Cherosene preso in prestito. L'ascesa e la caduta del mercato immobiliare di Dubai

In ottobre 2008 anno, когда негативное влияние финансового кризиса уже чувствовалось во многих странах мира, глава крупнейшей государственной девелоперской компании Дубая Nakheel анонсировал мега-проект стоимостью $38 miliardi. Какие плоды принесла его самоуверенность?

"Sono sicuro, что большинство из вас вполне обоснованно задаются вопросом, зачем мы запускаем этот проект», – сказал тогда исполнительный директор компании, Крис О’Доннелл на пресс-конференции. Судя по его словам, получалась такая картина: nonostante, что в ближайшие годы, пока будет вестись строительство, мировую экономику ожидают серьезные колебания, проект необходимо реализовать, так как спрос на жилье в эмирате значительно превышает предложение.

«Фундаментальные показатели рынка абсолютно стабильны, – говорил Крис О’Доннел, – Никакого обвала быть не должно».

Однако с момента его выступления цены на дубайскую недвижимость снизились почти на 50%. Местные девелоперские компании сократили огромное количество рабочих мест и заморозили множество проектов. Закладка фундамента новых небоскребов была отложена на неопределенный срок. Более чем годовое снижение рыночных индикаторов достигло своего пика на прошлой неделе, когда в прессе появились сообщения о том, что Дубай будет стараться реструктурировать $26 miliardi di debiti Dubai World, holding, управляющей множеством государственных портов, объектов инфраструктуры и предприятиями, оперирующими на рынке недвижимости страны.

Из песка в небеса

Огромный пузырь, росший в течение последних лет на местном рынке недвижимости, послужил причиной серьезнейшего обвала. До кризиса на территории ОАЭ, пустынной страны с населением всего 4,5 un milione di persone, велось строительство объектов суммарной стоимостью $430 miliardi. По данным Middle East Economic Digest, компании следящей за девелопментом в разных регионах мира, большинство проектов располагалось в Дубае.

Бум на недвижимость в ОАЭ был обусловлен легкодоступным кредитованием, хаотичной ситуацией на рынке, присутствием спекулянтов и сладкими восточными «песнями» дубайских властей, в том числе и наследного правителя Дубая Шейха Мухаммеда бен Рашида Аль-Мактума.

Его революционное для востока видение города – толерантной, современной столицы, открытой для мира и многообразия религий – всегда раздражало арабских соседей, в том числе и некоторых консервативных «шишек» из Абу-Даби, столицы ОАЭ. Но для других Дубай стал примером успешного применения западной финансовой системы современным арабским государством. Ad esempio,, Il presidente Barack Obama, nel suo discorso di giugno al Cairo, ha definito Dubai un emirato con uno sviluppo economico di successo.

Il maestoso skyline di Dubai è la ragione principale dell'orgoglio dei residenti e delle autorità dell'emirato. In una recente parata, dedicato al Dubai National Day, uomini, vestito con abiti arabi tradizionali, i modelli degli edifici più importanti di Dubai sono stati portati cerimoniosamente davanti alla folla riunita. Tra gli altri c'erano i modelli del Burj Dubai, il grattacielo più alto del mondo., che dovrebbe aprire nel gennaio 2010, а также выполненного в форме паруса отеля Burj Al Arab Hotel и торгового центра The Mall of the Emirates, in cui, помимо магазинов, также находится крытый лыжный спуск.

“I nostri leader hanno ottenuto un enorme successo, – говорили представители дубайского бизнеса, наблюдавшие за этим парадом. – А что до кризисакогда мы выйдем из него, saremo ancora più forti, di prima ".

Местные чиновники и строители оправдывали головокружительные темпы строительства в эмирате близостью Дубая к Азии и Европе, отсутствием налогов, свободным и толерантным образом жизни и ролью эмирата как центра бизнес-активности в регионе. Высокопоставленные сотрудники зарубежных компаний, архитекторы и риэлторы стекались сюда в поисках, apparentemente, безграничных возможностей для реализации крупномасштабных проектов. Инвесторы в недвижимость тоже верили в эту «восточную мечту», almeno, prima, как мировые финансовые рынки погрузилась в глубокую рецессию. Затем покупатели начали уходить с рынков, работодатели сокращать персонал, а компании откладывать планы по расширению.

