Mer enn i live

Det mest aktive segmentet i det latviske eiendomsmarkedet har vært leiemarkedet i et år nå.. De to første månedene 2010 antall transaksjoner på den har doblet den samme indikatoren det siste året. Du må betale.

Gode ​​tilbud er mangelvare

For et par år siden, et slikt segment, hvordan leilighet leie, var i rollen som en slags stedatter til Riga eiendomsmarked. Det så ut til å fungere, og det var noe etterspørsel. Men eierne av boligene var motvillige til å leie dem ut til gjestene.. Mest – bare i perioden med å vente på prisøkninger. Så var det alltid et salg. Meglerne selv, forresten, foretrakk også transaksjoner for kjøp og salg av leiligheter eller tomter: de fikk inn mye mer håndgripelig inntekt. Samt levering av formidlingstjenester i det kommersielle segmentet. Samtidig gjentok meglere ofte: det er ikke noe vanlig leiemarked i Riga!

Situasjonen har endret seg dramatisk, etter, hvordan eiendom i Latvia gikk inn i en bratt topp. Midt i en kraftig nedgang i kjøps- og salgstransaksjoner strålte leieboligsegmentet med nye farger: volumet av tilbud økte betydelig, nivået på prisene er betydelig redusert og transaksjonene har intensivert. Det siste året har utleiespesialister blitt en av de mest ettertraktede ansatte i alle store og mellomstore meglerforetak i landet.. "Mer enn i live" – denne vurderingen gjenspeiler tydelig disse ambisjonene og håpet, som nå er tilordnet segmentet leie av leiligheter i hovedstaden av representanter for meglerbransjen.

- Etterspørselen etter leiligheter er veldig høy. Det har til og med vært et problem de siste månedene: noen gode forslag – det er de, der prisen tilsvarer kvaliteten ", – slik beskriver M2 og portalen www.varianti.lv situasjonen av Inga Upmale, spesialist i Ober Haus. Og ifølge observasjonene til lederen for utleieavdelingen til boligmassen i Arco Real Estate Liva Jaunozola, i begynnelsen 2010 år doblet antall leilighetsleietransaksjoner tallene, spilt inn i fjor. Og konkurransen blant markedsaktørene blir høyere.

De store elsker sentrum

Markedet for utleieleiligheter i hovedstaden i Latvia kan deles inn i to store grupper: sentrum av Riga pluss nye prosjekter og, bortsett fra dem, typiske leiligheter i boligområder. Store meglerforetak prøver å konsentrere seg om å jobbe med de to første gruppene. Det er en materiell forklaring på dette. Tingen er, at den tradisjonelle meglerhonoraret – en måneds betaling, som, i samsvar med praksis som har slått rot de siste årene, betaler eieren av den leide eiendommen. Ved boliger i sentrum eller i en ny bygning – det er minst hundre eller to lats. Serialternativer er så billige, at bonusene ofte på grunn av meglere ikke dekker utgiftene, direkte knyttet til utarbeidelsen av avtalen.

“For en treroms leilighet i normal stand, ligger i Riga mikrodistrikt, verter kan få 100-120 lats per måned. Pengene er små, og eierne er ikke klare til å dele dem: de har ikke så mye rikdom selv. Og alt dette er av liten interesse for oss. Hvor mange inntrykk trenger du for å løpe, tilbringe på veien og bruke tiden din?! Så for å høre fra eieren, at han er klar til å betale oss litt 30-50 lats. Det er ikke verdt det! Det er ikke lønnsomt å engasjere seg i seriehus utenfor sentrum ", – forklarer Liva Jaunozola. Derfor forslag til leie av bolig i seriebygg av mikrodistrikter, bak som ligger de største lettiske meglerforetakene, – sjeldenhet. Annonser i elektroniske databaser og trykte publikasjoner plasseres vanligvis enten av leilighetseierne selv, eller høyt spesialiserte og såkalte grå meglere. Nye spillere prøver også å aktivt erklære seg selv i dette segmentet.: du må på en eller annen måte vinne et navn for deg selv.

Arbeidsordningen for små firmaer og meglere for privat praksis ser ofte ut som dette: åpne offentlige portaler for eiendomsannonsering og studere dem. Finn eiere og tilby deres tjenester. Hvis de er enige, så mottar de bilder av leiligheter og legger ut annonser på de samme portalene, bare med koordinatene dine. Hvem er disse teknikkene for?? Vanskelig å svare på. De fleste potensielle leietakere blar vanligvis gjennom eiendomsportaler selv. Og hvis de finner eierens telefon der, da henvender de seg absolutt til ham. I følge meglerne selv, av det totale volumet av leiligheter til leie i Riga, som vises i det innenlandske internettområdet, virkelige objekter ikke mer 40-50%. Resten – "Kroker", ved hjelp av hvilke meglere som prøver å fange en potensiell klient.


