Incertitude étrangère

Baisse de la demande et des prix des logements, ventes aux enchères, geler de nouveaux projets n'est qu'une partie des symptômes de la fièvre de crise, qui couvrait les marchés immobiliers mondiaux. Ce que promet l'année à venir? Les experts expérimentés s'abstiennent de prévisions trop optimistes.

Montez du bas

Résultat 2009 r. car les marchés immobiliers mondiaux, certainement, différent: certains pays la crise a touché plus, certains - moins. Les marchés baltes sont les plus durement touchés, Dubai, Espagne. La Lettonie est devenue le leader de la baisse des prix: ici ils se sont effondrés par plus de 50% par rapport à la période d'avant la crise, et dans certains cas sur 75%. Des chiffres similaires ont été enregistrés à Dubaï - environ 40 à 50%. En raison du manque de financement et du manque d'acheteurs, les projets de construction en Turquie ont été clôturés, Bulgarie, Monténégro, Espagne, Thaïlande, USA et autres.

toutefois, dans certains pays, ces problèmes ont à peine touché. Ces états, où les prix ont augmenté lentement, et les banques hypothécaires ont adhéré à une politique conservatrice, aucune perte. Les marchés allemands ont survécu à l'année de crise en toute sécurité, Suisse, L'Autriche, Suède. La France s'est avérée assez stable, Italie, Chypre et les villes balnéaires de Turquie. Dans les villes turques, où la demande principale a été fournie par la population locale, le nombre de transactions a chuté de façon spectaculaire et, par conséquent, l'immobilier a considérablement baissé. Tout d'abord, cela a affecté Istanbul, Ankara, Adana. Selon Global Property Guide, à Istanbul en périphérie, les prix ont chuté de 50%, dans les régions centrales - sur 20%. Cependant, dans le segment des stations balnéaires, la situation est complètement différente.: les prix n'ont pas changé, et la demande a même augmenté. En grande partie en raison du fait, qu'en raison de la baisse des revenus, cette classe d'acheteurs s'est également tournée vers ce marché, qui ciblait les stations balnéaires italiennes et françaises.

Mais de toute façon le dernier quart 2009 r. est devenu une période de transition pour la plupart des marchés. Les passions de crise se sont quelque peu apaisées, les banques ont recommencé à prêter aux entreprises de construction et au public, nombre de prédictions de panique, publié dans les médias, diminué. Séduit par les réductions, acheteurs de maison, rassuré par la stabilité de ces derniers mois, a commencé à revenir sur le marché: le nombre d'appels non seulement aux agences immobilières a augmenté, mais aussi de vraies affaires.

La directrice générale de MIEL DPM Natalia Zavalishina considère, que les deux premiers trimestres étaient les plus «sans poisson» 2009 g.: "Les affaires ont été conclues, mais ils étaient peu nombreux. Les montants étaient également insignifiants. Les gens sont venus nous voir avec 20 mille. euros, de 15 mille. euros et encore plus petits montants. Après avoir entendu la nouvelle de la chute colossale des prix, ils voulaient acheter une maison, par exemple, en Egypte ou en Bulgarie. Transactions d'au moins 30 à 50 000. les euros étaient rares ". Cependant, dans la seconde moitié de l'année, d'après elle, tout a changé. Des acheteurs sérieux avec de l'argent sérieux sont apparus. Les marchés immobiliers de la plupart des pays ont commencé à se redresser depuis l'automne.

Igor Indriksons, chef du département d'investissement immobilier à l'étranger chez IntermarkSavills, déclare également, ce que les derniers mois 2009 r. il y a eu une reprise des deux marchés boursiers en Europe occidentale, et marchés immobiliers. La croissance du PIB a été notée presque partout. Sur cette base, et. Indriksons suggère, que le fond proverbial de la crise, enfin, passé et la reprise économique s'accélérera. Maintenant, selon ses prévisions, jusqu'au printemps prochain, il y aura une accalmie sur les marchés immobiliers des pays d'Europe occidentale, et à partir du printemps, la croissance reprendra.

Arrêter ou mettre en pause?

Cependant, les pays restent, dont les perspectives de sortie de crise sont encore très douteuses. Tout d'abord, cela concerne l'Amérique. «Nous avons discuté avec nos collègues des États-Unis, essayé de trouver d'eux, qu'arrivera-t-il ensuite au marché. Ils ne savent pas", - dit N. Zavalishina. Situation en Amérique, à son avis, peut se développer de différentes manières: du nouveau déclin à la croissance.

C'est aux États-Unis que les avis des experts diffèrent le plus.. Quelqu'un pense, que le marché américain a déjà commencé à se redresser. D'autres prétendent, que la stabilisation d'aujourd'hui est une accalmie temporaire et que les marchés des villes individuelles pourraient sombrer encore plus bas, puisque le système de l'hypothèque actualisée n'a pas encore été lancé, et la stabilisation actuelle est le résultat d'injections de trésorerie du gouvernement.

À la fin 2009 r. l'un des signes de reprise du marché est apparu aux États-Unis - une diminution du nombre de biens immobiliers résidentiels, mis en vente à prix réduit. Si au début de l'année ils étaient 45% du volume total du marché, puis à la fin du troisième trimestre - déjà 39%. "Pourcentage de maisons, à vendre avec des réductions, reflète avec précision le niveau réel de la demande sur un marché particulier, - dit Michael Simonsen, PDG d'Altos Research. - La baisse de cet indicateur indique que, que les acheteurs sont prêts à acheter des objets aux prix du marché ". outre, le volume de la construction de logements a commencé à augmenter. toutefois, selon moi. Indriksonsa, il est trop tôt pour parler de surmonter la crise, car les banques ne sont pas prêtes à émettre de nouveaux prêts hypothécaires, parce qu'ils ne peuvent pas le comprendre, que faire des prêts subprime, émis précédemment.

