Enemmän kuin elossa

Latvian kiinteistömarkkinoiden aktiivisin segmentti on ollut asuntovuokrausmarkkinat jo vuoden ajan. Kahden ensimmäisen kuukauden aikana 2010 sen liiketoimien määrä on kaksinkertaistanut edellisen vuoden saman indikaattorin. Sinun täytyy maksaa.

Hyviä tarjouksia on pulassa

Pari vuotta sitten tällainen segmentti, miten asunnon vuokraus, oli eräänlainen Riian kiinteistömarkkinoiden tytärpuoli. Se näytti toimivan ja kysyntää oli jonkin verran. Mutta asuintilojen omistajat olivat haluttomia vuokraamaan niitä vieraille.. Useimmat – vain hinnankorotusten odotusajaksi. Sitten oli aina myynti. Välittäjät itse, muuten, suosivat myös asuntojen tai maan osto- ja myyntitapahtumia: ne toivat paljon konkreettisempia tuloja. Sekä välityspalvelujen tarjoaminen kaupallisessa segmentissä. Samaan aikaan välittäjät toistivat usein: Riiassa ei ole normaalia huoneistovuokrausmarkkinaa!

Tilanne on muuttunut dramaattisesti, jälkeen, kuinka Latvian kiinteistöt nousivat jyrkkään huippuun. Keskellä osto- ja myyntitapahtumien voimakasta laskua vuokra-asuntosegmentti loisti uusia värejä: toimitusmäärä kasvoi merkittävästi, kysyttävien hintojen taso on laskenut merkittävästi ja liiketoimet ovat lisääntyneet. Kuluneen vuoden aikana vuokra-asiantuntijoista on tullut yksi halutuimmista työntekijöistä kaikissa maan suurissa ja keskisuurissa välitysyrityksissä.. "Enemmän kuin elossa" – tämä arvio heijastaa selvästi näitä pyrkimyksiä ja toiveita, jotka välitystoiminnan edustajat ovat nyt määrittäneet pääkaupungin vuokra-asuntojen segmentille.

- Asuntojen kysyntä on erittäin korkea. Viime kuukausina on ollut jopa ongelma: muutama hyvä ehdotus – se on niitä, jos hinta vastaa laatua ", – Näin M2 ja portaali www.varianti.lv hahmottavat tilanteen Ober Hausin asiantuntija Inga Upmale. Ja Arco Real Estate -asuntokannan vuokraosaston johtajan havaintojen mukaan Liva Jaunozola, alussa 2010 Vuonna asuntovuokraamojen määrä kaksinkertaistui, tallennettu viime vuonna. Ja kilpailu markkinatoimijoiden välillä on kiristynyt.

Suuret rakastavat keskustaa

Latvian pääkaupungin vuokra-asuntomarkkinat voidaan jakaa kahteen suureen ryhmään: Riian keskusta sekä uudet projektit ja, lukuun ottamatta niitä, tyypillisiä huoneistoja mikropiireissä. Suuret välitysyritykset yrittävät keskittyä työskentelemään kahden ensimmäisen ryhmän kanssa. Tälle on aineellinen selitys. Asia on niin että, että perinteinen välittäjän palkkio – kuukauden maksu, jonka vuokratun kiinteistön omistaja maksaa viime vuosina vakiintuneen käytännön mukaisesti. Asuntojen ollessa keskellä tai uudessa rakennuksessa – se on vähintään sata tai kaksi latia. Sarjavaihtoehdot ovat niin halpoja, että välittäjille usein maksettavat palkkiot eivät kata heidän kulujaan, liittyvät suoraan kaupan valmisteluun.

”Kolmen huoneen normaalissa kunnossa olevalle huoneistolle, sijaitsee Riian mikropiirissä, isännät voivat saada 100-120 latia kuukaudessa. Rahat ovat pieniä, eivätkä omistajat ole valmiita jakamaan niitä: heillä itsellään ei ole niin paljon varallisuutta. Kyllä, ja kaikki tämä ei kiinnosta meitä vähän. Kuinka monta näyttökertaa sinun on suoritettava, viettää tiellä ja viettää aikaa?! Sitten kuulla omistajalta, että hän on valmis maksamaan meille joitain 30-50 lattiaa. Se ei ole sen arvoinen! On kannattamatonta harjoittaa sarjakoteloa keskustan ulkopuolella ", – kertoo Liva Jaunozola. Siksi ehdotuksia asuintilojen vuokraamisesta mikrorajojen sarjarakennuksissa, jonka takana ovat Latvian suurimmat välitysyhtiöt, – harvinaisuus. Mainokset sähköisissä tietokannoissa ja painetuissa julkaisuissa ovat yleensä joko asunnon omistajien itse tekemiä, tai pitkälle erikoistuneet ja niin sanotut harmaat välittäjät. Uudet pelaajat yrittävät myös ilmoittautua aktiivisesti tässä segmentissä.: sinun on jotenkin voitettava nimi itsellesi.

