Zeer levendig

Het meest actieve segment van de Letse vastgoedmarkt is sinds een jaar de huur van appartementen. In de eerste twee maanden 2010 het aantal transacties erop is verdubbeld met dezelfde indicator van het afgelopen jaar. Jij moet betalen.

Goede aanbiedingen zijn schaars

Een paar jaar geleden, zo'n segment, hoe appartement huren, was in de rol van een soort stiefdochter van de vastgoedmarkt in Riga. Het leek te werken en er was enige vraag naar. Maar de eigenaren van woonruimten waren terughoudend om ze aan gasten te verhuren.. Meest – alleen voor de periode van wachten op prijsverhogingen. Dan was er altijd een uitverkoop. De makelaars zelf, door de manier waarop, ook voorkeurstransacties voor de aan- en verkoop van appartementen of grond: ze brachten veel meer tastbaar inkomen op. Evenals het verlenen van intermediaire diensten in het commerciële segment. Tegelijkertijd worden makelaars vaak herhaald: er is geen normale markt voor appartementenverhuur in Riga!

De situatie is drastisch veranderd, na, hoe onroerend goed in Letland een steile piek bereikte. Te midden van een forse terugval van aan- en verkooptransacties schitterde het huurwoningensegment met nieuwe kleuren: het aanbod is aanzienlijk toegenomen, het niveau van de vraagprijzen is aanzienlijk gedaald en de transacties zijn geïntensiveerd. Verhuurspecialisten zijn het afgelopen jaar uitgegroeid tot een van de meest gewilde medewerkers van alle grote en middelgrote makelaardijbedrijven in het land.. "Meer dan levend" – deze beoordeling weerspiegelt duidelijk die ambities en verwachtingen, die nu door vertegenwoordigers van de makelaardij zijn toegewezen aan het segment van het huren van appartementen in de hoofdstad.

“De vraag naar appartementen is erg hoog. Er is de afgelopen maanden zelfs een probleem geweest: enkele goede suggesties – dat zijn die, waar de prijs overeenkomt met de kwaliteit ", – zo schetst M2 en het portaal www.varianti.lv de situatie door Inga Upmale, een specialist bij Ober Haus. En volgens de waarnemingen van het hoofd van de verhuurafdeling van de woningvoorraad van Arco Real Estate Liva Jaunozola, vroeg 2010 jaar verdubbelde het aantal appartementverhuurtransacties ten opzichte van de cijfers, vorig jaar opgenomen. En de concurrentie tussen marktpartijen wordt steeds groter.

De groten houden van het centrum

De markt voor huurappartementen in de hoofdstad van Letland kan worden onderverdeeld in twee grote groepen: centrum van Riga plus nieuwe projecten en, afgezien van hen, typische appartementen in microdistricten. Grote beursvennootschappen proberen zich te concentreren op het werken met de eerste twee groepen. Hier is een materiële verklaring voor. het feit, dat de traditionele makelaarskosten – een maand betaling, die, conform de praktijk die de afgelopen jaren wortel heeft geschoten, de eigenaar van het gehuurde betaalt. Bij woningen in het centrum of in een nieuwbouw – het is minstens honderd of twee lats. Seriële opties zijn zo goedkoop, dat de bonussen die vaak aan makelaars verschuldigd zijn, hun uitgaven niet dekken, direct gerelateerd aan de voorbereiding van de deal.

“Voor een driekamerappartement in normale staat, gelegen in het microdistrict van Riga, gastheren kunnen krijgen 100-120 lats per maand. Het geld is klein en de eigenaren zijn niet bereid het te delen: zij hebben zelf niet zoveel rijkdom. Ja, en dit alles interesseert ons weinig. Hoeveel afdrukken heb je nodig om uit te voeren, besteed op de weg en breng uw tijd door?! Dan te horen van de eigenaar, dat hij bereid is ons wat te betalen 30-50 LVL. Het is het niet waard! Het is niet rendabel om buiten het centrum deel te nemen aan seriële huisvesting ", – legt Liva Jaunozola uit. Daarom voorstellen voor het huren van woonruimte in seriegebouwen van microdistricten, waarachter zich de grootste Letse beursvennootschappen bevinden, – zeldzaamheid. Advertenties in elektronische databases en gedrukte publicaties worden meestal door de appartementseigenaren zelf geplaatst, of zeer gespecialiseerde en zogenaamde grijze makelaars. Ook in dit segment proberen nieuwe spelers zich actief te verklaren.: je moet op de een of andere manier een naam voor jezelf winnen.

