, incluso un ligero aumento en el precio de alquiler para 10%. La temporada de calefacción terminará y la gente respirará más libremente. Ya en los barrios populares, los apartamentos están saliendo del mercado para 50-60 lats por mes. Las buenas propiedades cuestan más. Ojalá, que la calidad misma de los apartamentos mejorará. Habrá una diferenciación más clara. Y ahora tenemos todos los apartamentos en buen y mal estado, con buena y mala ubicación, en casas renovadas y no renovadas… hervido en una olla. Los clientes deben empezar a evaluar la calidad ".

Autor: Roman Golubev

Portal de internet “Variati.lv”

Fuente: prian.ru

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