借りた灯油. ドバイの不動産市場の興亡

10月中 2008 年, когда негативное влияние финансового кризиса уже чувствовалось во многих странах мира, глава крупнейшей государственной девелоперской компании Дубая Nakheel анонсировал мега-проект стоимостью $38 億. Какие плоды принесла его самоуверенность?

"私は確信しています, что большинство из вас вполне обоснованно задаются вопросом, зачем мы запускаем этот проект», – сказал тогда исполнительный директор компании, Крис О’Доннелл на пресс-конференции. Судя по его словам, получалась такая картина: にもかかわらず, что в ближайшие годы, пока будет вестись строительство, мировую экономику ожидают серьезные колебания, проект необходимо реализовать, так как спрос на жилье в эмирате значительно превышает предложение.

«Фундаментальные показатели рынка абсолютно стабильны, – говорил Крис О’Доннел, – Никакого обвала быть не должно».

Однако с момента его выступления цены на дубайскую недвижимость снизились почти на 50%. Местные девелоперские компании сократили огромное количество рабочих мест и заморозили множество проектов. Закладка фундамента новых небоскребов была отложена на неопределенный срок. Более чем годовое снижение рыночных индикаторов достигло своего пика на прошлой неделе, когда в прессе появились сообщения о том, что Дубай будет стараться реструктурировать $26 十億の負債ドバイワールド, 持ち株会社, управляющей множеством государственных портов, объектов инфраструктуры и предприятиями, оперирующими на рынке недвижимости страны.

Из песка в небеса

Огромный пузырь, росший в течение последних лет на местном рынке недвижимости, послужил причиной серьезнейшего обвала. До кризиса на территории ОАЭ, пустынной страны с населением всего 4,5 百万人, велось строительство объектов суммарной стоимостью $430 億. По данным Middle East Economic Digest, компании следящей за девелопментом в разных регионах мира, большинство проектов располагалось в Дубае.

Бум на недвижимость в ОАЭ был обусловлен легкодоступным кредитованием, хаотичной ситуацией на рынке, присутствием спекулянтов и сладкими восточными «песнями» дубайских властей, в том числе и наследного правителя Дубая Шейха Мухаммеда бен Рашида Аль-Мактума.

Его революционное для востока видение города – толерантной, современной столицы, открытой для мира и многообразия религий – всегда раздражало арабских соседей, в том числе и некоторых консервативных «шишек» из Абу-Даби, столицы ОАЭ. Но для других Дубай стал примером успешного применения западной финансовой системы современным арабским государством. 例えば, президент Барак Обама в своей июньской речи в Каире назвал Дубай эмиратом с успешным экономическим развитием.

Величественная панорама Дубая – это главная причина для гордости жителей и властей эмирата. На недавнем параде, посвященном Национальному дню Дубая, 男性, одетые в традиционные арабские одежды, торжественно проносили перед собравшейся толпой макеты наиболее выдающихся дубайских зданий. Среди прочих были модели Burj Dubai – самого высокого небоскреба в мире, который должен открыться в январе 2010-го, а также выполненного в форме паруса отеля Burj Al Arab Hotel и торгового центра The Mall of the Emirates, ここで, помимо магазинов, также находится крытый лыжный спуск.

「私たちのリーダーは大きな成功を収めました, – говорили представители дубайского бизнеса, наблюдавшие за этим парадом. – А что до кризисакогда мы выйдем из него, 私たちはさらに強くなります, 前より ".

Местные чиновники и строители оправдывали головокружительные темпы строительства в эмирате близостью Дубая к Азии и Европе, отсутствием налогов, свободным и толерантным образом жизни и ролью эмирата как центра бизнес-активности в регионе. Высокопоставленные сотрудники зарубежных компаний, архитекторы и риэлторы стекались сюда в поисках, 一見, безграничных возможностей для реализации крупномасштабных проектов. Инвесторы в недвижимость тоже верили в эту «восточную мечту», 少なくとも, 前, как мировые финансовые рынки погрузилась в глубокую рецессию. Затем покупатели начали уходить с рынков, работодатели сокращать персонал, а компании откладывать планы по расширению.