Pienyritysten ja yksityisten käytäntöjen välittäjien työohjelma näyttää useimmiten tältä: avata julkisia portaaleja kiinteistömainontaan ja tutkia niitä. Etsi omistajia ja tarjoa heidän palveluitaan. Jos he sopivat, sitten he saavat valokuvia huoneistoista ja julkaisevat mainoksia samoissa portaaleissa, vain koordinaatidesi kanssa. Kenelle nämä tekniikat ovat?? Vaikea vastata. Useimmat potentiaaliset vuokralaiset selaavat yleensä kiinteistövälitysportaaleja itse. Ja jos he löytävät siellä omistajan puhelimen, sitten he varmasti kääntyvät hänen puoleensa. Välittäjien mukaan, Riian vuokra-asuntojen kokonaismäärästä, jotka näkyvät kotimaisessa Internet-tilassa, todellisia esineitä ei enää 40-50%. Kaikki loput – "Koukut", joiden avulla välittäjät yrittävät saada potentiaalisen asiakkaan kiinni.


Aamuilmoitus, illalla – asiakas

Riian asuinalueilla riittävät huoneistot häviävät nopeasti. Mitä tarkoitan tällä käsitteellä? Jos se on siisti ja kalustettu 1 huoneen huoneisto Purvciemsissä, niin sen hinnan pitäisi olla 60-70 latia kuukaudessa plus sähkölaskut. Aamulla asetat tällaisen mainoksen tietokantaan, illalla allekirjoitat vuokrasopimuksen, – kertoo Ober Haus -yhtiön edustaja. – Kahden huoneen huoneistojen tilanne on melkein sama, vaikka pari päivää ilmoituksen hinnalla alueella 100 lattiaa, todennäköisesti, seisoo odottamaan vieraansa ".

Lation kuukausivuokratavoitteet ovat hieman vaatimattomampia: 50-60 lattia yhden huoneen huoneistoista, 80-90 lattiaa – 2 huoneen ja 110-120 lattiaa – 3-huoneen. Tietysti, tähän on lisättävä yleislaskut. totta, Latio ilmoitti, mitä otetaan huomioon "keskimääräisessä kunnossa" olevien huoneistojen hinnat.

Viime kuukausien mikropiirien tavallisten huoneistojen toimitussegmentissä vuokrahintojen lähentymiskehitys 2- ja 3- huoneistoja. Tämä johtuu tosiasiasta, että 3-huoneen huoneiston yleislaskut ovat paljon suuremmat. Toinen uusi hetki markkinoilla – kasvava kiinnostus tällaisiin lähiöihin, kuten Teika ja Mezciems. Selitys tälle – niissä on melko suuria metsäpuistoalueita. Perinteiset mikropiirit, joilla on suurta kysyntää mahdollisilta vuokralaisilta – Purvciems ja Plavnieki, vähän pahempi – Imanta ja Zolitude. Yleensä he ovat halukkaampia pyytämään standardityyppisiä huoneistoja Riian oikealla rannalla. Kengarags ja Bolderaja sulkevat luettelon asetuksista.

Latvian suurissa aluekaupungeissa – samassa Liepajassa – viimeisten kuuden kuukauden aikana on esimerkkejä vakiohuoneistojen vuokraamisesta ilman vuokratasoa – vain yleislaskut. Riiassa ei ole tarvetta puhua tämän ilmiön massahahmosta. Vaikka vastaavia tapauksia esiintyy. Heitä oli kaksi Ober Haus -harjoituksessa.. Asiantuntijat huomauttavat kuitenkin: ”Tällaisten tarjousten hinta vastaa yleensä laatua. Älä luota, että on mahdollista saada hyvä asunto. Usein se, joka tulee ilmaiseksi, sitoutuu tekemään pieniä kosmeettisia korjauksia vuokra-asunnossa ".

