Molto vivo

Il segmento più attivo del mercato immobiliare lettone per un anno è il noleggio mercato appartamento. Nei primi due mesi 2010 il numero di transazioni su di esso è raddoppiato rispetto allo stesso indicatore dello scorso anno. Devi pagare.

Le buone offerte scarseggiano

Un paio di anni fa, un tale segmento, come affitto appartamento, era nel ruolo di una sorta di figliastra del mercato immobiliare di Riga. Sembrava funzionare e c'era qualche richiesta. Ma i proprietari degli alloggi erano riluttanti ad affittarli agli ospiti.. Maggior parte – solo per il periodo di attesa degli aumenti di prezzo. Poi c'era sempre una vendita. Gli stessi broker, a proposito, anche operazioni privilegiate per l'acquisto e la vendita di appartamenti o terreni: hanno portato entrate molto più tangibili. Oltre alla fornitura di servizi di intermediazione nel segmento commerciale. Allo stesso tempo, i broker spesso ripetevano: non esiste un normale mercato per l'affitto di appartamenti a Riga!

La situazione è cambiata radicalmente, dopo, come il settore immobiliare in Lettonia sia entrato in un picco vertiginoso. In mezzo a un forte calo delle transazioni di acquisto e vendita, il segmento degli alloggi in affitto ha brillato di nuovi colori: il volume dell'offerta è aumentato in modo significativo, il livello dei prezzi richiesti è notevolmente diminuito e le transazioni si sono intensificate. Nell'ultimo anno, gli specialisti del noleggio sono diventati uno dei dipendenti più ricercati in tutte le società di intermediazione di grandi e medie dimensioni del paese.. "Più che vivo" – questa valutazione riflette chiaramente quelle aspirazioni e speranze, che sono ora assegnati al segmento dell'affitto di appartamenti nella capitale da rappresentanti dell'attività di intermediazione.

“La domanda di appartamenti è molto alta. C'è stato persino un problema negli ultimi mesi: pochi buoni suggerimenti – quello è quelli, dove il prezzo corrisponde alla qualità ", – così M2 e il portale www.varianti.lv delineano la situazione di Inga Upmale, specialista di Ober Haus. E secondo le osservazioni del capo del dipartimento affitti del patrimonio immobiliare di Arco Immobiliare Liva Jaunozola, all'inizio 2010 anno, il numero di transazioni in affitto di appartamenti ha raddoppiato le cifre, registrato lo scorso anno. E la concorrenza tra gli operatori del mercato sta aumentando.

I grandi amano il centro

Il mercato degli appartamenti in affitto nella capitale della Lettonia può essere diviso in due grandi gruppi: centro di Riga, più nuovi progetti e, oltre a loro, appartamenti tipici in microdistretti. Le grandi società di intermediazione cercano di concentrarsi sulla collaborazione con i primi due gruppi. C'è una spiegazione materiale per questo. La cosa è, che la commissione del broker tradizionale – pagamento di un mese, che, secondo la prassi radicata negli ultimi anni, paga il proprietario dell'immobile locato. In caso di abitazione in centro o in nuova costruzione – è almeno cento o due lat. Le opzioni seriali sono così economiche, che i bonus spesso dovuti ai broker non coprono le loro spese, direttamente correlato alla preparazione dell'affare.

“Per un trilocale in condizioni normali, situato nel microdistretto di Riga, gli host possono ottenere 100-120 dorsali al mese. Il denaro è piccolo ei proprietari non sono pronti a condividerlo: loro stessi non hanno così tanta ricchezza. Sì, e tutto questo ci interessa poco. Quante impressioni hai bisogno per eseguire, trascorri in viaggio e trascorri il tuo tempo?! Quindi a sentire il proprietario, che è pronto a pagarci un po ' 30-50 dorsali. Non ne vale la pena! Non è redditizio impegnarsi in alloggi in serie al di fuori del centro ", – spiega Liva Jaunozola. Pertanto, proposte per l'affitto di spazi residenziali in edifici seriali di microdistretti, dietro il quale ci sono le più grandi società di intermediazione lettone, – rarità. Gli annunci nelle banche dati elettroniche e nelle pubblicazioni stampate vengono solitamente inseriti dagli stessi proprietari degli appartamenti, oppure altamente specializzati e cosiddetti grey brokers. Anche i nuovi giocatori stanno cercando di dichiararsi attivamente in questo segmento.: devi in ​​qualche modo vincere un nome per te stesso.

