Laenatud petrooleum. Dubai kinnisvaraturu tõus ja langus

Oktoobris 2008 aasta, когда негативное влияние финансового кризиса уже чувствовалось во многих странах мира, глава крупнейшей государственной девелоперской компании Дубая Nakheel анонсировал мега-проект стоимостью $38 miljardit. Какие плоды принесла его самоуверенность?

"Ma olen kindel, что большинство из вас вполне обоснованно задаются вопросом, зачем мы запускаем этот проект», – сказал тогда исполнительный директор компании, Крис О’Доннелл на пресс-конференции. Судя по его словам, получалась такая картина: vaatamata, что в ближайшие годы, пока будет вестись строительство, мировую экономику ожидают серьезные колебания, проект необходимо реализовать, так как спрос на жилье в эмирате значительно превышает предложение.

«Фундаментальные показатели рынка абсолютно стабильны, – говорил Крис О’Доннел, – Никакого обвала быть не должно».

Однако с момента его выступления цены на дубайскую недвижимость снизились почти на 50%. Местные девелоперские компании сократили огромное количество рабочих мест и заморозили множество проектов. Закладка фундамента новых небоскребов была отложена на неопределенный срок. Более чем годовое снижение рыночных индикаторов достигло своего пика на прошлой неделе, когда в прессе появились сообщения о том, что Дубай будет стараться реструктурировать $26 miljardit võlga Dubai World, valdusfirma, управляющей множеством государственных портов, объектов инфраструктуры и предприятиями, оперирующими на рынке недвижимости страны.

Из песка в небеса

Огромный пузырь, росший в течение последних лет на местном рынке недвижимости, послужил причиной серьезнейшего обвала. До кризиса на территории ОАЭ, пустынной страны с населением всего 4,5 miljonit inimest, велось строительство объектов суммарной стоимостью $430 miljardit. По данным Middle East Economic Digest, компании следящей за девелопментом в разных регионах мира, большинство проектов располагалось в Дубае.

Бум на недвижимость в ОАЭ был обусловлен легкодоступным кредитованием, хаотичной ситуацией на рынке, присутствием спекулянтов и сладкими восточными «песнями» дубайских властей, в том числе и наследного правителя Дубая Шейха Мухаммеда бен Рашида Аль-Мактума.

Его революционное для востока видение города – толерантной, современной столицы, открытой для мира и многообразия религий – всегда раздражало арабских соседей, в том числе и некоторых консервативных «шишек» из Абу-Даби, столицы ОАЭ. Но для других Дубай стал примером успешного применения западной финансовой системы современным арабским государством. Näiteks, президент Барак Обама в своей июньской речи в Каире назвал Дубай эмиратом с успешным экономическим развитием.

Величественная панорама Дубая – это главная причина для гордости жителей и властей эмирата. На недавнем параде, посвященном Национальному дню Дубая, mehed, одетые в традиционные арабские одежды, торжественно проносили перед собравшейся толпой макеты наиболее выдающихся дубайских зданий. Среди прочих были модели Burj Dubai – самого высокого небоскреба в мире, который должен открыться в январе 2010-го, а также выполненного в форме паруса отеля Burj Al Arab Hotel и торгового центра The Mall of the Emirates, milles, помимо магазинов, также находится крытый лыжный спуск.

„Meie juhid on teinud suuri edusamme, – говорили представители дубайского бизнеса, наблюдавшие за этим парадом. – А что до кризисакогда мы выйдем из него, oleme veelgi tugevamad, kui enne ".

Местные чиновники и строители оправдывали головокружительные темпы строительства в эмирате близостью Дубая к Азии и Европе, makse pole, vaba ja salliv eluviis ning emiraadi roll piirkonna äritegevuse keskusena. Välisettevõtete kõrged töötajad, arhitektid ja maaklerid kogunesid siia otsima, näiliselt, piiramatud võimalused suuremahuliste projektide elluviimiseks. Kinnisvarainvestorid uskusid ka seda "idapoolset unistust", vähemalt, enne, kuidas globaalsed finantsturud langesid sügavasse majanduslangusesse. Siis hakkasid ostjad turgudelt lahkuma, tööandjad vähendasid personali, ja ettevõtted lükkavad laienemisplaane edasi.

