Buitenlandse onzekerheid

Dalende vraag en huizenprijzen, veiling verkoop, het bevriezen van nieuwe projecten is slechts een deel van de symptomen van crisiskoorts, die betrekking hadden op de wereldwijde vastgoedmarkten. Wat belooft het komende jaar? Ervaren experts onthouden zich van al te optimistische voorspellingen.

Sta op vanaf de bodem

uitslagen 2009 g. voor wereldwijde vastgoedmarkten, zeker, divers: in sommige landen raakte de crisis meer, wat - minder. De Baltische markten werden het hardst getroffen, Dubai, Spanje. Letland werd de leider in dalende prijzen: hier stortten ze in met meer dan 50% vergeleken met de periode vóór de crisis, en in sommige gevallen op 75%. Vergelijkbare cijfers werden opgetekend in Dubai - ongeveer 40-50%. Door gebrek aan financiering en gebrek aan kopers werden bouwprojecten in Turkije gesloten, Bulgarije, Montenegro, Spanje, Thailand, VS en anderen.

echter, in sommige landen werden dergelijke problemen nauwelijks aangeraakt. Die staten, waar de prijzen langzaam stegen, en hypotheekbanken hielden zich aan een conservatief beleid, geen verlies. De Duitse markten hebben het crisisjaar veilig doorstaan, Zwitserland, Oostenrijk, Zweden. Frankrijk bleek vrij stabiel te zijn, Italië, Cyprus en de badplaatsen van Turkije. In Turkse steden, waar de belangrijkste vraag werd geleverd door de lokale bevolking, het aantal transacties is dramatisch gedaald en, als gevolg, onroerend goed is aanzienlijk gedaald. Dit had allereerst gevolgen voor Istanbul, Ankara, Adana. Volgens de portal Global Property Guide, in Istanbul aan de rand daalden de prijzen 50%, in de centrale regio's - op 20%. In het resortsegment is de situatie echter compleet anders.: prijzen zijn niet veranderd, en de vraag nam zelfs toe. Grotendeels vanwege het feit, dat door de inkomensdaling ook die klasse kopers naar deze markt is overgestapt, die zich vroeger richtte op Italiaanse en Franse resorts.

Maar goed het laatste kwartaal 2009 g. werd een overgangsperiode voor de meeste markten. Crisispassies zijn enigszins afgenomen, banken begonnen de kredietverlening aan bouwbedrijven en het publiek te hervatten, aantal paniekvoorspellingen, gepubliceerd in de media, verminderde. Verleid door kortingen, huizenkopers, gerustgesteld door de stabiliteit van de afgelopen maanden, begon terug te keren naar de markt: het aantal niet alleen telefoontjes naar makelaars is gestegen, maar ook echte deals.

Directeur-generaal van MIEL DPM Natalia Zavalishina overweegt, dat de eerste twee kwartalen het meest "visloos" waren 2009 stad: "Deals gingen, maar het waren er maar weinig. De bedragen waren ook onbeduidend. Mensen kwamen met ons mee 20 duizend. euro, met 15 duizend. euro's en zelfs kleinere bedragen. Na het nieuws van de enorme prijsdaling te hebben gehoord, ze wilden een huis kopen, bij voorbeeld, in Egypte of Bulgarije. Transacties voor minimaal 30-50 duizend. euro's waren zeldzaam ". Echter in de tweede helft van het jaar, volgens haar, alles is veranderd. Er kwamen serieuze kopers met serieus geld. De vastgoedmarkten in de meeste landen beginnen zich sinds de herfst te herstellen.

Igor Indriksons, hoofd van de afdeling Overseas Property Investment bij IntermarkSavills, zegt ook, wat de laatste maanden 2009 g. er was een herstel op beide aandelenmarkten in West-Europa, en vastgoedmarkten. De bbp-groei werd bijna overal genoteerd. Op basis hiervan, en. Indriksons suggereert, wat is de beruchte bodem van de crisis, tenslotte, voorbij en het economisch herstel zal versnellen. nu, volgens zijn voorspellingen, tot volgend voorjaar valt er een pauze op de vastgoedmarkten van West-Europese landen, en vanaf het voorjaar zal de groei hervatten.

