Plus que vivant

Le segment le plus actif du marché immobilier letton est le marché de la location d'appartements depuis un an maintenant. Au cours des deux premiers mois 2010 le nombre de transactions sur celui-ci a doublé le même indicateur de l'année dernière. Tu dois payer.

Les bonnes offres sont rares

Il y a quelques années, un tel segment, comment louer un appartement, était dans le rôle d'une sorte de belle-fille du marché immobilier de Riga. Il semblait fonctionner et il y avait une certaine demande. Mais les propriétaires de logements hésitaient à les louer à des clients. Plus – uniquement pour la période d'attente des augmentations de prix. Puis il y avait toujours une vente. Les courtiers eux-mêmes, au fait, également des transactions privilégiées pour l'achat et la vente d'appartements ou de terrains: ils ont rapporté beaucoup plus de revenus tangibles. Ainsi que la fourniture de services intermédiaires dans le segment commercial. Dans le même temps, les courtiers répètent souvent: il n'y a pas de marché normal de la location d'appartements à Riga!

La situation a radicalement changé, après, comment l'immobilier en Lettonie est entré dans un pic raide. Dans un contexte de forte baisse des transactions d'achat et de vente, le segment des logements locatifs a brillé: le volume d'approvisionnement a augmenté de manière significative, le niveau des prix demandés a considérablement diminué et les transactions se sont intensifiées. Au cours de la dernière année, les spécialistes de la location sont devenus l'un des employés les plus recherchés de toutes les grandes et moyennes sociétés de courtage du pays.. "Plus que vivant" – cette évaluation reflète clairement ces aspirations et espoirs, qui sont désormais affectés au segment de la location d'appartements dans la capitale par des représentants de l'activité de courtage.

«La demande d'appartements est très élevée. Il y a même eu un problème ces derniers mois: quelques bonnes suggestions – c'est ceux, où le prix correspond à la qualité ", – c'est ainsi que M2 et le portail www.varianti.lv décrivent la situation par Inga Upmale, spécialiste d'Ober Haus. Et selon les observations du chef du service de location du parc immobilier d'Arco Real Estate Liva Jaunozola, au début 2010 année, le nombre de transactions de location d'appartements a doublé les chiffres, enregistré l'année dernière. Et la concurrence entre les acteurs du marché s'intensifie.

Les grands aiment le centre

Le marché des appartements locatifs dans la capitale de la Lettonie peut être divisé en deux grands groupes: centre de Riga ainsi que de nouveaux projets et, en dehors d'eux, appartements typiques dans les microdistricts. Les grandes sociétés de courtage tentent de se concentrer sur le travail avec les deux premiers groupes. Il y a une explication matérielle à cela. La chose est, que les frais du courtier traditionnel – paiement d'un mois, qui, conformément à la pratique qui a pris racine ces dernières années, est à la charge du propriétaire du bien loué. Dans le cas d'un logement au centre ou dans un immeuble neuf – c'est au moins cent ou deux lats. Les options série sont si bon marché, que les primes souvent dues aux courtiers ne couvrent pas leurs dépenses, directement lié à la préparation de l'accord.

«Pour un appartement de trois pièces en état normal, situé dans le microdistrict de Riga, les hôtes peuvent obtenir 100-120 lats par mois. L'argent est petit et les propriétaires ne sont pas prêts à le partager: eux-mêmes n'ont pas tant de richesse. Oui, et tout cela nous intéresse peu. De combien d'impressions avez-vous besoin pour exécuter, passer sur la route et passer ton temps?! Puis entendre le propriétaire, qu'il est prêt à nous payer un peu 30-50 lats. Ça ne vaut pas le coup! Il n'est pas rentable de se lancer dans des logements en série en dehors du centre ", – explique Liva Jaunozola. Par conséquent, les propositions de location d'espaces résidentiels dans les bâtiments en série des microdistricts, derrière lesquelles se trouvent les plus grandes sociétés de courtage lettonnes, – rareté. Les publicités dans les bases de données électroniques et les publications imprimées sont généralement placées soit par les propriétaires eux-mêmes., ou courtiers hautement spécialisés et dits gris. De nouveaux acteurs tentent également de se déclarer activement dans ce segment.: vous devez en quelque sorte gagner un nom pour vous-même.

Le schéma de travail des petites entreprises et des courtiers en cabinet privé ressemble le plus souvent à ceci: ouvrir des portails publics pour la publicité immobilière et les étudier. Trouver des propriétaires et proposer leurs services. S'ils sont d'accord, puis ils reçoivent des photos d'appartements et publient des annonces sur les mêmes portails, uniquement avec vos coordonnées. A qui sont destinées ces techniques?? Difficile de répondre. La plupart des locataires potentiels parcourent généralement eux-mêmes les portails immobiliers. Et s'ils trouvent le téléphone du propriétaire là-bas, alors ils se tournent certainement vers lui. Selon les courtiers eux-mêmes, du volume total d'appartements à louer à Riga, qui apparaissent dans l'espace Internet national, plus d'objets réels 40-50%. Tout le reste – "Crochets", avec l'aide de quels courtiers tentent d'attraper un client potentiel.