Разгерметизация

В результате на рынке образовался экстраординарный переизбыток предложения. Вывески «Сдается» заполонили фасады десятков недавно законченных зданий вдоль центральной магистрали города Sheikh Zayed Road. Согласно данным агентства Colliers International, уровень вакантности офисных помещений в новых зданиях составил порядка 41%.

Не так давно правительство Дубая выступало с просьбой об отсрочке выплат долгов компании Dubai World на шесть месяцев или более. Затем местные власти заявили, что в ближайшее время они планируют начать многофазовую реструктуризацию задолженности компании. В том числе планируется реструктурировать $6 млрд долга, накопившегося в результате того, что государственная девелоперская компания Nakheel производила необдуманное кредитование. Approvano, что реструктуризация будет включать в себя различные варианты делевереджа*, в том числе и продажу активов. По сообщениям Dubai World, компания уже приступила к «конструктивным» переговорам с дочерними банками.

Международные фондовые рынки уже немного оправились от шока, однако последствия носят не только финансовый характер. Новые сообщения о задолженностях обнаружили расхождения в позициях Дубая и столицы ОАЭ, Abu Dhabi. По сообщениям неофициальных источников, федеральные власти пришли в ярость от того, что Дубай добивается приостановки погашения задолженности. Эти разногласия могут дестабилизировать важного союзника США в Персидском заливе, так как Дубай, будучи реэкспортным и оффшорным финансовым центром для иранских предприятий, considerato fondamentale per il successo della campagna statunitense per isolare l'Iran.

Negli ultimi giorni, funzionari di Dubai e Abu Dhabi hanno gareggiato tra loro per la loro unità. Tuttavia, il governo federale degli Emirati Arabi Uniti, che ha organizzato un salvataggio su larga scala all'inizio di quest'anno (piano di salvataggio) Vale la pena di aziende di Dubai $10 miliardi, non ha offerto assistenza a Dubai World.

Cronaca di volo

La crescita di Dubai è iniziata nei primi anni '80, quando la diminuzione delle riserve di petrolio spinse lo sceicco Mohammed e suo padre a diversificare l'economia locale. Di conseguenza, a Dubai sono comparsi hotel di lusso e l'intera infrastruttura, necessario per quello, per attirare ricchi turisti dall'India all'emirato, Asia, Medio Oriente, così come l'Europa e la Russia. il 2002 anno lo sceicco Mohammed ha permesso agli stranieri di acquisire proprietà immobiliari in piena proprietà in alcuni progetti. Di conseguenza, gli investitori hanno iniziato ad acquistare febbrilmente immobili locali, acquisendo molti progetti in costruzione.

il 2004 anno, quando Nakheel annunciò il suo progetto chiamato Palm Jebel Ali, британка индийского происхождения Аарти Чана планировала вложить свои сбережения в недвижимость. Palm Jebel Ali является вторым впечатляющим «пальмовым» полуостровом после Palm Jumeirah. Он должен был включить в себя свайные дома, образующие 7,5-мильную цепь в виде слов поэмы, написанной шейхом Мухаммедом: «Лишь человек с широким видением может писать на воде».

По утверждению Nakheel, многие объекты должны быть сданы в декабре 2009 anno. Аарти Чана, внесла 10%-й первый взнос за виллу с пятью спальнями стоимостью $780 migliaia, для этого она продала свой дом в окрестностях Лондона. «Я поверила в «дубайскую сказку», Lei dice.

il 2006 году шейх Мохаммед объединил несколько правительственных компаний в холдинг Dubai World и назначил Султан-Ахмеда бен Сулайема его лидером. В свою очередь бен Сулайем назначил руководителем Nakheel австралийца Криса О’Доннелла, который в то время возглавил перспективную компанию у себя на родине.

a proposito, Султан-Ахмед бен Сулайем и Крис О’Доннелл отказались комментировать эту статью. Представители Nakheel, также как и представитель правителя Дубая, не ответили на электронные письма авторов.