Het werkschema van kleine bedrijven en particuliere praktijkmakelaars ziet er meestal als volgt uit: open openbare portalen voor onroerendgoedreclame en bestudeer ze. Zoek eigenaren en bied hun diensten aan. Als ze het eens zijn, dan ontvangen ze foto's van appartementen en plaatsen ze advertenties op dezelfde portalen, alleen met uw coördinaten. Voor wie zijn deze technieken bedoeld?? Moeilijk te beantwoorden. De meeste potentiële huurders bladeren meestal zelf door vastgoedportalen. En als ze daar de telefoon van de eigenaar vinden, dan wenden ze zich zeker tot hem. Volgens de makelaars zelf, van het totale volume van Riga appartementen te huur, die verschijnen in de binnenlandse internetruimte, echte objecten niet meer 40-50%. De rest – "Haken", met behulp waarvan makelaars proberen een potentiële klant te vangen.


Ochtend aankondiging, 's avonds – klant

“Adequate appartementen verdwijnen snel in de woonwijken van Riga. Wat bedoel ik met dit concept?? Gaat het om een ​​net en gemeubileerd 1-kamer appartement in Purvciems, dan zou de prijs moeten zijn 60-70 LVL per maand plus utilities. 'S Morgens plaats je zo'n advertentie in de database, 's avonds teken je een huurcontract, – zegt de vertegenwoordiger van het bedrijf Ober Haus. – Voor 2-kamerappartementen is de situatie nagenoeg hetzelfde, hoewel voor een paar dagen een aankondiging met een prijs in de omgeving 100 LVL, waarschijnlijk, zal op zijn gast wachten ".

De maandelijkse huurdoelen van Latio zijn iets bescheidener: 50-60 lats voor 1-kamerappartementen, 80-90 LVL – voor 2-kamer en 110-120 LVL – voor 3-kamer. natuurlijk, hieraan moet u energierekeningen toevoegen. waarheid, Latio gaf aan, wat zijn de tarieven voor appartementen in "gemiddelde staat".

In de afgelopen maanden is in het segment van de levering van standaardappartementen in microdistricten de tendens tot convergentie van huurprijzen voor 2- en 3- slaapkamer appartementen. Dit komt door het feit, dat de energierekening voor een 3-kamerappartement veel hoger ligt. Het tweede nieuwe moment op de markt – groeiende belangstelling voor dergelijke buurten, zoals Teika en Mezciems. Toelichting hiervoor – de aanwezigheid in hen van vrij grote bosparkzones. Traditionele microdistricten waar veel vraag naar is van potentiële huurders – Purvciems en Plavnieki, een beetje erger – Imanta en Zolitude. Over het algemeen zijn ze eerder bereid om standaardappartementen aan de rechteroever van Riga te vragen. Kengarags en Bolderaja sluiten de lijst met voorkeuren.

In grote regionale steden van Letland – in dezelfde Liepaja – in de afgelopen zes maanden zijn er voorbeelden van het huren van standaardappartementen zonder huurtarief – alleen voor energierekeningen. In Riga is het niet nodig om over het massale karakter van dit fenomeen te praten. Hoewel vergelijkbare gevallen voorkomen. Er waren er twee in de praktijk van Ober Haus.. De experts merken echter op: “De prijs in dergelijke aanbiedingen komt meestal overeen met de kwaliteit. Reken er maar niet op, dat het mogelijk zal zijn om goede huisvesting te krijgen. Vaak dat, die gratis binnenkomt, verbindt zich ertoe om kleine cosmetische reparaties uit te voeren in het gehuurde appartement ".

