Kérosène emprunté. La montée et la chute du marché immobilier de Dubaï

En octobre 2008 année, lorsque l'impact négatif de la crise financière se faisait déjà sentir dans de nombreux pays du monde, le chef de la plus grande société publique de développement de Dubaï, Nakheel, a annoncé un méga-projet d'une valeur $38 milliard. Quels fruits a apporté sa confiance en soi?

"Je suis sûr, que la plupart d'entre vous se demandent à juste titre, pourquoi lançons-nous ce projet ", - dit alors le directeur exécutif de l'entreprise, Chris O & rsquo; Donnell lors d'une conférence de presse. A en juger par ses paroles, J'ai cette photo: malgré, que dans les années à venir, pendant que la construction est en cours, l'économie mondiale fait face à de graves fluctuations, le projet doit être mis en œuvre, car la demande de logements dans l'émirat dépasse largement l'offre.

«Les fondamentaux du marché sont absolument stables, - a déclaré Chris O'Donnell, "Il ne devrait pas y avoir d'effondrement".

Cependant, depuis son discours, les prix de l'immobilier à Dubaï ont presque baissé 50%. Les entreprises de développement local ont supprimé un grand nombre d'emplois et gelé de nombreux projets. La pose des fondations de nouveaux gratte-ciel a été reportée indéfiniment. La baisse des indicateurs de marché sur plus d'un an a culminé la semaine dernière, quand la presse a rapporté que, que Dubaï tentera de restructurer $26 milliards de dettes Dubai World, société d'investissements, gestion de nombreux ports d'état, infrastructures et entreprises, opérant sur le marché immobilier du pays.

Du sable au paradis

Énorme bulle, en croissance ces dernières années sur le marché immobilier local, causé un grave effondrement. Avant la crise aux EAU, pays désertique avec une population de seulement 4,5 millions de personnes, la construction d'installations avec un coût total a été réalisée $430 milliard. Selon le Middle East Economic Digest, suivi du développement de l'entreprise dans différentes régions du monde, la plupart des projets étaient situés à Dubaï.

Le boom immobilier aux EAU a été alimenté par des prêts facilement disponibles, situation de marché chaotique, la présence de spéculateurs et les douces «chansons» orientales des autorités de Dubaï, y compris le souverain de Dubaï, le cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum.

Sa vision de la ville, révolutionnaire pour l'Est, est tolérante, capitale moderne, ouvert sur le monde et la diversité des religions - des voisins arabes toujours agacés, y compris quelques "bigwigs" conservateurs d'Abu Dhabi, capitales des EAU. Mais pour d'autres, Dubaï est devenue un exemple de l'application réussie du système financier occidental par un État arabe moderne.. Par exemple, Dans son discours de juin au Caire, le président Barack Obama a nommé Dubaï un émirat au développement économique réussi.

L'horizon majestueux de Dubaï est la principale raison de la fierté des résidents et des autorités de l'émirat. Lors d'un récent défilé, dédié à la fête nationale de Dubaï, Hommes, vêtus de vêtements traditionnels arabes, des maquettes des bâtiments les plus importants de Dubaï ont été solennellement portées devant la foule assemblée. Parmi d'autres figuraient des modèles de Burj Dubai - le plus haut gratte-ciel du monde, qui doit ouvrir en janvier 2010, ainsi que l'hôtel Burj Al Arab en forme de voile et le Mall of the Emirates, où, en plus des magasins, il y a aussi une piste de ski couverte.

«Nos dirigeants ont remporté un énorme succès, - a déclaré des représentants de l'entreprise de Dubaï, regarder ce défilé. - Et que dire de la crise… quand on en sort, nous serons encore plus forts, qu'avant ".

Les responsables locaux et les constructeurs ont justifié le rythme effréné de la construction dans l'émirat par la proximité de Dubaï avec l'Asie et l'Europe, pas d'impôts, mode de vie libre et tolérant et rôle de l'émirat en tant que centre d'activité économique de la région. Employés de haut rang d'entreprises étrangères, les architectes et les agents immobiliers ont afflué ici à la recherche de, apparemment, des possibilités illimitées pour la mise en œuvre de projets à grande échelle. Les investisseurs immobiliers ont également cru en ce «rêve oriental», au moins, avant, comment les marchés financiers mondiaux ont plongé dans une profonde récession. Puis les acheteurs ont commencé à quitter les marchés, les employeurs réduisent le personnel, et les entreprises reportent leurs plans d'expansion.