Разгерметизация

В результате на рынке образовался экстраординарный переизбыток предложения. Вывески «Сдается» заполонили фасады десятков недавно законченных зданий вдоль центральной магистрали города Sheikh Zayed Road. Согласно данным агентства Colliers International, уровень вакантности офисных помещений в новых зданиях составил порядка 41%.

Не так давно правительство Дубая выступало с просьбой об отсрочке выплат долгов компании Dubai World на шесть месяцев или более. Затем местные власти заявили, et lähitulevikus plaanivad nad alustada ettevõtte võla mitmefaasilist restruktureerimist. Sealhulgas ümberkorraldamiskavad $6 miljard võlga, selle tulemusena kogunenud, et riigile kuuluv arendusettevõte Nakheel laenutas kiiresti. Nad kiidavad heaks, et ümberkorraldamine hõlmab erinevaid võlakohustuste vähendamise võimalusi *, sealhulgas varade müük. Teatanud Dubai World, ettevõte on juba alustanud tütarpankadega "konstruktiivseid" läbirääkimisi.

Международные фондовые рынки уже немного оправились от шока, однако последствия носят не только финансовый характер. Новые сообщения о задолженностях обнаружили расхождения в позициях Дубая и столицы ОАЭ, Abu Dhabi. По сообщениям неофициальных источников, федеральные власти пришли в ярость от того, что Дубай добивается приостановки погашения задолженности. Эти разногласия могут дестабилизировать важного союзника США в Персидском заливе, так как Дубай, будучи реэкспортным и оффшорным финансовым центром для иранских предприятий, рассматривается как решающий фактор для успеха кампании США по изоляции Ирана.

В последние дни должностные лица Дубая и Абу-Даби наперебой заявляют о своем единстве. Однако Федеральное правительство ОАЭ, которое ранее в этом году организовало крупномасштабный «бейл-аут» (план спасения) дубайских компаний стоимостью в $10 miljardit, не предложило свою помощь Dubai World.

Хроника полёта

Рост Дубая начался в начале 1980-х годов, когда сокращающиеся запасы нефти толкнули Шейха Мохаммеда и его отца на диверсификацию местной экономики. Как следствие в Дубае появились роскошные гостиницы и вся инфраструктура, необходимая для того, чтобы заманить в эмират богатых туристов из Индии, Aasia, Lähis-Ida, а также Европы и России. Sisse 2002 году шейх Мухаммед разрешил иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность в определенных проектах. В итоге инвесторы начали лихорадочно скупать местную недвижимость, приобретая много строящихся объектов.

Sisse 2004 aastal, когда Nakheel анонсировал свой проект под названием Palm Jebel Ali, британка индийского происхождения Аарти Чана планировала вложить свои сбережения в недвижимость. Palm Jebel Ali является вторым впечатляющим «пальмовым» полуостровом после Palm Jumeirah. Он должен был включить в себя свайные дома, образующие 7,5-мильную цепь в виде слов поэмы, написанной шейхом Мухаммедом: «Лишь человек с широким видением может писать на воде».

По утверждению Nakheel, многие объекты должны быть сданы в декабре 2009 aasta. Аарти Чана, внесла 10%-й первый взнос за виллу с пятью спальнями стоимостью $780 tuh., для этого она продала свой дом в окрестностях Лондона. «Я поверила в «дубайскую сказку», Ta ütleb.

Sisse 2006 году шейх Мохаммед объединил несколько правительственных компаний в холдинг Dubai World и назначил Султан-Ахмеда бен Сулайема его лидером. В свою очередь бен Сулайем назначил руководителем Nakheel австралийца Криса О’Доннелла, который в то время возглавил перспективную компанию у себя на родине.

muide, Султан-Ахмед бен Сулайем и Крис О’Доннелл отказались комментировать эту статью. Представители Nakheel, также как и представитель правителя Дубая, не ответили на электронные письма авторов.

