Geleende kerosine. De opkomst en ondergang van de onroerendgoedmarkt in Dubai

In oktober, 2008 jaar, toen de negatieve impact van de financiële crisis al in veel landen van de wereld voelbaar was, het hoofd van Nakheel, het grootste ontwikkelingsbedrijf van Dubai, kondigde een megaproject aan $38 miljarden. Wat voor vruchten bracht zijn zelfvertrouwen?

"Ik weet het zeker, dat de meesten van jullie zich terecht afvragen, waarom lanceren we dit project ", - zei toen de uitvoerend directeur van het bedrijf, Chris O & rsquo; Donnell op een persconferentie. Te oordelen naar zijn woorden, Ik heb deze foto: hoewel, dat in de komende jaren, terwijl de bouw gaande is, de wereldeconomie wordt geconfronteerd met ernstige schommelingen, het project moet worden uitgevoerd, omdat de vraag naar woningen in het emiraat het aanbod aanzienlijk overtreft.

“De fundamentals van de markt zijn absoluut stabiel, - zei Chris O'Donnell, "Er mag geen instorting zijn".

Sinds zijn toespraak zijn de prijzen voor onroerend goed in Dubai echter bijna gedaald 50%. Lokale ontwikkelingsbedrijven hebben een groot aantal banen geschrapt en veel projecten bevroren. Het leggen van funderingen van nieuwe wolkenkrabbers is voor onbepaalde tijd uitgesteld. De daling van meer dan een jaar in marktindicatoren piekte vorige week, toen de pers dat meldde, dat Dubai zal proberen te herstructureren $26 miljard schuld Dubai World, houdstermaatschappij, beheren van vele staatspoorten, infrastructuurfaciliteiten en ondernemingen, actief op de onroerendgoedmarkt van het land.

Van het zand naar de hemel

Enorme bubbel, groei in de afgelopen jaren in de lokale vastgoedmarkt, veroorzaakte een ernstige ineenstorting. Voor de crisis in de VAE, woestijnland met slechts een bevolking van 4,5 miljoen mensen, bouw van faciliteiten met een totale kostprijs $430 miljard. Volgens Middle East Economic Digest, een bedrijf dat de ontwikkeling in verschillende regio's van de wereld volgt, de meeste projecten waren gevestigd in Dubai.

De hausse in onroerend goed in de VAE werd aangedreven door direct beschikbare leningen, chaotische marktsituatie, de aanwezigheid van speculanten en de zoete oriëntaalse "liederen" van de autoriteiten in Dubai, waaronder de kroonheerser van Dubai Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum.

Zijn visie op de stad, die revolutionair is voor het oosten, is tolerant, moderne hoofdstad, open voor de wereld en de diversiteit van religies - altijd geïrriteerde Arabische buren, waaronder enkele conservatieve "bigwigs" uit Abu Dhabi, hoofdsteden van de VAE. Maar voor anderen is Dubai een voorbeeld geworden van de succesvolle toepassing van het westerse financiële systeem door een moderne Arabische staat.. Bijvoorbeeld,, President Barack Obama noemde Dubai in zijn toespraak in juni in Caïro een emiraat met een succesvolle economische ontwikkeling.

De majestueuze skyline van Dubai is de belangrijkste reden voor de trots van de inwoners en autoriteiten van het emiraat. Bij een recente parade, gewijd aan Dubai National Day, mannen, gekleed in traditionele Arabische kleding, mock-ups van de meest prominente gebouwen in Dubai werden plechtig voor de verzamelde menigte gedragen. Onder andere waren modellen van Burj Dubai - de hoogste wolkenkrabber ter wereld., die in januari 2010 zal openen, evenals het zeilvormige Burj Al Arab Hotel en The Mall of the Emirates, waarin, naast winkels, er is ook een overdekte skipiste.

“Onze leiders hebben grote vooruitgang geboekt, - zeiden vertegenwoordigers van de zaken in Dubai, kijken naar deze parade. - En hoe zit het met de crisis… wanneer we eruit komen, we zullen nog sterker zijn, dan ooit tevoren ".

Lokale functionarissen en bouwvakkers rechtvaardigden het razendsnelle bouwtempo in het emiraat door de nabijheid van Dubai tot Azië en Europa, geen belastingen, vrije en tolerante levensstijl en de rol van het emiraat als centrum van zakelijke activiteiten in de regio. Hooggeplaatste medewerkers van buitenlandse bedrijven, architecten en makelaars stroomden hier naar op zoek, naar het schijnt, onbegrensde mogelijkheden voor de uitvoering van grootschalige projecten. Vastgoedbeleggers geloofden ook in deze 'oosterse droom', minstens, voordat, hoe de wereldwijde financiële markten in een diepe recessie belandden. Toen begonnen kopers de markten te verlaten, werkgevers snijden personeel in, en bedrijven stellen uitbreidingsplannen uit.