Kun otetaan huomioon laskevat hinnat, mikropiirien huoneistojen omistajat tekevät yhä harvemmin ylimääräisiä hintatarjouksia. Vain, jos heidän henkilökohtainen taloudellinen tilanne sitä vaatii. Kun ei tarvitse kiirehtiä vuokralaisen löytämiseksi, seisovat sitten maansa loppuun asti.

Halvempi, kuin ei milloinkaan

Onko mahdollista puhua vuokra-asuntojen välisestä kilpailusta mikropiireissä ja kaupungin keskustassa?? "M2: n" keskustelukumppanit uskovat, että tämä ei ole kysymys. Ihmiset etsivät asuntoa käytettävissä olevien määrien ja valitsemiensa paikkojen rajoissa: valmis maksamaan 200 latia kuukaudessa ja mitä saan siitä? Jos haluat hyvän 3 huoneen huoneiston keskustassa, mutta rahalle vain 2 huoneen, sitten asiakas hyväksyy nopeasti vaihtoehdon alueen pienentämiseksi, kuin menee sarja-asuntoon mikropiirissä.

Riian keskustan huoneistojen nykyiset vuokratasot ovat viimeisten kuuden vuoden alhaisimmat ja ovat 3-5 lattia per neliö. m. Jopa kaikkein eliittihuoneistoja tarjotaan harvoin kalliimpia 7-8 lattia per neliö. m. Tällaiset tosiasiat puhuvat hintatilanteesta.. Kukaan keskustelukumppaneistamme ei ole tehnyt sopimuksia viime aikoina, kokonaisvuokra ylittäisi 840 euroa kuukaudessa. Toinen kertova esimerkki: Albert Street -kadun mestariteoksen rakennuksen omistajan pyynnön taso, 4, on nyt 7 lattia per neliö. m kuukausittain, kun taas 2006 vuonna hän oli lähellä 21 lattia neliömetrille. m. Keskuksen ja uusien rakennusten vuokraaminen on ehdottomasti paljon kannattavampaa, miten ostaa luotolla. Eikä silti tosiasia, että pankit antavat sinulle lainaa.

Erityisesti keskuksen kysyntä on 2- ja 3 huoneen huoneistoja kunnostetuissa rakennuksissa. Kunnostetun sisäänkäynnin ja pysäköinnin saatavuutta arvioidaan, jos talo on korkeampi kuin kolme kerrosta, he haluavat nähdä hissin. valitettavasti, harvat talot täyttävät nämä kriteerit. Mielenkiintoista, että latvialaiset itse pyytävät yleensä etsimään "treskiä" itselleen keskuksesta 180-250 lataa plus apuohjelmat. Ulkomaalaiset harkitsevat samankokoisia tarjouksia, joiden hintalappu on 250-400 lattiaa. Heidän vaatimuksensa huoneistojen korjaamiseen ja varustamiseen huonekaluilla ja kodinkoneilla ovat korkeammat.

Ulkomaalaiset – nämä ovat pääasiassa skandinaavia, Saksalaiset ja britit. Ammatillisesti – pankin työntekijät, samoin kuin ylin ja keskijohtaja. Myös AirBalticin lentäjät lisäävät kysyntää. totta, heidän talousarvionsa on rajallinen. Lisäksi he pysähtyvät usein niin vähän keskellä, kuinka monta uutta projektia. Yksi suosituimmista taloista lentäjien keskuudessa – kaksi valmistunutta Panorama Plaza -tornia. Huoneistot jopa 100 neliömetriä. m tarjotaan tässä kompleksissa 260-300 latia kuukaudessa.

Pakotetut markkinaosapuolet

Uudet rakennukset – uusi ja usein pakotettu vuokra-segmentti. Vaikka sitä hallitsevat jälleenmyyjien tarjoukset - toisin sanoen, joka vuokrasi huoneistoja myöhempää jälleenmyyntiä varten. Tätä ei ollut mahdollista tehdä halutulla hinnalla, ja siksi, jotta ei maksettaisi taskusta asumisen ylläpitoon, se on vuokrattu. Joka kuukausi kehittäjillä ja pankeilla on yhä suurempi rooli tässä segmentissä.. "M2" mukaan, Useat latvialaiset pankit järjestivät tarjouskilpailun oikeudesta tarjota palveluita asukkaiden vuokralle ja ylläpitoon helmikuussa.

