Bardziej niż żywy

Najbardziej aktywnym segmentem łotewskiego rynku nieruchomości od roku jest rynek wynajmu mieszkań. W ciągu pierwszych dwóch miesięcy 2010 liczba transakcji na nim podwoiła się w stosunku do tego samego wskaźnika w zeszłym roku. Musisz zapłacić.

Brakuje dobrych ofert

Jeszcze kilka lat temu taki segment, jak wynajem mieszkania, był rodzajem pasierbicy rynku nieruchomości w Rydze. Wydawało się, że działa i było pewne zapotrzebowanie. Ale właściciele pomieszczeń mieszkalnych niechętnie wynajmowali je gościom.. Większość – tylko na okres oczekiwania na podwyżki cen. Wtedy zawsze była wyprzedaż. Sami brokerzy, tak poza tym, preferowane były również transakcje kupna i sprzedaży mieszkań lub gruntów: przynosili znacznie bardziej wymierne dochody. A także świadczenie usług pośrednictwa w segmencie komercyjnym. W tym samym czasie brokerzy często się powtarzali: nie ma normalnego rynku wynajmu mieszkań w Rydze!

Sytuacja zmieniła się dramatycznie, po, jak nieruchomości na Łotwie weszły na stromy szczyt. W warunkach gwałtownego spadku transakcji kupna i sprzedaży, segment mieszkań na wynajem zabłysnął nowymi kolorami: wielkość podaży znacznie wzrosła, poziom cen ofertowych znacznie się obniżył, a transakcje nasiliły się. W ciągu ostatniego roku specjaliści od wynajmu stali się jednymi z najbardziej poszukiwanych pracowników we wszystkich dużych i średnich firmach maklerskich w kraju.. „Więcej niż żywy” – ocena ta wyraźnie odzwierciedla te aspiracje i nadzieje, które są obecnie przypisywane do segmentu wynajmu mieszkań w stolicy przez przedstawicieli biznesu maklerskiego.

„Popyt na mieszkania jest bardzo wysoki. W ostatnich miesiącach pojawił się nawet problem: kilka dobrych sugestii – to jest te, gdzie cena odpowiada jakości ", – tak M2 i portal www.varianti.lv przedstawiają sytuację Ingi Upmale, specjalistki Ober Haus. I zgodnie z obserwacjami szefa działu wynajmu zasobów mieszkaniowych Arco Real Estate Liva Jaunozola, na początku 2010 w roku podwoiła się liczba transakcji najmu mieszkań, nagrane w zeszłym roku. A konkurencja między uczestnikami rynku jest coraz większa.

Wielcy kochają centrum

Rynek mieszkań na wynajem w stolicy Łotwy można podzielić na dwie duże grupy: centrum Rygi oraz nowe projekty i, poza nimi, typowe mieszkania w dzielnicach. Duże firmy maklerskie starają się skoncentrować na pracy z dwiema pierwszymi grupami. Jest na to materialne wytłumaczenie. Rzecz w tym, że tradycyjna opłata maklerska – płatność za jeden miesiąc, które zgodnie z praktyką zakorzenioną w ostatnich latach płaci właściciel wynajmowanej nieruchomości. W przypadku mieszkania w centrum lub w nowym budynku – to co najmniej sto lub dwa łaty. Opcje seryjne są tak tanie, że premie często należne brokerom nie pokrywają ich wydatków, bezpośrednio związane z przygotowaniem transakcji.

„Na trzypokojowe mieszkanie w normalnym stanie, znajduje się w dzielnicy Ryga, gospodarze mogą dostać 100-120 łat miesięcznie. Pieniądze są niewielkie, a właściciele nie są gotowi się nimi podzielić: oni sami nie mają tyle bogactwa. I to wszystko nas mało interesuje. Ile wyświetleń potrzebujesz, aby uruchomić, spędzać w drodze i spędzać czas?! Następnie do wiadomości od właściciela, że jest gotów nam trochę zapłacić 30-50 łaty. To nie jest tego warte! Nie opłaca się angażować się w mieszkania seryjne poza centrum ”, – wyjaśnia Liva Jaunozola. W związku z tym propozycje wynajmu powierzchni mieszkalnej w budynkach szeregowych w dzielnicach, za którymi stoją największe łotewskie firmy maklerskie, – rzadkość. Ogłoszenia w elektronicznych bazach danych i publikacjach drukowanych umieszczane są najczęściej przez samych właścicieli mieszkań, lub wysoce wyspecjalizowani i tak zwani szarzy brokerzy. Nowi gracze również starają się aktywnie zadeklarować w tym segmencie.: musisz jakoś zdobyć sławę dla siebie.