Lo schema di lavoro delle piccole imprese e degli intermediari di studi privati ​​è molto spesso simile a questo: aprire portali pubblici per la pubblicità immobiliare e studiarli. Trova proprietari e offri i loro servizi. Se sono d'accordo, quindi ricevono foto di appartamenti e pubblicano annunci sugli stessi portali, solo con le tue coordinate. Per chi sono queste tecniche?? Difficile rispondere. La maggior parte dei potenziali inquilini di solito naviga direttamente sui portali immobiliari. E se trovano lì il telefono del proprietario, allora certamente si rivolgono a lui. Secondo gli stessi broker, del volume totale degli appartamenti in affitto a Riga, che appaiono nello spazio Internet domestico, oggetti reali non più 40-50%. Tutto il resto – "Ganci", con l'aiuto di cui i broker stanno cercando di catturare un potenziale cliente.


Annuncio mattutino, in serata – cliente

“Appartamenti adeguati stanno rapidamente scomparendo nei quartieri residenziali di Riga. Cosa intendo con questo concetto? Se si tratta di un monolocale pulito e arredato a Purvciems, allora il suo prezzo dovrebbe essere 60-70 dorsali al mese più bollette. Al mattino si inserisce un tale annuncio nel database, la sera firmi un contratto di locazione, – afferma il rappresentante dell'azienda Ober Haus. – Per i bilocali la situazione è quasi la stessa, anche se per un paio di giorni un annuncio con un prezzo in zona 100 dorsali, probabile, starà aspettando il suo ospite ".

Gli obiettivi di affitto mensile di Latio sono leggermente più modesti: 50-60 dorsali per monolocali, 80-90 dorsali – per 2 locali e 110-120 dorsali – per 3 locali. naturalmente, a questo è necessario aggiungere le bollette. vero, Latio indicato, cosa considerano le tariffe per appartamenti in "condizioni medie".

Negli ultimi mesi, nel segmento delle consegne di appartamenti standard in microdistretti, la tendenza alla convergenza dei canoni di locazione per 2- e 3- bilocali. Ciò è dovuto al fatto, che le bollette per un appartamento di 3 locali sono molto più alte. Il secondo nuovo momento sul mercato – crescente interesse per questi quartieri, come Teika e Mezciems. Spiegazione per questo – la presenza in essi di zone di parco forestale piuttosto estese. Microdistretti tradizionali ad alta richiesta da potenziali inquilini – Purvciems e Plavnieki, un po 'peggio – Imanta e Zolitude. In generale, sono più disposti a chiedere appartamenti di tipo standard nella riva destra di Riga. Kengarags e Bolderaja chiudono l'elenco delle preferenze.

Nelle grandi città regionali della Lettonia – nella stessa Liepaja – negli ultimi sei mesi ci sono stati esempi di affitto di appartamenti standard senza alcun canone di locazione – solo per bollette. A Riga non c'è bisogno di parlare del carattere di massa di questo fenomeno. Sebbene si verifichino casi simili. C'erano due di loro nello studio di Ober Haus.. Tuttavia, notano i suoi esperti: “Il prezzo in tali offerte di solito corrisponde alla qualità. Non contare su, che sarà possibile ottenere un buon alloggio. Spesso quello, chi entra gratis, si impegna a effettuare piccole riparazioni estetiche nell'appartamento affittato ".