Разгерметизация

В результате на рынке образовался экстраординарный переизбыток предложения. Вывески «Сдается» заполонили фасады десятков недавно законченных зданий вдоль центральной магистрали города Sheikh Zayed Road. Согласно данным агентства Colliers International, уровень вакантности офисных помещений в новых зданиях составил порядка 41%.

Не так давно правительство Дубая выступало с просьбой об отсрочке выплат долгов компании Dubai World на шесть месяцев или более. Затем местные власти заявили, что в ближайшее время они планируют начать многофазовую реструктуризацию задолженности компании. В том числе планируется реструктурировать $6 млрд долга, накопившегося в результате того, что государственная девелоперская компания Nakheel производила необдуманное кредитование. 彼らは承認する, что реструктуризация будет включать в себя различные варианты делевереджа*, 資産の売却を含む. ドバイワールドによる報告, 同社はすでに子会社銀行との「建設的な」交渉を開始している.

国際株式市場はすでにショックから少し回復しています, ただし、その影響は財務だけではありません. 新しい債務報告は、ドバイとUAEの首都の間の立場の相違を明らかにしている, アブダビ. 非公式の情報源によると, 連邦当局は激怒した, ドバイが債務返済の停止を求めていること. Эти разногласия могут дестабилизировать важного союзника США в Персидском заливе, так как Дубай, будучи реэкспортным и оффшорным финансовым центром для иранских предприятий, рассматривается как решающий фактор для успеха кампании США по изоляции Ирана.

В последние дни должностные лица Дубая и Абу-Даби наперебой заявляют о своем единстве. Однако Федеральное правительство ОАЭ, которое ранее в этом году организовало крупномасштабный «бейл-аут» (план спасения) дубайских компаний стоимостью в $10 億, не предложило свою помощь Dubai World.

Хроника полёта

Рост Дубая начался в начале 1980-х годов, когда сокращающиеся запасы нефти толкнули Шейха Мохаммеда и его отца на диверсификацию местной экономики. Как следствие в Дубае появились роскошные гостиницы и вся инфраструктура, необходимая для того, чтобы заманить в эмират богатых туристов из Индии, アジア, 中東, а также Европы и России. に 2002 году шейх Мухаммед разрешил иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность в определенных проектах. В итоге инвесторы начали лихорадочно скупать местную недвижимость, приобретая много строящихся объектов.

に 2004 年, когда Nakheel анонсировал свой проект под названием Palm Jebel Ali, британка индийского происхождения Аарти Чана планировала вложить свои сбережения в недвижимость. Palm Jebel Ali является вторым впечатляющим «пальмовым» полуостровом после Palm Jumeirah. Он должен был включить в себя свайные дома, образующие 7,5-мильную цепь в виде слов поэмы, написанной шейхом Мухаммедом: 「広い視野を持つ人だけが水に書くことができます」.

Nakheelによると, 多くのオブジェクトが12月に予定されています 2009 年. アーティチャナ, 5ベッドルームの別荘に10%のダウンペイメントをしました $780 千。, このために彼女はロンドンの近くで彼女の家を売りました. 「 『ドバイのおとぎ話』を信じた, 彼女が言います.

に 2006 シェイク・モハメッドはいくつかの政府企業をドバイ・ワールド・ホールディングに統合し、スルタン・アフメド・ビン・スレイエムをリーダーに任命しました. В свою очередь бен Сулайем назначил руководителем Nakheel австралийца Криса О’Доннелла, который в то время возглавил перспективную компанию у себя на родине.

ところで, Султан-Ахмед бен Сулайем и Крис О’Доннелл отказались комментировать эту статью. Представители Nakheel, также как и представитель правителя Дубая, не ответили на электронные письма авторов.