Formiddag kunngjøring, om kvelden – klient

“Tilstrekkelige leiligheter forsvinner raskt i boligområdene i Riga. Hva mener jeg med dette konseptet? Hvis det er en ryddig og møblert 1-roms leilighet i Purvciems, da burde prisen være 60-70 lats per måned pluss strømregninger. Om morgenen plasserer du en slik annonse i databasen, om kvelden signerer du en leieavtale, – sier representanten for selskapet Ober Haus. – For 2-roms leiligheter er situasjonen nesten den samme, men i et par dager en kunngjøring med en pris i området 100 lats, sannsynlig, vil vente på gjesten ".

Latios månedlige leiemål er litt mer beskjedne: 50-60 lats for 1-roms leiligheter, 80-90 lats – for 2-rom og 110-120 lats – for 3-rom. Selvfølgelig, til dette må du legge til strømregninger. ekte, Latio antydet, hva vurderer prisene for leiligheter i "gjennomsnittlig stand".

De siste månedene, i segmentet for levering av standardleiligheter i mikrodistrikter, har tendensen til konvergens av leiepriser for 2- og 3- romleiligheter. Dette skyldes faktum, at strømregninger for en 3-roms leilighet er mye høyere. Det andre nye øyeblikket på markedet – økende interesse for slike nabolag, som Teika og Mezciems. Forklaring til dette – tilstedeværelsen i dem av ganske store skogsparksoner. Tradisjonelle mikrodistrikter med høy etterspørsel fra potensielle leietakere – Purvciems og Plavnieki, litt verre – Imanta og Zolitude. Generelt er de mer villige til å be om leiligheter av standardtype i høyre bank Riga. Kengarags og Bolderaja lukker listen over preferanser.

I store regionale byer i Latvia – i samme Liepaja – de siste seks månedene er det eksempler på leie av standardleiligheter uten noen leiepris – bare for strømregninger. I Riga er det ikke nødvendig å snakke om massekarakteren til dette fenomenet. Selv om lignende tilfeller forekommer. Det var to av dem i Ober Haus-praksis.. Imidlertid bemerker ekspertene: “Prisen i slike tilbud tilsvarer vanligvis kvaliteten. Ikke stol på, at det vil være mulig å få gode boliger. Ofte det, som kommer gratis inn, forplikter seg til å utføre mindre kosmetiske reparasjoner i den leide leiligheten ".

Tatt i betraktning de fallende prisene, er det mindre og mindre sannsynlig at leilighetseiere i mikrodistrikter gir ytterligere prisinnrømmelser. Bare, hvis deres personlige økonomiske forhold krever det. Når det ikke er behov for å skynde seg å finne en leietaker, så stå på sitt til slutt.

Billigere, enn aldri

Er det mulig å snakke om konkurranse mellom utleieleiligheter i mikrodistrikter og i sentrum?? Samtalepartnerne til "m2" tror, at dette ikke er spørsmålet. Folk leter etter bolig innenfor grensene for beløpet de har og stedene de har valgt: klar til å betale 200 lats per måned og hva kan jeg få for det? Hvis du ville ha en god 3-roms leilighet i sentrum, men bare en 2-roms leilighet kommer ut for pengene, da vil klienten raskt godta muligheten for å redusere området, enn å gå til seriehus i mikrodistriktet.

De nåværende leieprisene for leiligheter i sentrum av Riga er de laveste de siste seks årene og er innenfor 3-5 lats per kvm.. m. Selv de mest eliteleilighetene blir sjelden tilbudt dyrere 7-8 lats per kvm.. m. Slike fakta snakker om tilstanden med prisene.. Ingen av samtalepartnerne våre har hatt noen avtaler nylig, den totale leien ville overstige 840 euro per måned. Nok et talende eksempel: nivået på forespørsel fra eieren av et mesterverk på Albert Street, 4, er nå 7 lats per kvm.. m månedlig, mens i 2006 år var han nær 21 latu for kvm. m. Å leie en leilighet i sentrum og nye bygninger er definitivt mye mer lønnsomt, hvordan du kjøper på kreditt. Og fremdeles ikke et faktum, at bankene vil gi deg et lån.

Spesielt etterspørsel i sentrum er 2- og 3-roms leiligheter i renoverte bygninger. Tilgjengeligheten av en renovert inngang og parkering vurderes, hvis huset er høyere enn tre etasjer, de vil se heisen. dessverre, få hus oppfyller disse kriteriene. Interessant, at latvierne selv vanligvis ber om å finne "treshki" for seg selv i sentrum for 180-250 lats pluss verktøy. Utlendinger vurderer tilbud som er like store med en prislapp på 250-400 lats. Forespørsler om reparasjon og utstyr av leiligheter med møbler og husholdningsapparater er høyere.