Tenendo conto del calo dei tassi, i proprietari di appartamenti nei microdistretti hanno sempre meno probabilità di fare ulteriori concessioni sui prezzi. Solo, se le loro circostanze finanziarie personali lo richiedono. Quando non c'è bisogno di affrettarsi a trovare un inquilino, poi resistere fino alla fine.

Più economico, che mai

Si può parlare di concorrenza tra appartamenti in affitto nei microdistretti e in centro città?? Gli interlocutori di "m2" credono, che non è questo il problema. Le persone cercano un alloggio nei limiti delle quantità che hanno e dei luoghi che hanno scelto: pronto a pagare 200 dorsali al mese e cosa posso ottenere per questo? Se volevi un buon 3 locali in centro, ma per i soldi solo 2 camere, quindi il cliente accetterà rapidamente la possibilità di ridurre l'area, che andare in alloggi in serie nel microdistretto.

Le attuali tariffe di affitto per gli appartamenti nel centro di Riga sono le più basse degli ultimi sei anni e sono comprese 3-5 dorsali per mq. m. Anche gli appartamenti più esclusivi sono raramente offerti più costosi 7-8 dorsali per mq. m. Tali fatti parlano dello stato delle cose con i prezzi.. Nessuno dei nostri interlocutori ha avuto accordi di recente, l'affitto totale supererebbe 840 euro al mese. Un altro esempio significativo: il livello di richiesta del proprietario di un edificio capolavoro in Albert Street, 4, è ora 7 dorsali per mq. m mensile, mentre in 2006 anno in cui era vicino 21 latu per sq. m. Affittare un appartamento in centro e nuove costruzioni è sicuramente molto più redditizio, come acquistare a credito. E ancora non è un dato di fatto, che le banche ti concedano un prestito.

In particolare la domanda nel centro sono 2- e trilocali in edifici ristrutturati. Si sta valutando la disponibilità di un ingresso e di un parcheggio ristrutturato, se la casa è più alta di tre piani, vogliono vedere l'ascensore. Sfortunatamente, poche case soddisfano questi criteri. È interessante notare che, che gli stessi lettoni di solito chiedono di trovare "treshki" per se stessi al centro 180-250 dorsali più utilità. Gli stranieri stanno valutando offerte di dimensioni simili con un prezzo di 250-400 dorsali. Le loro richieste per la riparazione e l'attrezzatura di appartamenti con mobili ed elettrodomestici sono più elevate.

Stranieri – questi sono principalmente scandinavi, Tedeschi e inglesi. Professionalmente – impiegati di banca, così come top e middle manager. Anche i piloti di AirBaltic stanno guidando una grande richiesta. vero, il loro budget è limitato. Inoltre, spesso si fermano non tanto al centro, quanti in nuovi progetti. Una delle case più apprezzate dai piloti – due torri Panorama Plaza completate. Appartamenti fino a 100 mq. m sono offerti in questo complesso per 260-300 dorsali al mese.

Operatori di mercato forzati

Nuove costruzioni – un segmento nuovo e spesso forzato del mercato degli affitti. Sebbene sia dominato dalle offerte dei rivenditori, ovvero quelle, che ha affittato appartamenti ai fini della successiva rivendita. Non è stato possibile farlo al prezzo desiderato, e quindi, per non pagare di tasca propria per il mantenimento degli alloggi, è affittato. Ogni mese gli sviluppatori e le banche iniziano a svolgere un ruolo crescente in questo segmento.. Secondo "m2", diverse banche lettoni hanno organizzato gare d'appalto per il diritto di fornire servizi per l'affitto e la manutenzione di appartamenti presi in consegna da debitori a febbraio.