Nakheel-у «шла карта в руку» и компания готовилась открыть первый из «пальмовых» проектов, パームジュメイラ, а также приступала к реализации двух следующих проектов. 九月に 2006 года ей удалось за один день реализовать все виллы стоимостью от $654 千. в проекте Jumeirah Park (его площадь составляет 369,88 が). Международные банки и местные кредиторы предоставляли кредиты в размере до 97% от покупной цены.

Для того чтобы финансировать столь крупномасштабное строительство, О’Доннелл обратился к рынку ценных бумаг с фиксированным процентным доходом. На презентации, организованной в ноябре 2006 года специально для инвесторов, Дубай был назван «прибыльным направлением», которое будет «как магнит» притягивать бизнесменов с Ближнего Востока – от Индии до Египта. 予想通り, обнародованным на презентации, население Дубая (которое на тот момент составляло менее 1,2 百万人), ために 14 лет должно было вырасти на два миллиона.

Инвесторы бросились скупать исламские облигации Nakheel, так называемые сукук (облигации, соответствующие принципам исламского финансового дела). Ввиду такой волны спроса Nakheel, не думая долго, увеличил эмиссию облигаций до $3,5 миллиарда.

による, предоставленным информационным агентством Thomson Reuters, その年、ドバイの不動産セクターが注目を集めました $4,9 債券とシンジケートローンによるbln **. 不動産貸付は 2008 一年前 $30,4 миллиарда.

に 2007 ドバイワールドの子会社がオーシャンライナーのクイーンエリザベスを買収 2, パームジュメイラ港に船を停泊させ、高級ホテルに変える計画.

自動操縦が壊れた

ドバイの不動産市場が「リークし始めた」のはこの時でした. 関係者, を懸念, 市場が「過熱」し始めること, 建築規制に関するいくつかの決議を採択, которые были призваны ограничить спекуляцию. Также в начале 2008 года власти приступили к расследованию ряда скандалов, связанных с коррупционной деятельностью некоторых крупных компаний, работающих в сфере недвижимости и финансов.

Однако данных о ходе расследований в прессу практически не поступало. 非常に奇妙な. 警察, суды и сами компании старались хранить молчание. В результате подобного отсутствия прозрачности борьба с коррупцией, の代わりに, чтобы успокоить инвесторов, лишь отпугнула их.

«Инвесторы не доверяют рынку», – говорит Михаэль Диаз, юрист из Майами, с представительством фирмы в Дубае. Однако официальные лица ОАЭ утверждают, что они прилагают усилия к улучшению соответствующего законодательства.

4月中 2008 года полиция задержала высокопоставленного управляющего одной из ведущих дубайских девелоперских компаний. Компания утаивала факт ареста вплоть до того, пока в прессе не появились сообщения об этом инциденте. Подозреваемый свою вину отрицал.

Далее начались аресты в других крупнейших компаниях Дубая, в том числе и в Nakheel. В очередной раз представители компании не ответили на электронные письма от авторов статьи касательно расследования этих преступлений.


Пассажиров укачало

Типичным стал случай британского девелопера Артура Фитцуильяма. Он жил в Дубае в течение двух десятилетий и работал в сфере недвижимости. に 2004 году Артур подписал соглашение о застройке 1 350 000 平方. メートル. пустынной земли, предоставленной правительственной компанией.

Проект под названием The Plantation Equestrian and Polo Club должен был включать в себя кондиционируемые конюшни на 800 馬, четыре поля для игры в поло, инфраструктуру, необходимую для проведения выставок лошадей, и пятизвездочный отель. Артур Фитцуильям начал искать партнеров для привлечения дополнительного финансирования проекта. 最終的に, один британский банкир согласился предоставить деньги в обмен на 30% акций проекта.

Однако в июне 2008 года власти Дубая задержали господина Артура, банкира, предоставившего ссуду и его коллегу. その後, 九月に, банк Dubai Islamic Bank (DIB) лишил Артура Фитцуильяма права пользования землей, предназначенной для строительства проекта. しかも, 彼によると, было изъято более 100 пони для игры в поло. Почти год, до предъявления обвинения, он просидел в тюрьме. В итоге в марте 2009 年, на основании обвинительного заключения поданного дубайскими прокурорами, власти обвинили семь человек в сговоре с целью обмануть DIB. Артуру Фитцуильяму было предъявлено обвинение в пособничестве этому сговору.