Schemat pracy małych firm i prywatnych brokerów najczęściej wygląda tak: otwieraj portale publiczne dla ogłoszeń o nieruchomościach i badaj je. Znajdź właścicieli i zaoferuj ich usługi. Jeśli się zgodzą, następnie otrzymują zdjęcia mieszkań i zamieszczają ogłoszenia na tych samych portalach, tylko ze swoimi współrzędnymi. Dla kogo są te techniki?? Trudno odpowiedzieć. Większość potencjalnych najemców zazwyczaj samodzielnie przegląda portale nieruchomości. A jeśli znajdą tam telefon właściciela, wtedy z pewnością zwracają się do niego. Według samych brokerów, całkowitej wielkości mieszkań do wynajęcia w Rydze, które pojawiają się w krajowej przestrzeni internetowej, nie ma już prawdziwych obiektów 40-50%. Cała reszta – „Haczyki”, za pomocą których brokerzy próbują złapać potencjalnego klienta.


Ogłoszenie poranne, wieczorem – klient

„W dzielnicach mieszkaniowych Rygi szybko znikają odpowiednie mieszkania. Co mam na myśli przez tę koncepcję? Jeśli jest to zadbane i umeblowane mieszkanie 1-pokojowe w Purvciems, wtedy jego cena powinna być 60-70 łat miesięcznie plus rachunki za media. Rano umieszczasz takie ogłoszenie w bazie danych, wieczorem podpisujesz umowę najmu, – mówi przedstawiciel firmy Ober Haus. – W przypadku mieszkań 2-pokojowych sytuacja jest prawie taka sama, chociaż od kilku dni ogłoszenie z ceną w okolicy 100 łaty, prawdopodobne, będzie czekał na gościa ”.

Plany miesięcznego wynajmu Latio są nieco skromniejsze: 50-60 łaty do mieszkań 1-pokojowych, 80-90 łaty – dla 2-pokojowych i 110-120 łaty – na 3 pokoje. Oczywiście, do tego trzeba doliczyć rachunki za media. Prawda, Wskazał Latio, jakie są stawki za mieszkania w „przeciętnym stanie”.

W ostatnich miesiącach w segmencie oddawania standardowych mieszkań w dzielnicach występuje tendencja zbieżności stawek czynszowych dla 2- i 3- apartamenty pokojowe. Wynika to z faktu, że rachunki za media za mieszkanie trzypokojowe są znacznie wyższe. Drugi nowy moment na rynku – rosnące zainteresowanie takimi dzielnicami, jak Teika i Mezciems. Wyjaśnienie tego – obecność w nich dość dużych stref parków leśnych. Tradycyjne dzielnice o dużym popycie ze strony potencjalnych najemców – Purvciems i Plavnieki, trochę gorzej – Imanta i Zolitude. Na ogół chętniej pytają o mieszkania typu standard w prawobrzeżnej Rydze. Kengarags i Bolderaja zamykają listę preferencji.

W dużych miastach regionalnych Łotwy – w tej samej Lipawie – w ostatnich sześciu miesiącach pojawiają się przykłady wynajmu mieszkań standardowych bez stawki czynszu – tylko dla rachunków za media. W Rydze nie trzeba mówić o masowym charakterze tego zjawiska. Chociaż zdarzają się podobne przypadki. Było ich dwóch w praktyce Ober Haus.. Jednak jego eksperci zauważają: „Cena w takich ofertach zwykle odpowiada jakości. Nie licz na to, że będzie można dostać dobre mieszkanie. Często tak, kto wchodzi za darmo, zobowiązuje się do wykonania drobnych napraw kosmetycznych w wynajmowanym mieszkaniu ".