Drukverlaging

Het resultaat is een buitengewoon overaanbod in de markt. Tientallen nieuw voltooide gebouwen langs de Sheikh Zayed Road zijn gevuld met 'Te huur'-borden.. Volgens Colliers International-bureau, de leegstand voor kantoorruimte in nieuwbouw was ongeveer 41%.

Niet zo lang geleden heeft de regering van Dubai verzocht Dubai World met zes maanden of langer uit te stellen.. Toen verklaarden de lokale autoriteiten, dat ze in de nabije toekomst van plan zijn om een ​​meerfasige herstructurering van de schuldenlast van het bedrijf te starten. Inclusief plannen tot herstructurering $6 miljard aan schulden, als resultaat verzameld, dat het staatsbedrijf Nakheel overhaaste leningen heeft verstrekt. Ze keuren het goed, dat de herstructurering verschillende opties voor schuldafbouw omvat *, inclusief de verkoop van activa. Gemeld door Dubai World, het bedrijf is al begonnen met ‘constructieve’ onderhandelingen met dochterbanken.

De internationale aandelenmarkten zijn al enigszins hersteld van de schok, de implicaties zijn echter niet alleen financieel. Nieuwe schuldrapporten onthullen verschillen in posities tussen Dubai en de hoofdstad van de VAE, Abu Dhabi. Volgens onofficiële bronnen, de federale autoriteiten waren woedend, dat Dubai opschorting van de terugbetaling van schulden eist. Deze meningsverschillen zouden een belangrijke Amerikaanse bondgenoot in de Perzische Golf kunnen destabiliseren, sinds dubai, zijnde een wederuitvoer en offshore financieel centrum voor Iraanse bedrijven, beschouwd als cruciaal voor het succes van de Amerikaanse campagne om Iran te isoleren.

De afgelopen dagen hebben functionarissen uit Dubai en Abu Dhabi met elkaar gestreden om hun eenheid te verklaren. De federale regering van de VAE, die eerder dit jaar een grootschalige reddingsoperatie organiseerde (reddingsplan) Dubai-bedrijven waard $10 miljard, bood geen hulp aan Dubai World.

Flight Chronicle

De groei van Dubai begon in de vroege jaren tachtig, toen de slinkende oliereserves Sheikh Mohammed en zijn vader ertoe aanzette de lokale economie te diversifiëren. Als gevolg hiervan verschenen luxe hotels en de volledige infrastructuur in Dubai, daarvoor nodig, om rijke toeristen uit India naar het emiraat te lokken, Azië, Midden-Oosten, evenals Europa en Rusland. de 2002 jaar Sheikh Mohammed stond buitenlanders toe om onroerend goed in volle eigendom te verwerven in bepaalde projecten. Als gevolg hiervan begonnen investeerders koortsachtig lokaal onroerend goed op te kopen, het verwerven van veel projecten in aanbouw.

de 2004 jaar, toen Nakheel zijn project genaamd Palm Jebel Ali aankondigde, De Britse Indiase Aarti Chana was van plan haar spaargeld in onroerend goed te investeren. Palm Jebel Ali is het tweede spectaculaire Palm-schiereiland na Palm Jumeirah. Het moest paalwoningen bevatten, het vormen van een 12 kilometer lange ketting in de vorm van de woorden van het gedicht, geschreven door Sheikh Mohammed: "Alleen iemand met een brede visie kan op het water schrijven".

Volgens Nakheel, veel objecten moeten in december worden opgeleverd 2009 jaar. Aarty Chana, heeft een aanbetaling van 10% gedaan op een villa met vijf slaapkamers ter waarde van $780 duizend., hiervoor verkocht ze haar huis in de buurt van Londen. "Ik geloofde in het" sprookje van Dubai ", Ze zegt.

de 2006 Sheikh Mohammed fuseerde verschillende overheidsbedrijven in de Dubai World-holding en benoemde Sultan Ahmed bin Sulayem tot leider. Ben Sulayem benoemde op zijn beurt de Australiër Chris O & rsquo; Donnell tot het hoofd van Nakheel, die op dat moment een veelbelovend bedrijf leidde in zijn vaderland.

door de manier waarop, Sultan Ahmed bin Sulayem en Chris O'Donnell weigerden commentaar te geven op dit artikel. Vertegenwoordigers van Nakheel, evenals de vertegenwoordiger van de heerser van Dubai, reageerde niet op e-mails van auteurs.