В прошлом месяце его перевели в дубайский госпиталь с подозрением на рак. У дверей его палаты стояло четыре вооруженных полицейских.

Фитцуильям отрицал свою вину, так же как и британский банкир, с которым он сотрудничал. 「私は公正な裁判を主張します, そして私は地元のシステムに従って行動する準備ができています, 彼は言う, 寝たきり. - 人, 知識がある, 知っている, 私は無実だと」.

伝統的に、ドバイ検察庁の代表者は、記事の著者からのコメントの要求に応じませんでした。.

これらの逮捕についての不確実性の中で、危機, その後、ほぼ全世界をカバーすることによって, ついにドバイに着きました. 終わりのとき 2008 何年もの間、世界のクレジット市場は「凍結」しました, 海外の投資家はドバイで不動産の購入をやめました. そして彼らは, すでに購入した人, 月々の支払いをやめた. Nakheelやその他の不動産開発会社は、大量のレイオフを開始し、数十のプロジェクトを凍結しました.

AartiChanaも昨年2月にトラブルに巻き込まれました。: NakheelはPalmJebelAliの実装を一時停止します. 底を深くするための作業が行われました, しかし、建設は決して始まりませんでした.

AartiChanaによると, 彼女はすでに $550 まだ建てられていない家の千. В начале этого года вылетела в Дубай, чтобы попытаться спасти свои инвестиции. Она живет в апарт-отеле вместе с дочерью и старается сплотить других пострадавших инвесторов для того, чтобы подписать петицию в адрес Nakheel с требованием возмещения убытков. «Я этого просто так не оставлю, 彼女が言います. – Теперь это моя навязчивая идея».

Экстренная посадка

В октябре Nakheel предложил людям, вложившим свои средства в Palm Jebel Ali, переоформить свои контракты на другие проекты компании, уже построенные или близкие к сдаче.

に 2002 году Саймон Мерфи купил за $240 千. квартиру в проекте Palm Jumeirah и пять лет спустя переехал туда. В настоящее время он является так называемым резидентом-представителем Nakheel (実際には, председателем совета домовладельцев). 彼は言い​​ます, что в последние недели Nakheel сократил расходы на техническое обслуживание проекта, в том числе прекратил уход за деревьями.

彼によると, после объявления об отсрочке погашения задолженности многие жильцы перестали платить сборы за управление недвижимостью (近く $700 月額). В компании Nakheel отказались от комментариев. «Многие люди боятся, что их деньги просто «канут в бездну» задолженности Nakheel», – говорит Саймон Мерфи.

И все же «старший брат» поможет Дубаю расплатиться с долгами. 14 12月 2009 года власти Абу-Даби пообещали выделить $10 млрд на выплату долгов Dubai World. Из указанной суммы $4,1 млрд будет потрачено на погашение исламских облигаций Nakheel (そのうちの $3,52 млрд – в течение ближайших двух недель). 残り $5,9 ドバイワールドの他のニーズに10億ドルが費やされる予定です.

Этих средств должно хватить до апреля будущего года. Однако рынок недвижимости Дубая уже совершил экстренную и не очень мягкую посадку. そう【であることを】祈りましょう, что благодаря пожарным из Абу-Даби самолет не взорвется, иначе осколки фюзеляжа могут зацепить огромное количество инвесторов.

参照
* Инвестиция в долговые инструменты – вклад в проект фирм или путем покупки облигаций или долговых обязательств, а не за счет приобретения общих или привилегированных акций (обыкновенные или привилегированные акции).
** Синдицированные кредиты – займы, предоставляемые группой банков.
*** Делевередж – уменьшение использования заемных средств, снижение доли долгового финансирования.

著者: Chip Cummins, Stefania Bianchi и Mirna Sleiman (ウォールストリートジャーナル)
転送: ニコライ・ストレルニコフ

ソース: prian.ru

記事を評価する