Dépressurisation

Le résultat est une offre excédentaire extraordinaire sur le marché. Des dizaines de bâtiments nouvellement achevés le long de Sheikh Zayed Road ont été remplis de panneaux «À louer».. Selon l'agence Colliers International, le taux de vacance des bureaux dans les nouveaux immeubles était d'environ 41%.

Il n'y a pas si longtemps, le gouvernement de Dubaï a demandé que Dubai World soit différé de six mois ou plus.. Puis les autorités locales ont déclaré, que dans un proche avenir, ils prévoient de lancer une restructuration en plusieurs phases de la dette de l'entreprise. Y compris les plans de restructuration $6 milliards de dettes, accumulé en conséquence, que la société de développement publique Nakheel a fait des prêts irréfléchis. Ils approuvent, que la restructuration inclura diverses options de désendettement *, y compris la vente d'actifs. Rapporté par Dubai World, la société a déjà entamé des négociations «constructives» avec ses filiales bancaires.

Les marchés boursiers internationaux se sont déjà un peu remis du choc, mais les implications ne sont pas seulement financières. De nouveaux rapports sur la dette révèlent des différences de positions entre Dubaï et la capitale des Émirats arabes unis, Abu Dhabi. Selon des sources non officielles, les autorités fédérales étaient furieuses, que Dubaï demande la suspension du remboursement de sa dette. Ces désaccords pourraient déstabiliser un allié américain important dans le golfe Persique, depuis dubaï, être un centre financier de réexportation et offshore pour les entreprises iraniennes, considéré comme essentiel au succès de la campagne américaine pour isoler l'Iran.

Ces derniers jours, des responsables de Dubaï et d'Abou Dhabi se sont rivalisés pour déclarer leur unité. Cependant, le gouvernement fédéral des EAU, qui a organisé un sauvetage à grande échelle plus tôt cette année (plan de sauvetage) Les entreprises de Dubaï valent $10 milliard, n'a pas offert d'assistance à Dubai World.

Chronique de vol

La croissance de Dubaï a commencé au début des années 1980, lorsque la diminution des réserves de pétrole a poussé Cheikh Mohammed et son père à diversifier l'économie locale. En conséquence, les hôtels de luxe et toute l'infrastructure sont apparus à Dubaï, nécessaire pour ça, attirer des touristes fortunés d'Inde vers l'émirat, Asie, moyen-Orient, ainsi que l'Europe et la Russie. DANS 2002 année où le cheikh Mohammed a permis aux étrangers d'acquérir des biens immobiliers en pleine propriété dans certains projets. En conséquence, les investisseurs ont commencé à acheter fébrilement des biens immobiliers locaux, acquérir de nombreux projets en construction.

DANS 2004 année, quand Nakheel a annoncé son projet appelé Palm Jebel Ali, L'Indienne britannique Aarti Chana prévoyait d'investir ses économies dans l'immobilier. Palm Jebel Ali est la deuxième spectaculaire péninsule de Palm après Palm Jumeirah. Il devait inclure des maisons sur pilotis, formant une chaîne de 7,5 milles sous la forme des mots du poème, écrit par Sheikh Mohammed: "Seule une personne ayant une vision large peut écrire sur l'eau".

Selon Nakheel, de nombreux objets sont dus en décembre 2009 année. Aarty Chana, a effectué un acompte de 10% sur une villa de cinq chambres d'une valeur $780 mille., pour cela, elle a vendu sa maison dans les environs de Londres. "J'ai cru au" conte de fées de Dubaï ", Elle dit.

DANS 2006 Le cheikh Mohammed a fusionné plusieurs sociétés gouvernementales dans la holding Dubai World et a nommé le sultan Ahmed bin Sulayem à la tête. À son tour, Ben Sulayem a nommé l'Australien Chris O & rsquo; Donnell à la tête de Nakheel, qui à l'époque dirigeait une entreprise prometteuse dans son pays natal.

Au fait, Le sultan Ahmed bin Sulayem et Chris O'Donnell ont refusé de commenter cet article. Représentants de Nakheel, ainsi que le représentant du souverain de Dubaï, n'a pas répondu aux e-mails des auteurs.