Biorąc pod uwagę spadające wskaźniki, właściciele mieszkań w dzielnicach są coraz mniej skłonni do dodatkowych ustępstw cenowych. Tylko, jeżeli wymagają tego ich osobiste okoliczności finansowe. Gdy nie ma potrzeby spieszyć się ze znalezieniem najemcy, potem stanąć na swoim miejscu do końca.

Taniej, niż nigdy

Czy można mówić o konkurencji między mieszkaniami na wynajem w dzielnicach iw centrum miasta?? Wierzą rozmówcy „m2”, że nie o to chodzi. Ludzie szukają mieszkania w granicach posiadanych kwot i wybranych przez siebie miejsc: gotowy do zapłaty 200 łat miesięcznie i co za to dostanę? Gdybyś chciał mieć dobre 3 pokojowe mieszkanie w centrum, ale za te pieniądze tylko 2-pokojowe, wtedy klient szybko zgodzi się na możliwość zmniejszenia powierzchni, niż chodzenie do mieszkań seryjnych w dzielnicy.

Obecne stawki czynszu za mieszkania w centrum Rygi są najniższe od sześciu lat i mieszczą się w granicach 3-5 łat na kw.. m. Nawet najbardziej elitarne apartamenty rzadko są oferowane drożej 7-8 łat na kw.. m. Takie fakty mówią o stanie rzeczy z cenami.. Żaden z naszych rozmówców nie miał ostatnio żadnych umów, całkowity czynsz przekroczyłby 840 euro miesięcznie. Kolejny wymowny przykład: poziom prośby właściciela arcydzieła kamienicy przy Albert Street, 4, jest teraz 7 łat na kw.. m miesięcznie, podczas gdy w 2006 rok był blisko 21 latu za sq. m. Wynajęcie mieszkania w centrum i nowych budynkach jest zdecydowanie bardziej opłacalne, jak kupować na kredyt. I nadal nie jest to fakt, że banki udzielą ci pożyczki.

W szczególności popyt w centrum są 2- oraz 3 pokojowe w odnowionych budynkach. Oceniana jest dostępność wyremontowanego wjazdu i parkingu, jeśli dom jest wyższy niż trzy piętra, chcą zobaczyć windę. Niestety, niewiele domów spełnia te kryteria. Ciekawy, że sami Łotysze zwykle proszą o znalezienie dla siebie „treshki” w centrum 180-250 łaty plus narzędzia. Cudzoziemcy rozważają oferty o podobnej wielkości z ceną wynoszącą 250-400 łaty. Ich prośby o naprawę i wyposażenie mieszkań w meble i sprzęt AGD są wyższe.

Cudzoziemcy – są to przede wszystkim Skandynawowie, Niemcy i Brytyjczycy. Zawodowo – pracownicy banku, a także menedżerów wyższego i średniego szczebla. Piloci AirBaltic również zwiększają popyt. Prawda, ich budżet jest ograniczony. Poza tym często zatrzymują się nie tyle w centrum, ile w nowych projektach. Jeden z najpopularniejszych domów wśród pilotów – dwie ukończone wieże Panorama Plaza. Apartamenty do 100 kw. m są oferowane w tym kompleksie za 260-300 łat miesięcznie.

Wymuszeni uczestnicy rynku

Nowe budynki – nowy i często wymuszony segment rynku wynajmu. Choć jest zdominowany przez oferty od sprzedawców - czyli tzw, który wynajmował apartamenty w celu późniejszej odsprzedaży. Nie było to możliwe za pożądaną cenę, i dlatego, aby nie płacić z własnej kieszeni za utrzymanie mieszkania, jest wynajmowany. Z każdym miesiącem coraz większą rolę w tym segmencie zaczynają odgrywać deweloperzy i banki.. Według „m2”, przetargi na prawo do świadczenia usług najmu i utrzymania mieszkań przejętych od dłużników w lutym zorganizowało kilka łotewskich banków.

