外国の不確実性

Падение спроса и цен на жилье, аукционные распродажи, замораживание новых проектов — вот только часть симптомов кризисной лихорадки, охватившей мировые рынки недвижимости. Что сулит год наступающий? Опытные эксперты воздерживаются от излишне оптимистичных прогнозов.

Подъем со дна

結果 2009 r. для мировых рынков недвижимости будут, もちろん, 異なる: какие-то страны кризис задел больше, какие-то — меньше. Больше всего пострадали рынки Прибалтики, Дубая, スペイン. Лидером по падению цен стала Латвия: здесь они рухнули более чем на 50% по сравнению с докризисным периодом, а в некоторых случаях и на 75%. Похожие цифры зафиксированы и в Дубае — порядка 40–50%. Из-за нехватки финансирования и отсутствия покупателей сворачивались стройки в Турции, ブルガリア, モンテネグロ, スペイン, タイ, США и др.

しかしながら, некоторых стран подобные проблемы почти не коснулись. Те государства, где цены росли медленно, а ипотечные банки придерживались консервативной политики, обошлись без потерь. Благополучно пережили кризисный год рынки Германии, スイス, オーストリア, スウェーデン. Достаточно устойчивыми оказались Франция, イタリア, Кипр и курортные города Турции. В турецких городах, где основной спрос обеспечивало местное население, количество сделок резко сократилось и, したがって, недвижимость заметно подешевела. Это коснулось в первую очередь Стамбула, アンカラ, Аданы. По данным портала Global Property Guide, в Стамбуле на окраинах цены упали на 50%, в центральных районах — на 20%. Однако в курортном сегменте ситуация сложилась совершенная иная: цены не изменились, а спрос даже вырос. Во многом благодаря тому, что из-за падения доходов на этот рынок переключился и тот класс покупателей, который раньше был нацелен на итальянские и французские курорты.

Но в любом случае последний квартал 2009 r. стал переходным периодом для большинства рынков. Кризисные страсти несколько улеглись, банки начали возобновлять выдачу кредитов строительным компаниями и населению, количество панических прогнозов, публикуемых в средствах массовой информации, 減少した. Прельстившись скидками, покупатели жилья, успокоенные стабильностью последних месяцев, стали возвращаться на рынок: выросло количество не только звонков в агентства недвижимости, だけでなく、実際のお得な情報.

MIELDPMの局長NataliaZavalishinaは, 最初の2四半期が最も「魚がいない」こと 2009 g。: 「取引は行きました, しかし、彼らは少なかった. 金額もわずかでした. 人々は私たちに来ました 20 千. ユーロ, から 15 千. ユーロとさらに少ない金額. 価格の大幅な下落のニュースを聞いた後, 彼らは家を買いたかった, 例えば, エジプトまたはブルガリア. 少なくとも30〜5万回のトランザクション. ユーロは珍しかった」. しかし、下半期には, 彼女によると, すべてが変わった. 真面目なお金で真面目なバイヤーが登場. Начиная с осени рынки недвижимости в большинстве стран начали восстанавливаться.

Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс также говорит о том, что последние месяцы 2009 r. по всей Западной Европе шло восстановление как фондовых рынков, так и рынков недвижимости. Практически везде отмечали рост ВВП. На основании этого И. Индриксонс предполагает, что пресловутое дно кризиса, 最後に, пройдено и восстановление экономики будет набирать ход. 今, по его прогнозам, до следующей весны на рынках недвижимости западноевропейских стран будет затишье, а с весны можно ожидать возобновления роста.

Остановка или пауза?

Однако остаются страны, чьи перспективы по выходу из кризиса до сих пор весьма сомнительны. Прежде всего это касается Америки. «Мы общались с нашими коллегами из США, пытались у них выяснить, что будет происходить с рынком дальше. Они не знают», -Nは言う. ザバリシナ. Ситуация в Америке, 彼女の意見では, может развиваться по-разному: от нового падения до роста.

Именно по поводу США мнения экспертов расходятся больше всего. 誰かが思う, что на американском рынке уже началось восстановление. Другие утверждают, что сегодняшняя стабилизация — это временное затишье и рынки отдельных городов могут опуститься еще ниже, поскольку система обновленной ипотеки до сих пор не запущена, а нынешняя стабилизация — результат правительственных денежных вливаний.

最後に 2009 r. в США появился один из признаков выздоровления рынка — уменьшение количества объектов жилой недвижимости, выставляемых на продажу по заниженной цене. Если в начале года они составляли 45% от всего объема рынка, то в конце III квартала — уже 39%. «Процент домов, выставленных на продажу со скидками, предельно точно отражает действительный уровень спроса на том или ином рынке, — говорит Майкл Симонсен, исполнительный директор Altos Research. — Падение этого индикатора говорит о том, что покупатели готовы приобретать объекты по рыночным ценам». しかも, начали расти объемы жилищного строительства. しかしながら, по мнению И. Индриксонса, о преодолении кризиса говорить пока рано, поскольку банки не готовы выдавать новые ипотечные кредиты, так как не могут разобраться, что же делать с subprime кредитами, выданными ранее.