Stop of pauzeer?

Landen blijven echter bestaan, wiens vooruitzichten voor het overwinnen van de crisis nog steeds zeer twijfelachtig zijn. Allereerst betreft het Amerika. “We spraken met onze collega's uit de VS., probeerde erachter te komen, wat er daarna met de markt zal gebeuren. Ze weten niet", - zegt H. Zavalishin. Situatie in Amerika, In haar opinie, kan zich op verschillende manieren ontwikkelen: van nieuwe achteruitgang naar groei.

Over de Verenigde Staten lopen de meningen van experts het meest uiteen.. sommigen geloven, dat de Amerikaanse markt al begint te herstellen. Anderen beweren, dat de stabilisatie van vandaag een tijdelijke stilte is en dat de markten van individuele steden zelfs nog lager kunnen dalen, aangezien het systeem van de vernieuwde hypotheek nog niet van start is gegaan, en de huidige stabilisatie is het resultaat van geldinjecties van de overheid.

Aan het einde van 2009 g. een van de tekenen van marktherstel deed zich voor in de VS: een afname van het aantal residentieel vastgoed, te koop aangeboden tegen een gereduceerde prijs. Als ze dat aan het begin van het jaar waren 45% van het totale marktvolume, dan aan het einde van het derde kwartaal - al 39%. "Percentage huizen, te koop met kortingen, geeft nauwkeurig het werkelijke vraagniveau op een bepaalde markt weer, - zegt Michael Simonsen, CEO van Altos Research. - De daling van deze indicator geeft dat aan, dat kopers bereid zijn objecten tegen marktprijzen te kopen ". bovendien, het volume van de woningbouw begon te groeien. echter, volgens I. Indriksons, het is te vroeg om te praten over het overwinnen van de crisis, omdat banken nog niet klaar zijn om nieuwe hypotheekleningen te verstrekken, omdat ze er niet achter komen, wat te doen met subprime-leningen, eerder uitgegeven.

De aantrekkingskracht van stabiliteit

De voorkeuren van kopers zijn het afgelopen jaar veranderd, maar niet te drastisch. dus, volgens bijna alle bureaus, Bulgarije blijft het meest populaire land onder Russische vastgoedkopers. Ondanks alle tekortkomingen van deze markt (wat overstocking, onvoltooide risico's), Russen blijven hier actief appartementen kopen. De reden is goedkoop, verergerd na de crisis.

Beoordeling van andere landen, volgens verschillende bedrijven, ook niet al te verschillend. Over het algemeen in de lijst van de meest gevraagde vastgoedmarkten, als vroeger, Spanje blijft, Montenegro, Oekraïne (Krim), Cyprus, Turkije, Duitsland, Egypte, Tsjechië en de VS.. Maar tegelijkertijd is de populariteit van onroerend goed in Montenegro aanzienlijk gedaald. Volgens MIEL DPM, het aantal aanvragen voor objecten in ons land is bijna gehalveerd. waarschijnlijk, zoals experts suggereren, de reden is, dat de prijzen te duur waren. En zelfs nu, na de val, ze komen niet altijd overeen met de kwaliteit.

De vraag naar woningen in Israël is ook afgenomen. Een grote stijging van de belangstelling voor het kopen van onroerend goed in dit land werd geregistreerd na de afschaffing van de visumregeling - aan het einde 2008 g. echter, volgens N. Zavalishina, geleidelijk vervaagde het: “Nu worden oproepen van potentiële kopers gehoord, maar er is dit jaar nog geen enkele echte deal geweest ".

Maar de vraag naar onroerend goed in Duitsland nam toe, wat vroeger minder aantrekkelijk was. De huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar nagenoeg gelijk gebleven., en buitenlandse investeerders werden niet aangetrokken door dergelijke conservatieve investeringen. Maar midden in de crisis werd de stabiliteit van de lokale markt zijn troef.. Russen beschouwen Duitse appartementen steeds vaker als een optie voor buitenlandse aankopen.