Nakheel "had een kaart in de hand" en het bedrijf bereidde zich voor om het eerste van de "palm" -projecten te openen, Palm Jumeirah, en begon ook met de implementatie van de volgende twee projecten. In september, 2006 jaar slaagde ze erin om in één dag alle villa's te verkopen vanaf $654 duizend. in het Jumeirah Park-project (het gebied is 369,88 zij). Internationale banken en lokale geldschieters verstrekten leningen tot 97% vanaf de aankoopprijs.

Om zo'n grootschalige constructie te financieren, O & rsquo; Donnell wendt zich tot de vastrentende effectenmarkt. Bij presentaties, georganiseerd in november 2006 jaar vooral voor investeerders, Dubai is uitgeroepen tot 'winstgevende bestemming', die "als een magneet" zakenlieden uit het Midden-Oosten zullen aantrekken - van India tot Egypte. volgens de prognoses, openbaar gemaakt tijdens de presentatie, bevolking van Dubai (die op dat moment minder was dan 1,2 miljoen mensen), voor 14 jaren zouden met twee miljoen moeten zijn gegroeid.

Investeerders haastten zich om Nakheel islamitische obligaties te kopen, zogenaamde sukuk (obligaties, conform de principes van islamitisch financieren). Met deze golf van vraag, Nakheel, zonder lang na te denken, verhoogde de uitgifte van obligaties tot $3,5 miljard.

volgens, geleverd door persbureau Thomson Reuters, dat jaar trok de vastgoedsector in Dubai aan $4,9 mld via obligaties en syndicaatsleningen **. De omvang van de kredietverlening in onroerend goed nam met toe 2008 jaar $30,4 miljard.

de 2007 een dochteronderneming van Dubai World kocht de oceaanstomer Queen Elizabeth 2, plan om het schip aan te meren in de haven van Palm Jumeirah en het om te bouwen tot een luxe hotel.

De automatische piloot is kapot gegaan

Het was in deze tijd dat de onroerendgoedmarkt in Dubai 'begon te stromen'. Ambtenaren, bezorgd over, dat de markt 'oververhit' begint te raken, heeft verschillende resoluties aangenomen over bouwregelgeving, die bedoeld waren om speculatie te beperken. Ook aan het begin 2008 het jaar waarin de autoriteiten een aantal schandalen begonnen te onderzoeken, gerelateerd aan de corruptie-activiteiten van enkele grote bedrijven, werken in onroerend goed en financiën.

Er waren echter praktisch geen gegevens over de voortgang van onderzoeken in de pers.. Heel vreemd. Politie, de rechtbanken en de bedrijven zelf probeerden te zwijgen. Als gevolg van dit gebrek aan transparantie, de strijd tegen corruptie, in plaats van, om investeerders gerust te stellen, alleen maar bang ze weg.

"Investeerders vertrouwen de markt niet", - zegt Michael Diaz, Miami advocaat, met een vertegenwoordigend kantoor in Dubai. Ambtenaren van de VAE beweren echter, dat ze zich inspannen om de relevante wetgeving te verbeteren.

In april, 2008 van het jaar arresteerde de politie een hooggeplaatste manager van een van de toonaangevende ontwikkelingsbedrijven in Dubai. Het bedrijf verborg het feit van de arrestatie tot, totdat de pers dit incident meldde. De verdachte ontkende zijn schuld.

Toen begonnen arrestaties bij andere grote bedrijven in Dubai, ook in Nakheel. Opnieuw reageerden bedrijfsvertegenwoordigers niet op e-mails van de auteurs van het artikel over het onderzoek naar deze misdrijven..


Passagiers werden zeeziek

Het geval van de Britse ontwikkelaar Arthur Fitzwilliam was typerend.. Hij woonde twintig jaar in Dubai en werkte in de makelaardij. de 2004 jaar tekende Arthur een ontwikkelingsovereenkomst 1 350 000 kwartaal. m. woestijnland, verstrekt door een overheidsbedrijf.

Het project genaamd The Plantation Equestrian and Polo Club moest onder meer stallen voorzien van airconditioning 800 paarden, vier polovelden, infrastructuur, nodig voor paardenshows, en een vijfsterrenhotel. Arthur Fitzwilliam ging op zoek naar partners om extra financiering voor het project aan te trekken. Als gevolg hiervan,, een Britse bankier stemde ermee in geld te lenen in ruil voor 30% projectaandelen.

Echter, in juni 2008 jaren arresteerden de autoriteiten van Dubai de heer Arthur, bankier, de bruikleengever en zijn collega. dan, in september, bank Dubai Islamic Bank (DIB) ontnam Arthur Fitzwilliam het recht om land te gebruiken, bedoeld voor de bouw van het project. Bovendien, de, Volgens hem, meer dan 100 polo pony. Bijna een jaar, in afwachting van betaling, hij bracht in de gevangenis door. Als resultaat, in maart 2009 jaar, gebaseerd op aanklacht ingediend door officieren van justitie in Dubai, de autoriteiten beschuldigden zeven mensen van samenzwering om DIB te bedriegen. Arthur Fitzwilliam werd beschuldigd van hulp bij deze samenzwering.