Nakheel-у «шла карта в руку» и компания готовилась открыть первый из «пальмовых» проектов, Palm Jumeirah, а также приступала к реализации двух следующих проектов. Nel mese di settembre 2006 года ей удалось за один день реализовать все виллы стоимостью от $654 mille. в проекте Jumeirah Park (его площадь составляет 369,88 ga). Международные банки и местные кредиторы предоставляли кредиты в размере до 97% от покупной цены.

Для того чтобы финансировать столь крупномасштабное строительство, О’Доннелл обратился к рынку ценных бумаг с фиксированным процентным доходом. На презентации, организованной в ноябре 2006 года специально для инвесторов, Дубай был назван «прибыльным направлением», которое будет «как магнит» притягивать бизнесменов с Ближнего Востока – от Индии до Египта. Secondo le previsioni, обнародованным на презентации, население Дубая (которое на тот момент составляло менее 1,2 un milione di persone), per 14 лет должно было вырасти на два миллиона.

Инвесторы бросились скупать исламские облигации Nakheel, так называемые сукук (облигации, соответствующие принципам исламского финансового дела). Ввиду такой волны спроса Nakheel, не думая долго, увеличил эмиссию облигаций до $3,5 миллиарда.

Secondo, предоставленным информационным агентством Thomson Reuters, в тот год сектор недвижимости Дубая привлек $4,9 млрд через облигации и синдицированные кредиты**. Объем кредитования в сфере недвижимости вырос в 2008 anno prima $30,4 миллиарда.

il 2007 году дочерняя компания Dubai World купила океанский лайнер Queen Elizabeth 2, планируя пришвартовать судно в гавани Palm Jumeirah и превратить его в роскошный отель.

Автопилот сломался

Именно в это время рынок недвижимости Дубая «дал течь». Чиновники, обеспокоенные тем, что рынок начинает «перегреваться», приняли несколько постановлений по регулировке застройки, которые были призваны ограничить спекуляцию. Также в начале 2008 года власти приступили к расследованию ряда скандалов, связанных с коррупционной деятельностью некоторых крупных компаний, работающих в сфере недвижимости и финансов.

Однако данных о ходе расследований в прессу практически не поступало. Molto strano. Polizia, суды и сами компании старались хранить молчание. В результате подобного отсутствия прозрачности борьба с коррупцией, invece di, чтобы успокоить инвесторов, лишь отпугнула их.

«Инвесторы не доверяют рынку», – говорит Михаэль Диаз, юрист из Майами, с представительством фирмы в Дубае. Однако официальные лица ОАЭ утверждают, что они прилагают усилия к улучшению соответствующего законодательства.

In Aprile 2008 года полиция задержала высокопоставленного управляющего одной из ведущих дубайских девелоперских компаний. Компания утаивала факт ареста вплоть до того, пока в прессе не появились сообщения об этом инциденте. Подозреваемый свою вину отрицал.

Далее начались аресты в других крупнейших компаниях Дубая, в том числе и в Nakheel. В очередной раз представители компании не ответили на электронные письма от авторов статьи касательно расследования этих преступлений.


Пассажиров укачало

Типичным стал случай британского девелопера Артура Фитцуильяма. Он жил в Дубае в течение двух десятилетий и работал в сфере недвижимости. il 2004 anno Arthur ha firmato un accordo di sviluppo 1 350 000 mq. m. terra del deserto, fornito da una società governativa.

Il progetto, denominato The Plantation Equestrian and Polo Club, prevedeva l'inclusione di scuderie climatizzate 800 cavalli, quattro campi da polo, infrastruttura, necessario per spettacoli ippici, e un hotel a cinque stelle. Arthur Fitzwilliam ha iniziato a cercare partner per attrarre ulteriori finanziamenti per il progetto. Infine, un banchiere britannico ha accettato di prestare denaro in cambio di 30% condivisioni del progetto.

Tuttavia, a giugno 2008 года власти Дубая задержали господина Артура, банкира, предоставившего ссуду и его коллегу. Poi, nel mese di settembre, банк Dubai Islamic Bank (DIB) лишил Артура Фитцуильяма права пользования землей, предназначенной для строительства проекта. Oltretutto, Secondo lui, было изъято более 100 пони для игры в поло. Почти год, до предъявления обвинения, он просидел в тюрьме. В итоге в марте 2009 anno, на основании обвинительного заключения поданного дубайскими прокурорами, власти обвинили семь человек в сговоре с целью обмануть DIB. Arthur Fitzwilliam è stato accusato di aver aiutato questa cospirazione.