Nakheel-у «шла карта в руку» и компания готовилась открыть первый из «пальмовых» проектов, Palm Jumeirah, а также приступала к реализации двух следующих проектов. Septembris 2006 года ей удалось за один день реализовать все виллы стоимостью от $654 tuhat. в проекте Jumeirah Park (его площадь составляет 369,88 ga). Международные банки и местные кредиторы предоставляли кредиты в размере до 97% от покупной цены.

Для того чтобы финансировать столь крупномасштабное строительство, О’Доннелл обратился к рынку ценных бумаг с фиксированным процентным доходом. На презентации, организованной в ноябре 2006 года специально для инвесторов, Дубай был назван «прибыльным направлением», которое будет «как магнит» притягивать бизнесменов с Ближнего Востока – от Индии до Египта. Prognooside järgi, обнародованным на презентации, население Дубая (которое на тот момент составляло менее 1,2 miljonit inimest), eest 14 лет должно было вырасти на два миллиона.

Инвесторы бросились скупать исламские облигации Nakheel, так называемые сукук (облигации, соответствующие принципам исламского финансового дела). Ввиду такой волны спроса Nakheel, не думая долго, увеличил эмиссию облигаций до $3,5 миллиарда.

Vastavalt, предоставленным информационным агентством Thomson Reuters, в тот год сектор недвижимости Дубая привлек $4,9 млрд через облигации и синдицированные кредиты**. Объем кредитования в сфере недвижимости вырос в 2008 aasta varem $30,4 миллиарда.

Sisse 2007 году дочерняя компания Dubai World купила океанский лайнер Queen Elizabeth 2, планируя пришвартовать судно в гавани Palm Jumeirah и превратить его в роскошный отель.

Автопилот сломался

Именно в это время рынок недвижимости Дубая «дал течь». Чиновники, обеспокоенные тем, что рынок начинает «перегреваться», приняли несколько постановлений по регулировке застройки, которые были призваны ограничить спекуляцию. Также в начале 2008 года власти приступили к расследованию ряда скандалов, связанных с коррупционной деятельностью некоторых крупных компаний, работающих в сфере недвижимости и финансов.

Однако данных о ходе расследований в прессу практически не поступало. Väga imelik. Politsei, суды и сами компании старались хранить молчание. В результате подобного отсутствия прозрачности борьба с коррупцией, selle asemel, чтобы успокоить инвесторов, лишь отпугнула их.

«Инвесторы не доверяют рынку», – говорит Михаэль Диаз, юрист из Майами, с представительством фирмы в Дубае. Однако официальные лица ОАЭ утверждают, что они прилагают усилия к улучшению соответствующего законодательства.

Aprillis 2008 года полиция задержала высокопоставленного управляющего одной из ведущих дубайских девелоперских компаний. Компания утаивала факт ареста вплоть до того, пока в прессе не появились сообщения об этом инциденте. Подозреваемый свою вину отрицал.

Далее начались аресты в других крупнейших компаниях Дубая, в том числе и в Nakheel. В очередной раз представители компании не ответили на электронные письма от авторов статьи касательно расследования этих преступлений.


Пассажиров укачало

Типичным стал случай британского девелопера Артура Фитцуильяма. Он жил в Дубае в течение двух десятилетий и работал в сфере недвижимости. Sisse 2004 году Артур подписал соглашение о застройке 1 350 000 ruutmeetrit. m. пустынной земли, предоставленной правительственной компанией.

Проект под названием The Plantation Equestrian and Polo Club должен был включать в себя кондиционируемые конюшни на 800 hobused, четыре поля для игры в поло, инфраструктуру, необходимую для проведения выставок лошадей, и пятизвездочный отель. Артур Фитцуильям начал искать партнеров для привлечения дополнительного финансирования проекта. Lõpuks, один британский банкир согласился предоставить деньги в обмен на 30% акций проекта.

Однако в июне 2008 года власти Дубая задержали господина Артура, банкира, предоставившего ссуду и его коллегу. Siis, septembril, банк Dubai Islamic Bank (DIB) лишил Артура Фитцуильяма права пользования землей, предназначенной для строительства проекта. Pealegi, Tema arvates, было изъято более 100 пони для игры в поло. Почти год, до предъявления обвинения, он просидел в тюрьме. В итоге в марте 2009 aasta, на основании обвинительного заключения поданного дубайскими прокурорами, власти обвинили семь человек в сговоре с целью обмануть DIB. Артуру Фитцуильяму было предъявлено обвинение в пособничестве этому сговору.