Utlendinger – disse er primært skandinaver, Tyskere og britere. Profesjonelt – bankansatte, samt topp- og mellomledere. AirBaltic-piloter driver også stor etterspørsel. ekte, budsjettet deres er begrenset. I tillegg stopper de ofte ikke så mye i sentrum, hvor mange i nye prosjekter. Et av de mest populære husene blant piloter – to ferdige Panorama Plaza-tårn. Leiligheter opp til 100 kvm. m tilbys i dette komplekset for 260-300 lats per måned.

Tvungne markedsdeltakere

Nye bygninger – et nytt og ofte tvunget segment av leiemarkedet. Mens det domineres av tilbud fra forhandlere - det vil si de, som leide leiligheter for senere videresalg. Det var ikke mulig å gjøre dette til ønsket pris, og derfor, for ikke å betale ut lommen for vedlikehold av boliger, den leies. Hver måned begynner utviklere og banker å spille en økende rolle i dette segmentet.. I følge "m2", anbud for rett til å yte tjenester for leie og vedlikehold av leiligheter overtatt fra skyldnere i februar ble organisert av flere lettiske banker.

“Bankene har blitt mer liberale overfor utviklere som har kommet i en vanskelig situasjon. Det er ikke noe slikt lenger, hva er de, som før, alle tar bort. Hvis prosjektet er bra, de tildeler til og med litt ekstra finansiering, for å huske huset. Prosjekteierne installerer kjøkken og innebygde garderober i leilighetene og leier dem ut. For å sikre minst litt bevegelse av penger på kontoene dine. I februar begynte vi å tilby et av disse prosjektene på markedet, totalrenovert hus på Gertrudes gate. Sats på det 5 euro (3,5 lata) for kvm. m, som er attraktivt etter dagens standarder ", – ga eksemplet til Liva Jaunozola.

Kostnadene ved forslag til leie av bolig i nye prosjekter varierer avhengig av beliggenhet, hvor huset ligger. Hvis i sentrum, det vil dreie seg om 4-6 euro per kvm. m. Antall konkurrenter spiller en viktig rolle i mikrodistriktene. Hvis det er fem til syv nye prosjekter i nærheten, leiligheter er tilgjengelige på leiemarkedet, da vil prisen være innenfor 3-4 lats per kvm.. m. Færre konkurrenter – vil be om mer.

Bare snakk om fremveksten av et normalt leiemarked så langt.. Et slikt marked, som i Tyskland, Hvor 40% befolkningen bor i leide leiligheter. Selv de latviske utviklerne, som lister opp leiligheter til leie, gjenkjenne: så snart salgsprisene nærmer seg nivået før krisen, de vil begynne å handle igjen. ”Siden høsten i fjor har seks leiligheter allerede blitt bestilt med full etterbehandling og innredning.. Nå forbereder vi omtrent to dusin leiligheter til. Selvfølgelig, må gå for merkostnader, men det er ingen annen måte. Salget er dårlig, ja og til priser, som er under kostnaden. Men leilighetene, spesielt med et lite område, finn leietakere ganske raskt. Utleiehus?! Ingen eiere vurderer engang denne muligheten. Når alt er tilbake til det normale, salget vil gå igjen ", – fortalt av "m2" og varianti.lv-prosjektleder Kengaraga zieds. I dette prosjektet tilbys kvadratmeter bolig fra 5 euro. Standard kontraktperiode – seks måneder. Det er kortsiktige kontrakter som dominerer leiemarkedet i dag.. Tre- eller femårsavtaler er ikke vanlige. Og leietakere, og eierne av leieboligene prøver å beskytte seg. De første er bekymret for, vil de ha jobb i morgen og vil de kunne betale for bolig. Den andre er redd for å selge for billig: plutselig går markedet opp. Det overveldende flertallet av dagens leiepriser dekker ikke og 50-60% pantelån av eiere for disse leilighetene.

Med positivt humør

“Leieprisene for leiligheter har stabilisert seg, selv om det i ferd med å inngå en avtale er små innrømmelser mulig i 5%. Spørsmål om høy etterspørsel tenkte, at prisene ikke vil falle ", – denne prognosen ble gitt av Inga Upmale. Representanten for Arco Real Estate var enda mer optimistisk: "Jeg tror, til sommeren 2010 år, til og med en liten økning i leieprisen for 10%. Oppvarmingssesongen vil slutte, og folk vil puste mer fritt. Allerede i populære nabolag forlater leiligheter markedet for 50-60 lats per måned. Gode ​​eiendommer koster mer. Forhåpentligvis, at selve kvaliteten på leilighetene vil bli bedre. Det vil være en tydeligere differensiering. Og nå har vi alle leiligheter med god og dårlig reparasjon, med en god og dårlig beliggenhet, i renoverte og ikke-renoverte hus… kokt i en gryte. Kunder må begynne å evaluere kvalitet ".

Forfatter: Roman Golubev

Internett-portal “Variati.lv”

Kilde: prian.ru

sats artikkel