Nakheel avait une carte en main et l'entreprise se préparait à ouvrir le premier des projets palmiers, Palm Jumeirah, et a également commencé à mettre en œuvre les deux projets suivants. En septembre 2006 année, elle a réussi en un jour à vendre toutes les villas à $654 mille. dans le projet Jumeirah Park (sa zone est 369,88 Géorgie). Les banques internationales et les prêteurs locaux ont accordé des prêts jusqu'à 97% du prix d'achat.

Pour financer une construction d'une telle envergure, O & rsquo; Donnell se tourne vers le marché des titres à revenu fixe. Lors de présentations, organisé en novembre 2006 ans spécialement pour les investisseurs, Dubaï a été nommée `` destination rentable '', qui attirera "comme un aimant" les hommes d'affaires du Moyen-Orient - de l'Inde à l'Égypte. Selon les prévisions, rendu public lors de la présentation, population de Dubaï (qui à ce moment-là était inférieur à 1,2 millions de personnes), pour 14 années auraient dû augmenter de deux millions.

Les investisseurs se sont précipités pour acheter des obligations islamiques Nakheel, soi-disant sukuk (obligations, conforme aux principes de la finance islamique). Avec cette vague de demande, Nakheel, sans réfléchir longtemps, augmenté l'émission d'obligations à $3,5 milliard.

Selon, fourni par l'agence de presse Thomson Reuters, cette année-là, le secteur immobilier de Dubaï a attiré $4,9 mds d'obligations et de crédits syndiqués **. Le volume des prêts immobiliers a augmenté de 2008 Année avant $30,4 milliard.

DANS 2007 une filiale de Dubai World a acheté le paquebot Queen Elizabeth 2, prévoit d'amarrer le navire dans le port de Palm Jumeirah et de le transformer en hôtel de luxe.

Pilote automatique cassé

C'est à ce moment que le marché immobilier de Dubaï a «commencé à couler». Officiels, préoccupé par, que le marché commence à "surchauffer", a adopté plusieurs résolutions sur la réglementation du bâtiment, qui visaient à limiter la spéculation. Aussi au début 2008 l'année dernière, les autorités ont commencé à enquêter sur un certain nombre de scandales, liées aux activités de corruption de certaines grandes entreprises, travaillant dans l'immobilier et la finance.

Cependant, il n'y avait pratiquement pas de données sur l'état d'avancement des enquêtes dans la presse.. Très étrange. Police, les tribunaux et les entreprises elles-mêmes ont essayé de garder le silence. Du fait de ce manque de transparence, la lutte contre la corruption, au lieu de, pour rassurer les investisseurs, seulement les a effrayés.

"Les investisseurs ne font pas confiance au marché", - dit Michael Diaz, Avocat à Miami, avec un bureau de représentation à Dubaï. Cependant, les responsables des EAU affirment, qu'ils font des efforts pour améliorer la législation pertinente.

En avril 2008 de l'année, la police a arrêté un cadre supérieur de l'une des principales sociétés de développement de Dubaï. La société a retenu le fait de l'arrestation jusqu'au, jusqu'à ce que la presse rapporte cet incident. Le suspect a nié sa culpabilité.

En outre, des arrestations ont commencé dans d'autres grandes entreprises à Dubaï, y compris Nakheel. Une fois de plus, les représentants de l'entreprise n'ont pas répondu aux courriels des auteurs de l'article concernant l'enquête sur ces crimes..


Les passagers ont le mal de mer

Le cas du développeur britannique Arthur Fitzwilliam était typique.. Il a vécu à Dubaï pendant deux décennies et a travaillé dans l'immobilier. DANS 2004 année où Arthur a signé un accord de développement 1 350 000 sq. m. terre désertique, fourni par une société gouvernementale.

Le projet appelé The Plantation Equestrian and Polo Club était censé inclure des écuries climatisées sur 800 les chevaux, quatre terrains de polo, Infrastructure, nécessaire pour les concours hippiques, et un hôtel cinq étoiles. Arthur Fitzwilliam a commencé à chercher des partenaires pour attirer des financements supplémentaires pour le projet. Finalement, un banquier britannique a accepté de prêter de l'argent en échange de 30% partages de projet.

Cependant, en juin 2008 ans, les autorités de Dubaï ont détenu M. Arthur, banquier, le prêteur et son collègue. ensuite, en septembre, Banque islamique de Dubaï (DIB) a privé Arthur Fitzwilliam du droit d'utiliser la terre, destiné à la construction du projet. outre, Selon lui, plus que 100 poney de polo. Presque un an, charge en attente, il a passé en prison. En conséquence, en mars 2009 année, sur la base d'un acte d'accusation déposé par les procureurs de Dubaï, Les autorités ont accusé sept personnes de complot en vue d'escroquer DIB. Arthur Fitzwilliam a été accusé d'avoir aidé à ce complot.