Gezien de daling van de tarieven, zullen appartementseigenaren in microdistricten minder snel extra prijsconcessies doen. alleen, als hun persoonlijke financiële omstandigheden dit vereisen. Als u zich niet hoeft te haasten om een ​​huurder te vinden, dan houden ze stand tot het einde.

Goedkoper, dan nooit

Is er sprake van concurrentie tussen huurappartementen in microdistricten en in het stadscentrum?? De gesprekspartners van "m2" geloven, dat dit niet de vraag is. Mensen zoeken huisvesting binnen de grenzen van de bedragen die ze hebben en de plaatsen die ze hebben gekozen: klaar om te betalen 200 lats per maand en wat kan ik ervoor krijgen? Als je een goed 3-kamer appartement in het centrum wilde hebben, maar voor het geld slechts 2-kamer, dan zal de opdrachtgever snel akkoord gaan met de mogelijkheid om het gebied te verkleinen, dan naar seriële huisvesting in het microdistrict.

De huidige huurprijzen voor appartementen in het centrum van Riga zijn de laagste van de afgelopen zes jaar en liggen binnen 3-5 lats per vierkante meter. m. Zelfs de meest elite appartementen worden zelden duurder aangeboden 7-8 lats per vierkante meter. m. Dergelijke feiten spreken over de stand van zaken met prijzen.. Geen van onze gesprekspartners heeft onlangs een deal gehad, de totale huur zou hoger zijn dan 840 Euro per maand. Nog een sprekend voorbeeld: het niveau van het verzoek van de eigenaar van een meesterwerkgebouw aan Albert Street, 4, is nu 7 lats per vierkante meter. m maandelijks, terwijl in 2006 jaar was hij dichtbij 21 latu voor sq. m. Een appartement huren in het centrum en nieuwbouw is zeker veel winstgevender, hoe te kopen op krediet. En toch is het feit, dat banken u een lening verstrekken.

Met name de vraag in het centrum is 2- en 3-kamerappartementen in gerenoveerde gebouwen. De beschikbaarheid van een gerenoveerde entree en parkeergelegenheid wordt beoordeeld, als de woning hoger is dan drie verdiepingen, ze willen de lift zien. helaas, weinig huizen voldoen aan deze criteria. belangwekkend, dat de Letten zelf meestal vragen om voor zichzelf "treshki" in het centrum te vinden 180-250 LVL plus utilities. Buitenlanders overwegen aanbiedingen van vergelijkbare grootte met een prijskaartje van 250-400 LVL. Verzoeken om reparatie en uitrusting van appartementen met meubels en huishoudelijke apparaten zijn hoger.

buitenlanders – dit zijn voornamelijk Scandinaviërs, Duitsers en Britten. Professioneel – bankmedewerkers, evenals top- en middenmanagers. AirBaltic-piloten zorgen ook voor een grote vraag. waarheid, hun budget is beperkt. Bovendien stoppen ze vaak niet zozeer in het centrum, hoeveel in nieuwe projecten. Een van de meest populaire huizen onder piloten – twee voltooide Panorama Plaza-torens. Appartementen tot 100 kwartaal. m worden in dit complex aangeboden voor 260-300 lats per maand.

Gedwongen marktdeelnemers

nieuw – een nieuw en vaak gedwongen segment van de verhuurmarkt. Hoewel het wordt gedomineerd door aanbiedingen van wederverkopers, dat wil zeggen, die, die appartementen huurden met het oog op latere wederverkoop. Dit was niet mogelijk tegen de gewenste prijs, maar omdat, om niet uit eigen zak te betalen voor het onderhoud van woningen, het wordt verhuurd. Elke maand beginnen ontwikkelaars en banken een steeds grotere rol te spelen in dit segment.. Volgens "m2", aanbestedingen voor het recht om diensten te verlenen voor de huur en het onderhoud van appartementen die in februari werden overgenomen van debiteuren, werden georganiseerd door verschillende Letse banken.