Vorige maand werd hij met verdenking van kanker overgebracht naar een ziekenhuis in Dubai. Vier gewapende politieagenten stonden voor de deur van zijn kamer..

Fitzwilliam ontkende zijn schuld, net als de Britse bankier, met wie hij samenwerkte. 'Ik sta op een eerlijk proces, en ik ben bereid om te handelen volgens het lokale systeem, - zegt hij,, bedlegerig. - Mensen, deskundig, weten, dat ik onschuldig ben ".

Traditioneel reageerden vertegenwoordigers van het parket van Dubai niet op verzoeken van de auteurs van het artikel om commentaar..

Te midden van onzekerheid over deze arrestaties, de crisis, door dan bijna de hele wereld te bestrijken, eindelijk naar Dubai. Wanneer het einde 2008 jaren 'bevroor' de wereldkredietmarkt, buitenlandse investeerders stopten met het kopen van onroerend goed in Dubai. En zij, die al heeft gekocht, gestopt met het doen van maandelijkse betalingen. Nakheel en andere ontwikkelingsbedrijven begonnen massaal ontslagen te plegen en tientallen projecten te bevriezen.

Aarti Chana kwam afgelopen februari ook in de problemen: Nakheel schort de implementatie van Palm Jebel Ali op. Er is gewerkt aan het verdiepen van de bodem, de bouw is echter nooit begonnen.

Volgens Aarti Chana, ze heeft er al in geïnvesteerd $550 duizend in een nog niet gebouwd huis. Vloog eerder dit jaar naar Dubai, om te proberen uw investering te redden. Ze woont met haar dochter in een appartementenhotel en probeert andere getroffen investeerders te verzamelen om dat te doen, om een ​​petitie te ondertekenen aan Nakheel om schadevergoeding te eisen. 'Ik laat het niet zomaar achter, Ze zegt. "Dat is nu mijn obsessie.".

Noodlanding

In oktober stelde Nakheel mensen voor, hebben geïnvesteerd in Palm Jebel Ali, geef uw contracten opnieuw uit voor andere bedrijfsprojecten, al gebouwd of bijna oplevering.

de 2002 Simon Murphy kocht voor $240 duizend. een appartement in het Palm Jumeirah-project en verhuisde daar vijf jaar later. Hij is momenteel de zogenaamde Resident Representative van Nakheel (in werkelijkheid, voorzitter huiseigenarenraad). Hij zegt, dat Nakheel de afgelopen weken de kosten van projectonderhoud heeft verlaagd, inclusief gestopt met de zorg voor bomen.

Volgens hem, Na de aankondiging van de uitgestelde schuldaflossing, stopten veel huurders met het betalen van vastgoedbeheerkosten (over $700 per maand). Nakheel weigerde commentaar te geven. “Veel mensen zijn bang, dat hun geld gewoon "in de afgrond" van de schuld van Nakheel zal zinken ", - zegt Simon Murphy.

Toch zal de "grote broer" Dubai helpen zijn schulden af ​​te betalen. 14 december 2009 jaar beloofden de autoriteiten van Abu Dhabi toe te wijzen $10 miljard om de schulden van Dubai World af te betalen. Van het opgegeven bedrag $4,1 miljard zal worden besteed aan de aflossing van islamitische obligaties Nakheel (van hen $3,52 miljard - in de komende twee weken). de resterende $5,9 miljard is gepland om te worden besteed aan andere behoeften van Dubai World.

Deze fondsen zouden voldoende moeten zijn tot april volgend jaar. De onroerendgoedmarkt in Dubai heeft echter al een noodlanding en een niet zo zachte landing gemaakt.. Zal hopen, dat dankzij brandweerlieden uit Abu Dhabi het vliegtuig niet zal ontploffen, anders kunnen de fragmenten van de romp een groot aantal investeerders vangen.

OVERZICHT
* Investering in schuldinstrumenten - investeren in het project van een bedrijf of door obligaties of schuldverplichtingen te kopen, en niet door gewone of preferente aandelen te kopen (gewone of preferente aandelen).
** Gesyndiceerde leningen - leningen, verstrekt door een groep banken.
*** Schuldafbouw - vermindering van het gebruik van geleend geld, afname van het aandeel schuldfinanciering.

auteurs: Chip Cummins, Stefania Bianchi en Mirna Sleiman (De Wall Street Journal)
vertaling: Nikolai Strelnikov

bron: prian.ru

rate artikel