Le mois dernier, il a été transféré dans un hôpital de Dubaï avec un cancer suspecté. Quatre policiers armés se tenaient à la porte de sa chambre..

Fitzwilliam a nié sa culpabilité, tout comme le banquier britannique, avec qui il a collaboré. «J'insiste sur un procès équitable, et je suis prêt à agir selon le système local, Il dit, alité. - Gens, bien informé, savoir, que je suis innocent ".

Traditionnellement, les procureurs de Dubaï ne répondaient pas aux demandes de commentaires des auteurs de l'article..

Au milieu de l'incertitude sur ces arrestations, la crise, en couvrant alors presque le monde entier, enfin arrivé à Dubaï. Quand la fin 2008 ans, les marchés mondiaux du crédit ont "gelé", les investisseurs étrangers ont cessé d'acheter une propriété à Dubaï. Et ils, qui a déjà acheté, cessé d'effectuer des paiements mensuels. Nakheel et d'autres sociétés de développement ont commencé à faire des licenciements massifs et ont gelé des dizaines de projets.

Aarti Chana a également eu des ennuis en février dernier: Nakheel suspend la mise en œuvre de Palm Jebel Ali. Des travaux ont été menés pour approfondir le fond, cependant, la construction n'a jamais commencé.

D'après Aarti Chana, elle a déjà investi sur $550 mille dans une maison pas encore construite. Volé à Dubaï plus tôt cette année, pour essayer d'économiser votre investissement. Elle vit dans un hôtel d'appartements avec sa fille et tente de rallier d'autres investisseurs concernés afin de, signer une pétition à Nakheel réclamant des dommages-intérêts. «Je ne vais pas simplement le laisser, Elle dit. "Maintenant c'est mon obsession.".

Atterrissage d'urgence

En octobre, Nakheel a suggéré aux gens, ont investi dans Palm Jebel Ali, réémettre vos contrats pour d'autres projets d'entreprise, déjà construit ou proche de la livraison.

DANS 2002 Simon Murphy a acheté pour $240 mille. un appartement dans le projet Palm Jumeirah et y emménage cinq ans plus tard. Il est actuellement le soi-disant représentant résident de Nakheel (En réalité, président du conseil des propriétaires). Il dit, que ces dernières semaines, Nakheel a réduit les coûts de maintenance du projet, y compris cessé de prendre soin des arbres.

Selon lui, Après l'annonce du remboursement différé de la dette, de nombreux locataires ont cessé de payer des frais de gestion immobilière (près $700 par mois). Nakheel a refusé de commenter. «Beaucoup de gens ont peur, que leur argent "sombrera simplement dans l'abîme" de la dette de Nakheel ", - dit Simon Murphy.

Pourtant, le "grand frère" aidera Dubaï à rembourser ses dettes. 14 décembre 2009 ans, les autorités d'Abou Dhabi ont promis d'allouer $10 milliards pour rembourser les dettes de Dubai World. À partir du montant spécifié $4,1 milliards seront dépensés pour le rachat des obligations islamiques Nakheel (d'eux $3,52 milliards - au cours des deux prochaines semaines). Le reste $5,9 milliards de dollars devraient être dépensés pour d'autres besoins de Dubaï World.

Ces fonds devraient suffire jusqu'en avril de l'année prochaine. Cependant, le marché immobilier de Dubaï a déjà fait un atterrissage d'urgence et pas si en douceur.. Espérons, que grâce aux pompiers d'Abu Dhabi, l'avion n'explosera pas, sinon, des fragments du fuselage peuvent attraper un grand nombre d'investisseurs.

RÉFÉRENCE
* Investissement dans des titres de créance - investir dans le projet d'une entreprise ou en achetant des obligations ou des titres de créance, et non en achetant des actions ordinaires ou privilégiées (actions ordinaires ou privilégiées).
** Crédits syndiqués - prêts, fourni par un groupe de banques.
*** Désendettement - réduire l'utilisation des fonds empruntés, diminution de la part du financement par emprunt.

Auteurs: Chip Cummins, Stefania Bianchi et Mirna Sleiman (Le journal de Wall Street)
Transfert: Nikolay Strelnikov

La source: prian.ru

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