В прошлом месяце его перевели в дубайский госпиталь с подозрением на рак. У дверей его палаты стояло четыре вооруженных полицейских.

Фитцуильям отрицал свою вину, так же как и британский банкир, с которым он сотрудничал. «Я настаиваю на проведении справедливого судебного разбирательства, и я готов действовать в соответствии с местной системой, Ta ütleb, прикованный к больничной койке. – Люди, осведомленные о сути дела, tea, что я невиновен».

По традиции представители прокуратуры Дубая не ответили на просьбы авторов статьи о предоставлении комментария.

На фоне неопределенности в отношении этих арестов кризис, к тому моменту охвативший почти весь мир, наконец-то добрался до Дубая. Когда к концу 2008 года мировые рынки кредитования «застыли», инвесторы из-за рубежа перестали покупать недвижимость в Дубае. Ja nemad, кто уже купил, перестали вносить ежемесячные платежи. Nakheel ja teised kinnisvaraarendusettevõtted alustasid massilisi koondamisi ja külmutasid kümneid projekte.

Ka Aarti Chana sattus mullu veebruaris hätta: Nakheel peatas Palm Jebel Ali rakendamise. Töötati põhja süvendamiseks, ehitamist aga ei alustatud.

Aarti Chana sõnul, ta on juba investeerinud $550 tuhat veel ehitamata majas. Lendas selle aasta alguses Dubaisse, investeerimise säästmiseks. Она живет в апарт-отеле вместе с дочерью и старается сплотить других пострадавших инвесторов для того, чтобы подписать петицию в адрес Nakheel с требованием возмещения убытков. «Я этого просто так не оставлю, Ta ütleb. – Теперь это моя навязчивая идея».

Экстренная посадка

В октябре Nakheel предложил людям, вложившим свои средства в Palm Jebel Ali, переоформить свои контракты на другие проекты компании, уже построенные или близкие к сдаче.

Sisse 2002 году Саймон Мерфи купил за $240 tuhat. квартиру в проекте Palm Jumeirah и пять лет спустя переехал туда. В настоящее время он является так называемым резидентом-представителем Nakheel (tegelikult, председателем совета домовладельцев). Ta ütleb, что в последние недели Nakheel сократил расходы на техническое обслуживание проекта, в том числе прекратил уход за деревьями.

Tema arvates, после объявления об отсрочке погашения задолженности многие жильцы перестали платить сборы за управление недвижимостью (lähedal $700 kuus). В компании Nakheel отказались от комментариев. «Многие люди боятся, что их деньги просто «канут в бездну» задолженности Nakheel», – говорит Саймон Мерфи.

И все же «старший брат» поможет Дубаю расплатиться с долгами. 14 Detsembril 2009 года власти Абу-Даби пообещали выделить $10 млрд на выплату долгов Dubai World. Из указанной суммы $4,1 млрд будет потрачено на погашение исламских облигаций Nakheel (nendest $3,52 млрд – в течение ближайших двух недель). Allesjäänud $5,9 miljard on kavas kulutada Dubai Worldi muudele vajadustele.

Этих средств должно хватить до апреля будущего года. Однако рынок недвижимости Дубая уже совершил экстренную и не очень мягкую посадку. Loodame, что благодаря пожарным из Абу-Даби самолет не взорвется, иначе осколки фюзеляжа могут зацепить огромное количество инвесторов.

VIIDE
* Инвестиция в долговые инструменты – вклад в проект фирм или путем покупки облигаций или долговых обязательств, а не за счет приобретения общих или привилегированных акций (обыкновенные или привилегированные акции).
** Синдицированные кредиты – займы, предоставляемые группой банков.
*** Делевередж – уменьшение использования заемных средств, снижение доли долгового финансирования.

Autorid: Chip Cummins, Stefania Bianchi и Mirna Sleiman (Wall Street Journal)
Ülekanne: Nikolay Strelnikov

Allikas: prian.ru

Hinda artikkel