Annonce du matin, dans la soirée – client

«Les appartements adéquats disparaissent rapidement dans les quartiers résidentiels de Riga. Qu'est-ce que je veux dire par ce concept? S'il s'agit d'un appartement 1 pièce soigné et meublé à Purvciems, alors son prix devrait être 60-70 lats par mois plus factures de services publics. Le matin, vous placez une telle annonce dans la base de données, le soir vous signez un bail, – dit le représentant de la société Ober Haus. – Pour les appartements 2 pièces, la situation est presque la même, bien que pour quelques jours une annonce avec un prix dans la région 100 lats, probable, attendra son invité ".

Les objectifs de location mensuelle de Latio sont légèrement plus modestes: 50-60 lats pour appartements 1 pièce, 80-90 lats – pour 2 pièces et 110-120 lats – pour 3 pièces. Bien sûr, à cela, vous devez ajouter des factures de services publics. vrai, Latio indiqué, qu'en est-il des tarifs des appartements en "état moyen".

Ces derniers mois, dans le segment de la livraison d'appartements standards dans les microdistricts, la tendance à la convergence des taux de location pour 2- et 3- appartements de chambre. Cela est dû au fait, que les factures de services publics pour un appartement de 3 pièces sont beaucoup plus élevées. Le deuxième nouveau moment sur le marché – intérêt croissant pour ces quartiers, comme Teika et Mezciems. Explication pour cela – la présence en eux de zones de parcs forestiers assez vastes. Microdistricts traditionnels très demandés par les locataires potentiels – Purvciems et Plavnieki, un peu pire – Imanta et Zolitude. En général, ils sont plus disposés à demander des appartements de type standard sur la rive droite de Riga. Kengarags et Bolderaja ferment la liste des préférences.

Dans les grandes villes régionales de Lettonie – dans le même Liepaja – au cours des six derniers mois, il y a des exemples de location d'appartements standard sans aucun taux de location – uniquement pour les factures de services publics. A Riga, il n'est pas nécessaire de parler du caractère de masse de ce phénomène. Bien que des cas similaires se produisent. Il y en avait deux dans la pratique d'Ober Haus.. Cependant, ses experts notent: «Le prix de ces offres correspond généralement à la qualité. Ne comptez pas sur, qu'il sera possible d'obtenir un bon logement. Souvent ça, qui entre gratuitement, s'engage à effectuer des réparations esthétiques mineures dans l'appartement loué ".

Compte tenu de la baisse des taux, les propriétaires d'appartements dans les microdistricts sont de moins en moins susceptibles de faire des concessions de prix supplémentaires. Seulement, si leur situation financière personnelle l'exige. Quand il n'y a pas besoin de se précipiter pour trouver un locataire, puis tenez bon jusqu'au bout.

Moins cher, que jamais

Est-il possible de parler de concurrence entre les appartements locatifs dans les microdistricts et en centre-ville?? Les interlocuteurs de "m2" croient, que ce n'est pas la question. Les gens recherchent un logement dans la limite des montants dont ils disposent et des lieux qu'ils ont choisis: prêt à payer 200 lats par mois et que puis-je obtenir pour cela? Si vous vouliez un bon appartement de 3 pièces dans le centre, mais pour l'argent seulement 2 pièces, alors le client acceptera rapidement l'option de réduire la surface, que d'aller au logement en série dans le microdistrict.

Les tarifs actuels de location d'appartements dans le centre de Riga sont les plus bas des six dernières années et se situent à 3-5 lats par mètre carré. m. Même les appartements les plus élitistes sont rarement proposés plus chers 7-8 lats par mètre carré. m. De tels faits parlent de l'état des choses avec les prix.. Aucun de nos interlocuteurs n'a conclu de marché récemment, le loyer total dépasserait 840 euro par mois. Un autre exemple révélateur: le niveau de demande du propriétaire d'un immeuble chef-d'œuvre de la rue Albert, 4, est maintenant 7 lats par mètre carré. m par mois, alors que dans 2006 année où il était proche de 21 latu pour sq. m. Louer un appartement dans le centre et de nouveaux bâtiments est nettement plus rentable, comment acheter à crédit. Et toujours pas un fait, que les banques vous accorderont un prêt.

En particulier, la demande dans le centre est 2- et appartements 3 pièces dans des immeubles rénovés. La disponibilité d'une entrée et d'un parking rénovés est en cours d'évaluation, si la maison est supérieure à trois étages, ils veulent voir l'ascenseur. Malheureusement, peu de maisons répondent à ces critères. Intéressant, que les Lettons eux-mêmes demandent généralement de trouver "treshki" pour eux-mêmes dans le centre pour 180-250 lats plus utilitaires. Les étrangers envisagent des offres de taille similaire avec un prix de 250-400 lats. Leurs demandes de réparation et d'équipement d'appartements en mobilier et électroménager sont plus élevées.