Il mese scorso è stato trasferito in un ospedale di Dubai con sospetto di cancro. Quattro poliziotti armati stavano alla porta della sua stanza..

Fitzwilliam ha negato la sua colpa, proprio come il banchiere britannico, con cui ha collaborato. “Insisto per un processo equo, e sono pronto ad agire secondo il sistema locale, Lui dice, costretto a letto. - Persone, ben informato, conoscere, che sono innocente ".

Tradizionalmente, i rappresentanti dell'ufficio del procuratore di Dubai non hanno risposto alle richieste di commento degli autori dell'articolo..

Tra l'incertezza su questi arresti, la crisi, da allora coprendo quasi tutto il mondo, finalmente arrivato a Dubai. Quando la fine 2008 anni, i mercati mondiali del credito si sono "congelati", gli investitori esteri hanno smesso di acquistare proprietà a Dubai. E loro, chi ha già acquistato, smesso di effettuare pagamenti mensili. Nakheel и прочие девелоперские компании начали производить массовые сокращения сотрудников и заморозили десятки проектов.

В феврале прошлого года неприятности коснулись и Аарти Чаны: Nakheel приостановил реализацию Palm Jebel Ali. Были проведены работы по углублению дна, однако строительство так и не началось.

По словам Аарти Чаны, она уже вложила около $550 тыс.в так и не построенный дом. В начале этого года вылетела в Дубай, чтобы попытаться спасти свои инвестиции. Она живет в апарт-отеле вместе с дочерью и старается сплотить других пострадавших инвесторов для того, чтобы подписать петицию в адрес Nakheel с требованием возмещения убытков. «Я этого просто так не оставлю, Lei dice. – Теперь это моя навязчивая идея».

Экстренная посадка

В октябре Nakheel предложил людям, вложившим свои средства в Palm Jebel Ali, переоформить свои контракты на другие проекты компании, уже построенные или близкие к сдаче.

il 2002 году Саймон Мерфи купил за $240 mille. квартиру в проекте Palm Jumeirah и пять лет спустя переехал туда. В настоящее время он является так называемым резидентом-представителем Nakheel (infatti, председателем совета домовладельцев). Lui dice, что в последние недели Nakheel сократил расходы на техническое обслуживание проекта, в том числе прекратил уход за деревьями.

Secondo lui, после объявления об отсрочке погашения задолженности многие жильцы перестали платить сборы за управление недвижимостью (vicino $700 al mese). В компании Nakheel отказались от комментариев. «Многие люди боятся, что их деньги просто «канут в бездну» задолженности Nakheel», – говорит Саймон Мерфи.

И все же «старший брат» поможет Дубаю расплатиться с долгами. 14 dicembre 2009 года власти Абу-Даби пообещали выделить $10 млрд на выплату долгов Dubai World. Из указанной суммы $4,1 млрд будет потрачено на погашение исламских облигаций Nakheel (di loro $3,52 млрд – в течение ближайших двух недель). Il resto $5,9 miliardi è previsto da spendere per altre esigenze di Dubai World.

Этих средств должно хватить до апреля будущего года. Однако рынок недвижимости Дубая уже совершил экстренную и не очень мягкую посадку. Speriamo, che grazie ai vigili del fuoco di Abu Dhabi l'aereo non esploderà, in caso contrario, i frammenti della fusoliera possono catturare un numero enorme di investitori.

RIFERIMENTO
* Investimento in strumenti di debito: investire nel progetto di un'impresa o acquistare obbligazioni o obbligazioni di debito, e non acquistando azioni ordinarie o privilegiate (azioni ordinarie o privilegiate).
** Prestiti sindacati - prestiti, fornito da un gruppo di banche.
*** Deleveraging: riduzione dell'uso dei fondi presi in prestito, diminuzione della quota di finanziamento del debito.

Autori: Chip Cummins, Stefania Bianchi и Mirna Sleiman (Il giornale di Wall Street)
Trasferimento: Nikolay Strelnikov

fonte: prian.ru

Vota l'articolo