Притяжение стабильности

Предпочтения покупателей за минувший год изменились, но не слишком кардинально. そう, по данным почти всех агентств, самой востребованной страной у российских покупателей недвижимости остается Болгария. Несмотря на все недостатки этого рынка (некоторая затоваренность, риски недостроя), россияне продолжают активно приобретать здесь апартаменты. Причина — дешевизна, усугубившаяся после кризиса.

Рейтинг других стран, по оценкам разных компаний, тоже не слишком отличается. В целом в списке наиболее востребованных рынков недвижимости, 従来通り, остаются Испания, モンテネグロ, ウクライナ (クリミア), キプロス, トルコ, ドイツ, エジプト, Чехия и США. Но при этом популярность недвижимости Черногории заметно упала. По данным «МИЭЛЬ DPM», количество заявок на объекты в этой стране сократилось почти в два раза. 恐らく, как предполагают эксперты, その理由は, что цены были завышены. そして今でも, после падения, они не всегда соответствуют качеству.

Снизился спрос и на жилье в Израиле. Большой всплеск интереса к покупке недвижимости в этой стране был зафиксирован после отмены визового режима — в конце 2008 r. しかしながら, по словам Н. Завалишиной, постепенно он сошел на нет: «Сейчас звонки от потенциальных покупателей раздаются, но ни одной реальной сделки в этом году еще не состоялось».

Зато увеличился спрос на недвижимость в Германии, которая раньше была менее привлекательна. В течение последних десяти лет цены на жилье здесь практически не менялись, и иностранных инвесторов столь консервативные вложения не прельщали. Но в разгар кризиса стабильность местного рынка стала его козырем. Россияне все чаще рассматривают немецкие квартиры как вариант зарубежных покупок.

Также у россиян появился интерес и к Латвии. 多分, в скором времени популярность местного рынка возрастет, 限りでは, по словам Н. Завалишиной, латвийское правительство рассматривает законопроект, который позволит после покупки объекта недвижимости получить вид на жительство, что для некоторых россиян станет существенным аргументом в пользу подобного приобретения.

主な理由, по которым россияне покупают жилье за рубежом, также остались прежними. По данным «МИЭЛЬ DPM», это отдых плюс инвестиционная перспектива, ведение бизнеса за рубежом, получение ВНЖ и чистые инвестиции. «Мало кто подыскивает жилье просто для отдыха. 通常, люди всегда нацелены еще и на то, чтобы покупка имела инвестиционный смысл. Многие также говорят о приобретении жилья для обучения детей. Но в реальности у нас не было таких сделок», — комментирует Н. ザバリシナ.

По информации компании Gordon Rock, основной причиной покупки сегодня является возможность приобретения объекта недвижимости с крупным дисконтом в расчете на рост стоимости актива (что особенно актуально в свете кризиса). Далее по популярности идут получение стабильного дохода от сдачи в аренду, вида на жительство и диверсификация существующего бизнеса.

Между покупкой и ожиданием

Многие эксперты рекомендуют покупать ликвидные объекты на тех рынках, где произошло наиболее существенное падение цены: アメリカでは, スペイン, Прибалтике, 限りでは, たぶん, при стабильной экономике стоимость качественных объектов снова начнет расти. Однако скорость восстановления докризисного уровня цен остается под вопросом. もちろん, рано или поздно цены отыграют свое. Но этот срок может оттянуться надолго. 例えば, как в Японии, где после краха рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века цены так и не вернулись на прежний уровень.

Однако не везде стоит ждать глобального удешевления. Даже в странах, где многие объекты потеряли в цене до 75% コストの, некоторое жилье по-прежнему в цене. N. Zavalishinaは例として彼女のクライアントを引用します, ユルマラで家を買った人, だけ安い 25%: 「それは、ユルマラが同じ地域であるということだけです。, 私たちのルーブルはどうですか. そして、ここの不動産は大幅に安くなることはありません」.

そして. Indriksonsは、投資家にこれらの国の市場を選択するようアドバイスしています, 最小限の損失で危機を乗り越えた人, 安定した経済で, 不動産価格がわずかに下落した場所; 市場, 住宅ローンの貸付条件が変更されておらず、改善する傾向がある場合. 今日、オーストリアはこれらのパラメーターを満たしています, スイス, フランス, 英国とキプロス. Здесь можно зарабатывать 20% в год на вложенные средства». В вышеперечисленных странах ипотечное кредитование не прекращалось и во время кризиса, а в настоящий момент условия выдачи кредитов здесь даже улучшились.

したがって, кризис принес не только сложности. Он также создал и новые, более благоприятные условия для покупателей и инвесторов. В некоторых странах цены, やっと, соответствуют качеству недвижимости. そして, まあ言ってみれば, трехкомнатную квартиру в Черногории, в районе Рафаэловичи (рядом с Будвой) 買える 100 千. ユーロ, ではなく 350 千。, как до кризиса.

著者: ヤナ・カザコワ

マガジン “プロパティ & 価格”

ソース: prian.ru

記事を評価する