Étrangers – ce sont principalement des scandinaves, Allemands et britanniques. Professionnellement – employés de banque, ainsi que les cadres supérieurs et intermédiaires. Les pilotes d'AirBaltic suscitent également une forte demande. vrai, leur budget est limité. De plus, ils s'arrêtent souvent moins au centre, combien dans de nouveaux projets. L'une des maisons les plus populaires parmi les pilotes – deux tours Panorama Plaza achevées. Appartements jusqu'à 100 sq. m sont proposés dans ce complexe pour 260-300 lats par mois.

Acteurs forcés du marché

Nouveaux bâtiments – un segment nouveau et souvent contraint du marché locatif. Bien qu'il soit dominé par les offres des concessionnaires, c'est-à-dire, qui a loué des appartements aux fins de revente ultérieure. Il n'était pas possible de le faire au prix souhaité, et donc, afin de ne pas payer de sa poche l'entretien du logement, il est loué. Chaque mois, les développeurs et les banques commencent à jouer un rôle croissant dans ce segment.. Selon "m2", des appels d'offres pour le droit de fournir des services de location et d'entretien d'appartements repris à des débiteurs en février ont été organisés par plusieurs banques lettones.

«Les banques sont devenues plus libérales envers les développeurs qui se sont retrouvés dans une situation difficile. Il n'y a plus une telle chose, que sont-ils, comme avant, tout emporte. Si le projet est bon, ils fournissent même un petit financement supplémentaire, pour rappeler la maison. Les maîtres d'ouvrage installent des cuisines et des armoires encastrées dans les appartements et les louent. Pour assurer au moins un certain mouvement d'argent dans vos comptes. En février, nous avons commencé à proposer l'un de ces projets sur le marché, maison entièrement rénovée rue Gertrudes. Pariez dedans 5 euros (3,5 lata) pour sq. m, ce qui est attrayant par rapport aux normes actuelles ", – a donné l'exemple de Liva Jaunozola.

Le coût des propositions de location de logements dans les nouveaux projets varie en fonction de l'emplacement, où se trouve la maison. Si au centre, ce sera à propos de 4-6 euro par m2. m. Le nombre de concurrents joue un rôle important dans les microdistricts. S'il y a cinq à sept nouveaux projets à proximité, les appartements sont disponibles sur le marché locatif, alors le prix sera dans 3-4 lats par mètre carré. m. Moins de concurrents – demandera plus.

Parlez simplement de l'émergence d'un marché immobilier locatif normal jusqu'à présent.. Un tel marché, comme en Allemagne, Où 40% la population vit dans des appartements loués. Même ces développeurs lettons, qui proposent des appartements à louer, reconnaître: dès que les prix de vente approchent des niveaux d'avant la crise, ils recommenceront à trader. «Depuis l'automne de l'année dernière, six appartements ont déjà été mis en service avec finition et ameublement complets.. Maintenant, nous préparons environ deux douzaines d'appartements supplémentaires. Sûr, doivent aller pour des coûts supplémentaires, mais il n'y a pas d'autre moyen. Les ventes sont mauvaises, oui et à prix, qui sont inférieurs au coût. Mais les appartements, surtout avec une petite surface, trouver des locataires assez rapidement. Maison de location?! Aucun propriétaire n'envisage même cette possibilité. Quand tout est revenu à la normale, les ventes reprendront ", – raconté par le chef de projet "m2" et varianti.lv Kengaraga zieds. Dans ce projet, un mètre carré de logement est offert à partir de 5 euros. Durée du contrat standard – six mois. Ce sont les contrats à court terme qui dominent aujourd'hui le marché locatif.. Trois- ou les accords de cinq ans ne sont pas courants. Et les locataires, et les propriétaires du logement loué essaient de se protéger. Les premiers sont inquiets, auront-ils du travail demain et pourront-ils payer le logement. Les seconds ont peur de vendre trop bon marché: tout à coup le marché monte. La grande majorité des tarifs de location actuels ne couvrent pas et 50-60% les paiements hypothécaires des propriétaires pour ces appartements.

Avec une humeur positive

«Les tarifs de location des appartements se sont stabilisés, bien que dans le processus de conclusion d'un accord, de petites concessions 5%. Une forte demande incite à la réflexion, que les prix ne baisseront pas ", – cette prévision a été donnée par Inga Upmale. Le représentant d'Arco Real Estate était encore plus optimiste: "Je pense, à l'été 2010 année, voire une légère augmentation du prix de location pour 10%. La saison de chauffage se terminera et les gens respireront plus librement. Déjà dans les quartiers populaires, les appartements quittent le marché pour 50-60 lats par mois. Les bonnes propriétés coûtent plus cher. Avec un peu de chance, que la qualité même des appartements s'améliorera. Il y aura une différenciation plus claire. Et maintenant, nous avons tous les appartements avec une bonne et une mauvaise réparation, avec un bon et un mauvais emplacement, dans des maisons rénovées et non rénovées… bouilli dans un pot. Les clients doivent commencer à évaluer la qualité ".

Auteur: Roman Golubev

Portail Internet “Variati.lv”

La source: prian.ru

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