„Banki stały się bardziej liberalne w stosunku do deweloperów, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji. Nie ma już czegoś takiego, co oni, jak przedtem, wszystko zabierz. Jeśli projekt jest dobry, zapewniają nawet niewielkie dodatkowe fundusze, przypomnieć sobie dom. Właściciele projektów instalują w mieszkaniach kuchnie i szafy wnękowe oraz wynajmują je. Aby zapewnić przynajmniej pewien przepływ pieniędzy na kontach. W lutym zaczęliśmy oferować na rynku jeden z tych projektów, całkowicie odnowiony dom przy ulicy Gertrudes. Postaw na to 5 euro (3,5 lata) za mkw. m, który jest atrakcyjny według dzisiejszych standardów ”, – podał przykład Liva Jaunozola.

Koszt propozycji wynajmu mieszkań w nowych projektach jest zróżnicowany w zależności od lokalizacji, gdzie znajduje się dom. Jeśli w centrum, to będzie o 4-6 euro za mkw. m. Liczba zawodników odgrywa ważną rolę w dzielnicach. Jeśli w pobliżu jest pięć do siedmiu nowych projektów, mieszkania są dostępne na rynku wynajmu, wtedy cena będzie w granicach 3-4 łat na kw.. m. Mniej konkurentów – poprosi o więcej.

Wystarczy wspomnieć o pojawieniu się dotychczas normalnego rynku domów do wynajęcia.. Taki rynek, jak w Niemczech, Gdzie 40% ludność mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Nawet ci łotewscy programiści, którzy wystawiają mieszkania do wynajęcia, rozpoznać: gdy tylko ceny sprzedaży osiągną poziom sprzed kryzysu, znowu zaczną handlować. „Od jesieni ubiegłego roku oddano już sześć mieszkań z pełnym wykończeniem i wyposażeniem.. Teraz przygotowujemy około dwudziestu kolejnych mieszkań. Pewnie, muszą iść za dodatkowe koszty, ale nie ma innego wyjścia. Sprzedaż jest zła, tak i po cenach, które są poniżej kosztów. Ale mieszkania, zwłaszcza na małej powierzchni, znaleźć najemców dość szybko. Dom do wynajęcia?! Żaden właściciel nie bierze nawet pod uwagę takiej możliwości. Kiedy wszystko wróci do normy, sprzedaż znowu pójdzie ", – powiedział Kengaraga zieds, kierownik projektu „m2” i varianti.lv. W tym projekcie metr kwadratowy mieszkania oferowany jest od godz 5 euro. Standardowy okres umowy – sześć miesięcy. Dziś na rynku najmu dominują umowy krótkoterminowe.. Trzy- lub pięcioletnie umowy nie są powszechne. I najemców, a właściciele wynajmowanych mieszkań próbują się chronić. Pierwsi się martwią, czy będą mieli jutro pracę i czy będą w stanie opłacić mieszkanie. Drudzy boją się sprzedawać zbyt tanio: nagle rynek idzie w górę. Zdecydowana większość obecnych stawek czynszu nie obejmuje i 50-60% spłaty kredytów hipotecznych właścicieli tych mieszkań.

Z pozytywnym nastrojem

„Stawki czynszu za mieszkania ustabilizowały się, chociaż w procesie zawierania umowy możliwe są niewielkie ustępstwa w 5%. Wysoki popyt skłania do myślenia, że ceny nie spadną ”, – prognozę tę podała Inga Upmale. Przedstawiciel Arco Real Estate był jeszcze bardziej optymistyczny: "Myślę, do lata 2010 rok, nawet niewielki wzrost ceny wynajmu za 10%. Sezon grzewczy dobiegnie końca i ludzie będą mogli swobodniej oddychać. Już w popularnych dzielnicach mieszkania odchodzą z rynku 50-60 łat miesięcznie. Dobre właściwości kosztują więcej. Ufnie, że poprawi się jakość mieszkań. Będzie wyraźniejsze zróżnicowanie. A teraz mamy wszystkie mieszkania w dobrym i złym stanie, z dobrą i złą lokalizacją, w domach remontowanych i nieremontowanych… gotowane w jednym garnku. Klienci muszą zacząć oceniać jakość ”.

Autor: Roman Golubev

Portal internetowy “Variati.lv”

Źródło: prian.ru

Oceń artykuł