Russen hebben ook interesse in Letland ontwikkeld.. misschien, binnenkort zal de populariteit van de lokale markt toenemen, als, volgens N. Zavalishina, de Letse regering overweegt een wetsvoorstel, waarmee u na aankoop van de woning een verblijfsvergunning kunt krijgen, wat voor sommige Russen een belangrijk argument zal zijn voor een dergelijke overname.

De belangrijkste redenen, waarmee Russen woningen in het buitenland kopen, bleef ook hetzelfde. Volgens MIEL DPM, dit is een vakantie plus een investeringsperspectief, zaken doen in het buitenland, het verkrijgen van een verblijfsvergunning en netto-investering. “Er zijn maar weinig mensen die alleen voor recreatie op zoek zijn naar huisvesting. als regel, daar streven mensen altijd naar, zodat de aankoop zinvol is om te investeren. Velen praten ook over het kopen van huisvesting om kinderen op te voeden.. Maar in werkelijkheid hadden we dergelijke deals niet. ", - opmerkingen N. Zavalishin.

Volgens Gordon Rock, de belangrijkste reden om vandaag te kopen, is de mogelijkheid om een ​​onroerend goed te verwerven met een grote korting op basis van de groei van de vermogenswaarde (wat vooral belangrijk is in het licht van de crisis). De volgende in populariteit is het verkrijgen van een stabiel inkomen uit verhuur, verblijfsvergunning en diversificatie van bestaande bedrijven.

Tussen kopen en wachten

Veel experts raden aan om op die markten vloeibare objecten te kopen, waar de meest significante prijsdaling plaatsvond: Verenigde Staten van Amerika, Spanje, Baltisch, als, waarschijnlijk, met een stabiele economie zullen de kosten van kwaliteitsobjecten weer gaan stijgen. De snelheid waarmee het prijsniveau van vóór de crisis zich herstelt, blijft echter twijfelachtig.. natuurlijk, vroeg of laat zullen de prijzen terugwinnen. Maar deze periode kan lange tijd worden uitgesteld. bij voorbeeld, zoals in Japan, waar na de ineenstorting van de vastgoedmarkt begin jaren 90. vorige eeuw zijn de prijzen niet teruggekeerd naar het vorige niveau.

Men mag echter niet overal een wereldwijde prijsverlaging verwachten.. Zelfs in landen, waar veel objecten eerder in waarde verloren zijn gegaan 75% van de kosten, sommige woningen zijn nog in prijs. n. Zavalishina noemt haar cliënt als voorbeeld, die een huis in Jurmala hebben gekocht, alleen goedkoper 25%: 'Het is gewoon dat Jurmala hetzelfde gebied is, hoe is het met onze roebel. En onroerend goed wordt hier niet significant goedkoper ".

en. Indriksons adviseert investeerders om de markten van die landen te kiezen, die de crisis met minimale verliezen hebben doorgemaakt, met een stabiele economie, waar de vastgoedprijzen licht daalden; markten, waar de voorwaarden voor hypotheekleningen niet zijn veranderd en geneigd zijn te verbeteren. Tegenwoordig voldoet Oostenrijk aan deze parameters, Zwitserland, Frankrijk, VK en Cyprus. Hier kun je verdienen 20% per jaar voor de geïnvesteerde fondsen ". In bovengenoemde landen stopte de hypotheekverstrekking tijdens de crisis niet, en op dit moment zijn de voorwaarden voor het verstrekken van leningen hier zelfs verbeterd.

dus, de crisis bracht niet alleen moeilijkheden met zich mee. Hij creëerde ook nieuwe, gunstiger voorwaarden voor kopers en investeerders. In sommige landen prijzen, Eindelijk, overeenkomen met de kwaliteit van onroerend goed. en, laten we zeggen, driekamerappartement in Montenegro, in de buurt van Rafaelovici (in de buurt van Budva) kan worden gekocht voor 100 duizend. euro, en niet voor 350 duizend., net als vóór de crisis.

auteur: Yana Kazakova

tijdschrift “vastgoed & prijzen”

bron: prian.ru

rate artikel