”Pankeista on tullut liberaaleja kehittäjiä kohtaan, jotka ovat joutuneet vaikeisiin tilanteisiin. Tällaista ei ole enää, mitä ne ovat, kuten ennen, kaikki vievät pois. Jos projekti on hyvä, ne tarjoavat jopa pienen lisärahoituksen, tuoda talon mieleen. Projektin omistajat asentavat huoneistoihin keittiöt ja sisäänrakennetut vaatekaapit ja vuokraavat ne. Varmistamaan ainakin jonkin verran rahan liikkumista tilillesi. Helmikuussa aloimme tarjota yhtä näistä projekteista markkinoilla, täysin remontoitu talo Gertrudes-kadulla. Panosta siihen 5 euro (3,5 lata) neliömetrille. m, mikä on houkutteleva nykypäivän standardien mukaan ", – toi esimerkin Liva Jaunozolasta.

Asuntovuokra-ehdotusten kustannukset uusissa hankkeissa vaihtelevat sijainnista riippuen, missä talo sijaitsee. Jos keskellä, se tulee olemaan 4-6 euroa neliömetriä kohti. m. Kilpailijoiden lukumäärällä on tärkeä rooli mikropiireissä. Jos lähellä on 5–7 uutta projektia, huoneistoja on saatavana vuokramarkkinoilla, niin hinta on sisällä 3-4 lattia per neliö. m. Vähemmän kilpailijoita – kysyy lisää.

Puhu vain normaalien vuokrakotimarkkinoiden syntymisestä toistaiseksi.. Tällaiset markkinat, kuten Saksassa, Missä 40% väestö asuu vuokra-asunnoissa. Jopa nuo latvialaiset kehittäjät, joka listaa vuokrattavia huoneistoja, tunnistaa: heti kun myyntihinnat lähestyvät kriisiä edeltävää tasoa, he alkavat käydä kauppaa uudelleen. - Viime vuoden syksystä lähtien on otettu käyttöön kuusi huoneistoa, joissa on täydellinen viimeistely ja sisustus.. Nyt valmistelemme noin kaksi tusinaa lisää huoneistoja. Varma, on maksettava lisäkustannuksista, mutta ei ole muuta tapaa. Myynti on huono, kyllä ​​ja hintaan, jotka ovat alle kustannusten. Mutta huoneistot, varsinkin pienellä alueella, löytää vuokralaiset melko nopeasti. Vuokratalo?! Yksikään omistaja ei edes harkitse tätä mahdollisuutta. Kun kaikki on palannut normaaliksi, myynti jatkuu ", – kertoi "m2" ja varianti.lv projektipäällikkö Kengaraga zieds. Tässä hankkeessa tarjotaan neliömetriä asuntoja 5 euro. Vakiosopimus – kuusi kuukautta. Lyhytaikaiset sopimukset hallitsevat vuokramarkkinoita tänään.. Kolme- tai viiden vuoden sopimukset eivät ole yleisiä. Ja vuokralaiset, ja vuokratun asunnon omistajat yrittävät suojella itseään. Ensimmäiset ovat huolissaan, onko heillä työtä huomenna ja pystyvätkö he maksamaan asumisesta. Toiset pelkäävät myydä liian halpaa: yhtäkkiä markkinat nousevat. Suurin osa nykyisistä vuokrahinnoista ei kata ja 50-60% näiden huoneistojen omistajien kiinnitysmaksut.

Positiivisella tuulella

- Asuntojen vuokratasot ovat vakiintuneet, vaikka kaupan tekemisprosessissa pienet myönnytykset ovat mahdollisia vuonna 2007 5%. Suuri kysyntä herättää ajatuksia, että hinnat eivät laske ", – tämän ennusteen antoi Inga Upmale. Arco Real Estate -yrityksen edustaja oli vielä optimistisempi: "Mielestäni, kesään 2010 vuonna, jopa pieni korotus vuokralla 10%. Lämmityskausi päättyy ja ihmiset hengittävät vapaammin. Jo suosituilla alueilla asunnot lähtevät markkinoilta 50-60 latia kuukaudessa. Hyvät ominaisuudet maksavat enemmän. Toivon mukaan, että huoneistojen laatu paranee. Eriyttäminen on selkeämpää. Ja nyt meillä on kaikki huoneistot hyvällä ja huonolla korjauksella, hyvä ja huono sijainti, kunnostetuissa ja korjaamattomissa taloissa… keitetyt yhdessä potissa. Asiakkaiden on aloitettava laadun arviointi ".

Kirjoittaja: Roman Golubev

Internet-portaali “Variati.lv”

Lähde: prian.ru

Arvioi artikkeli