“Le banche sono diventate più liberali nei confronti degli sviluppatori che si sono trovati in una situazione difficile. Non esiste più una cosa del genere, quali sono, come prima, tutto da portare via. Se il progetto è buono, assegnano anche qualche piccolo finanziamento aggiuntivo, per ricordare la casa. I proprietari del progetto installano cucine e armadi a muro negli appartamenti e li prendono in locazione. Per garantire almeno un movimento di denaro nei tuoi conti. A febbraio abbiamo iniziato a proporre uno di questi progetti sul mercato, casa completamente ristrutturata in via Gertrudes. Scommetti su 5 euro (3,5 lata) per mq. m, che è attraente per gli standard odierni ", – ha dato l'esempio di Liva Jaunozola.

Il costo delle proposte per l'affitto di alloggi in nuovi progetti varia a seconda della località, dove si trova la casa. Se al centro, si tratterà di 4-6 euro al mq. m. Il numero di concorrenti gioca un ruolo importante nei microdistretti. Se ci sono da cinque a sette nuovi progetti nelle vicinanze, gli appartamenti sono disponibili sul mercato degli affitti, allora il prezzo sarà entro 3-4 dorsali per mq. m. Meno concorrenti – chiederà di più.

Parliamo solo dell'emergere di un normale mercato di case in affitto finora.. Un tale mercato, come in Germania, Dove 40% la popolazione vive in appartamenti in affitto. Anche quegli sviluppatori lettoni, che elenca appartamenti in affitto, riconoscere: non appena i prezzi di vendita si avvicinano ai livelli pre-crisi, ricominceranno a fare trading. “Dallo scorso autunno, sei appartamenti sono già stati commissionati con finiture e arredi completi.. Adesso stiamo preparando circa altre due dozzine di appartamenti. Sicuro, devono andare per costi aggiuntivi, ma non c'è altro modo. Le vendite sono negative, si ea prezzi, che sono inferiori al costo. Ma gli appartamenti, soprattutto con una piccola area, trovare inquilini abbastanza rapidamente. Casa in affitto?! Nessun proprietario considera questa possibilità. Quando tutto torna alla normalità, le vendite andranno di nuovo ", – raccontato da "m2" e dal project manager varianti.lv Kengaraga zieds. In questo progetto, viene offerto un metro quadrato di abitazioni 5 euro. Durata del contratto standard – sei mesi. Sono i contratti a breve termine che dominano oggi il mercato degli affitti.. Tre- o accordi quinquennali non sono comuni. E gli inquilini, ei proprietari degli alloggi in affitto cercano di proteggersi. I primi sono preoccupati, domani avranno lavoro e potranno pagarsi l'alloggio. I secondi hanno paura di vendere troppo a buon mercato: improvvisamente il mercato sale. La stragrande maggioranza delle attuali tariffe di noleggio non copre e 50-60% pagamenti ipotecari dei proprietari per questi appartamenti.

Con uno stato d'animo positivo

“Le tariffe di affitto degli appartamenti si sono stabilizzate, sebbene nel processo di conclusione di un accordo, siano possibili piccole concessioni in 5%. La forte domanda spinge a pensare, che i prezzi non scenderanno ", – questa previsione è stata data da Inga Upmale. Ancora più ottimista il rappresentante di Arco Real Estate: "Penso, all'estate 2010 anno, anche un leggero aumento del prezzo di affitto per 10%. La stagione del riscaldamento finirà e le persone respireranno più liberamente. Già nei quartieri popolari, gli appartamenti stanno lasciando il mercato per 50-60 dorsali al mese. Buone proprietà costano di più. Fiduciosamente, che la qualità stessa degli appartamenti migliorerà. Ci sarà una differenziazione più chiara. E ora abbiamo tutti gli appartamenti in buono e cattivo stato, con una posizione buona e cattiva, in case ristrutturate e non ristrutturate… bollito in una pentola. I clienti devono iniziare a valutare la qualità ".

Autore: Roman Golubev

Portale Internet “Variati.lv”

fonte: prian.ru

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