L'attrait de la stabilité

Les préférences des acheteurs ont changé au cours de l'année écoulée, mais pas trop drastiquement. Alors, selon presque toutes les agences, La Bulgarie reste le pays le plus populaire parmi les acheteurs immobiliers russes. Malgré toutes les lacunes de ce marché (un surstock, risques inachevés), Les Russes continuent d'acheter activement des appartements ici. La raison est le bon marché, aggravé après la crise.

Évaluation des autres pays, selon différentes entreprises, pas trop différent non plus. Globalement dans la liste des marchés immobiliers les plus demandés, comme avant, L'Espagne reste, Monténégro, Ukraine (Crimée), Chypre, Turquie, Allemagne, Egypte, République tchèque et USA. Mais dans le même temps, la popularité de l'immobilier au Monténégro a nettement baissé. Selon MIEL DPM, le nombre de demandes d'objets dans ce pays a presque diminué de moitié. probable, comme le suggèrent les experts, la raison est, que les prix étaient hors de prix. Et même maintenant, après la chute, ils ne correspondent pas toujours à la qualité.

La demande de logements en Israël a également diminué. Un grand regain d'intérêt pour l'achat de biens immobiliers dans ce pays a été enregistré après l'abolition du régime des visas - à la fin 2008 r. toutefois, selon N. Zavalishina, peu à peu il s'est évanoui: «Maintenant, les appels d'acheteurs potentiels sont entendus, mais pas une seule véritable affaire n'a encore eu lieu cette année ".

Mais la demande de biens immobiliers en Allemagne a augmenté, qui était moins attrayant. Au cours des dix dernières années, les prix des logements sont restés pratiquement inchangés., et les investisseurs étrangers n'étaient pas attirés par ces investissements prudents. Mais au milieu de la crise, la stabilité du marché local est devenue son atout.. Les Russes considèrent de plus en plus les appartements allemands comme une option pour les achats à l'étranger.

Les Russes ont également développé un intérêt pour la Lettonie.. peut être, bientôt la popularité du marché local augmentera, dans la mesure où, selon N. Zavalishina, le gouvernement letton envisage un projet de loi, qui vous permettra d'obtenir un titre de séjour après l'achat du bien, qui pour certains Russes sera un argument de poids en faveur d'une telle acquisition.

Raisons principales, par lequel les Russes achètent un logement à l'étranger, est également resté le même. Selon MIEL DPM, c'est des vacances plus une perspective d'investissement, faire des affaires à l'étranger, obtention d'un titre de séjour et investissement net. «Peu de gens recherchent un logement uniquement pour les loisirs. habituellement, les gens visent toujours cela, pour que l'achat ait un sens d'investissement. Beaucoup parlent également d'acheter un logement pour éduquer les enfants.. Mais en réalité, nous n'avions pas de tels accords. ", - commentaires N. Zavalishina.

Selon Gordon Rock, la principale raison d'acheter aujourd'hui est la possibilité d'acquérir une propriété avec un rabais important en fonction de la croissance de la valeur de l'actif (ce qui est particulièrement important à la lumière de la crise). Viennent ensuite obtenir un revenu stable de la location, permis de séjour et diversification des activités existantes.

Entre acheter et attendre

De nombreux experts recommandent d'acheter des objets liquides sur ces marchés, où la baisse de prix la plus importante s'est produite: aux Etats-Unis, Espagne, baltique, dans la mesure où, probable, avec une économie stable, le coût des objets de qualité recommencera à augmenter. Cependant, la vitesse de reprise du niveau des prix d'avant la crise reste discutable.. Bien sûr, tôt ou tard, les prix gagneront. Mais cette période peut être retardée pendant longtemps. par exemple, comme au japon, où après l'effondrement du marché immobilier au début des années 90. au siècle dernier, les prix ne sont pas revenus à leur niveau antérieur.

Cependant, il ne faut pas s'attendre à une baisse globale des prix partout.. Même dans les pays, où de nombreux objets ont perdu de leur valeur auparavant 75% du coût, certains logements sont encore à prix. N. Zavalishina cite son client en exemple, qui a acheté une maison à Jurmala, moins cher par seulement 25%: «C'est juste que Jurmala est la même région, comment est notre rouble. Et l'immobilier ici ne deviendra pas beaucoup moins cher ".

ET. Indriksons conseille aux investisseurs de choisir les marchés de ces pays, qui a traversé la crise avec des pertes minimes, avec une économie stable, où les prix de l'immobilier ont légèrement baissé; marchés, où les conditions des prêts hypothécaires n'ont pas changé et ont tendance à s'améliorer. Aujourd'hui, l'Autriche respecte ces paramètres, Suisse, France, Royaume-Uni et Chypre. Ici vous pouvez gagner 20% par an pour les fonds investis ". Dans les pays ci-dessus, le crédit hypothécaire ne s'est pas arrêté pendant la crise, et pour le moment les conditions d'octroi de crédits se sont même améliorées ici.

Donc, la crise a apporté non seulement des difficultés. Il a également créé de nouveaux, des conditions plus favorables pour les acheteurs et les investisseurs. Dans certains pays, les prix, enfin, correspondent à la qualité de l'immobilier. ET, Disons, appartement de trois pièces au Monténégro, près de Rafaelovici (près de Budva) peut être acheté pour 100 mille. euros, et pas pour 350 mille., comme avant la crise.

Auteur: Yana Kazakova

Magazine “La propriété & Des prix”

La source: prian.ru

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