“Banken zijn liberaler geworden tegenover ontwikkelaars die zich in een moeilijke situatie bevinden. Zoiets bestaat niet meer, wat zijn ze, als vroeger, allemaal weg te nemen. Als het project goed is, ze zorgen zelfs voor een kleine aanvullende financiering, om aan het huis te denken. De projecteigenaren plaatsen keukens en inbouwkasten in de appartementen en verhuren deze. Om ervoor te zorgen dat er op zijn minst enige beweging van geld op uw rekeningen staat. In februari zijn we gestart met het aanbieden van een van deze projecten op de markt, volledig gerenoveerd huis aan de Gertrudesstraat. Zet erin 5 euro (3,5 lata) voor het kwartaal. m, wat aantrekkelijk is volgens de huidige maatstaven ", – gaf het voorbeeld van Liva Jaunozola.

De kosten van voorstellen voor het huren van woningen in nieuwe projecten variëren afhankelijk van de locatie, waar het huis zich bevindt. Als in het midden, het zal ongeveer zijn 4-6 euro per vierkante. m. Het aantal concurrenten speelt een belangrijke rol in microdistricten. Als er vijf tot zeven nieuwe projecten in de buurt zijn, appartementen zijn beschikbaar op de huurmarkt, dan zal de prijs binnen zijn 3-4 lats per vierkante meter. m. Minder concurrenten – zal om meer vragen.

Praat maar over de opkomst van een normale huurwoningmarkt tot nu toe.. Zo'n markt, zoals in Duitsland, waarin 40% bevolking leeft in huurappartementen. Zelfs die Letse ontwikkelaars, die appartementen te huur aanbieden, erkennen: zodra de verkoopprijzen het niveau van vóór de crisis naderen, ze zullen weer gaan handelen. “Sinds de herfst van vorig jaar zijn er al zes appartementen opgeleverd met volledige afwerking en stoffering.. Nu bereiden we nog ongeveer twee dozijn appartementen voor. Natuurlijk, moeten gaan naar extra kosten, maar er is geen andere manier. De verkoop is slecht, ja en tegen prijzen, die onder de kostprijs liggen. Maar de appartementen, vooral met een klein gebied, vind huurders vrij snel. Huurhuis?! Geen enkele eigenaar houdt zelfs rekening met deze mogelijkheid. Als alles weer normaal is, verkoop gaat weer ', – verteld door "m2" en varianti.lv projectmanager Kengaraga zieds. In dit project wordt vierkante meter woningen aangeboden vanaf 5 euro. Standaard contractduur – zes maanden. Het zijn kortetermijncontracten die vandaag de huurmarkt domineren.. Drie- of vijfjarige overeenkomsten zijn niet gebruikelijk. en huurders, en de eigenaren van de huurwoningen proberen zichzelf te beschermen. De eersten maken zich zorgen, hebben ze morgen werk en kunnen ze de huisvesting betalen. De tweede is bang om te goedkoop te verkopen: plotseling gaat de markt omhoog. De overgrote meerderheid van de huidige huurprijzen dekt niet en 50-60% hypotheekbetalingen van eigenaren voor deze appartementen.

Met een positieve stemming

“Huurprijzen voor appartementen zijn gestabiliseerd, hoewel tijdens het sluiten van een deal kleine concessies mogelijk zijn in 5%. Grote vraag roept op tot nadenken, dat de prijzen niet zullen dalen ", – deze prognose werd gegeven door Inga Upmale. De vertegenwoordiger van Arco Real Estate was nog optimistischer: "I denk, tot de zomer 2010 jaar komt zelfs een lichte stijging van de huurprijs voor 10%. Het stookseizoen loopt ten einde en mensen zullen vrijer ademen. Al in populaire wijken verlaten appartementen de markt voor 50-60 lats per maand. Goede eigendommen kosten meer. hoop, dat de kwaliteit van appartementen zal verbeteren. Er komt een duidelijker onderscheid. En nu hebben we alle appartementen met goede en slechte reparatie, met een goede en slechte ligging, in gerenoveerde en niet-gerenoveerde huizen… gekookt in een pot. Klanten moeten kwaliteit gaan evalueren ".

auteur: Roman Golubev

internet Portal “Variati.lv”

bron: prian.ru

rate artikel