Querosene emprestado. A ascensão e queda do mercado imobiliário de Dubai

Em outubro 2008 ano, quando o impacto negativo da crise financeira já era sentido em muitos países do mundo, o chefe da maior empresa estatal de desenvolvimento de Dubai, Nakheel, anunciou um megaprojeto no valor $38 bilhão. Que frutos sua autoconfiança trouxe?

"Tenho certeza, que muitos de vocês estão se perguntando com razão, porque estamos lançando este projeto ", - disse então o diretor executivo da empresa, Chris O & rsquo; Donnell em uma conferência de imprensa. Julgando por suas palavras, Eu tenho essa foto: apesar, isso nos próximos anos, enquanto a construção está em andamento, a economia global está enfrentando sérias flutuações, o projeto precisa ser implementado, como a demanda por moradias no emirado excede significativamente a oferta.

“Os fundamentos do mercado são absolutamente estáveis, - disse Chris O'Donnell, "Não deveria haver nenhum colapso".

No entanto, desde seu discurso, os preços dos imóveis em Dubai caíram quase 50%. Empresas de desenvolvimento local cortaram um grande número de empregos e congelaram muitos projetos. O lançamento das bases de novos arranha-céus foi adiado indefinidamente. A queda de mais de um ano nos indicadores de mercado atingiu o pico na semana passada, quando a imprensa noticiou que, que Dubai tentará reestruturar $26 bilhões em dívidas Dubai World, holding, gerenciando muitos portos estaduais, instalações de infraestrutura e empreendimentos, atuando no mercado imobiliário do país.

Da areia para o céu

Bolha enorme, crescendo nos últimos anos no mercado imobiliário local, causou um colapso sério. Antes da crise nos Emirados Árabes Unidos, país deserto com uma população de apenas 4,5 Milhões de pessoas, construção de instalações com um custo total foi realizada $430 bilhão. De acordo com o Middle East Economic Digest, uma empresa que monitora o desenvolvimento em diferentes regiões do mundo, a maioria dos projetos estava localizada em Dubai.

O boom imobiliário nos Emirados Árabes Unidos foi alimentado por empréstimos prontamente disponíveis, situação caótica do mercado, a presença de especuladores e as doces "canções" orientais das autoridades de Dubai, incluindo o governante da coroa de Dubai Sheikh Mohammed bin Rashid Al-Maktoum.

Sua visão da cidade, que é revolucionária para o oriente, é tolerante, capital moderna, aberto ao mundo e à diversidade de religiões - sempre irritou os vizinhos árabes, incluindo alguns "figurões" conservadores de Abu Dhabi, capitais dos Emirados Árabes Unidos. Mas, para outros, Dubai se tornou um exemplo da aplicação bem-sucedida do sistema financeiro ocidental por um estado árabe moderno.. Por exemplo, O presidente Barack Obama, em seu discurso de junho no Cairo, nomeou Dubai um emirado com desenvolvimento econômico bem-sucedido.

O majestoso horizonte de Dubai é o principal motivo de orgulho dos residentes e autoridades do emirado. Em um desfile recente, dedicado ao Dia Nacional de Dubai, homens, vestido com roupas tradicionais árabes, maquetes dos edifícios mais proeminentes de Dubai foram cerimoniosamente carregados diante da multidão reunida. Entre outros, havia modelos do Burj Dubai, o arranha-céu mais alto do mundo., que deve ser inaugurado em janeiro de 2010, bem como o Burj Al Arab Hotel em forma de vela e o The Mall of the Emirates, em que, além de lojas, há também uma pista de esqui coberta.

“Nossos líderes alcançaram um sucesso tremendo, - disse representantes da empresa de Dubai, assistindo este desfile. - E a crise… quando sairmos disso, seremos ainda mais fortes, do que antes ".

Autoridades locais e construtores justificaram o ritmo alucinante de construção no emirado pela proximidade de Dubai com a Ásia e a Europa, sem impostos, estilo de vida livre e tolerante e o papel do emirado como centro de atividade empresarial na região. Funcionários de alto escalão de empresas estrangeiras, arquitetos e corretores de imóveis se reuniram aqui em busca de, aparentemente, possibilidades ilimitadas para a implementação de projetos de grande escala. Os investidores imobiliários também acreditaram neste "sonho oriental", finalmente, antes, como os mercados financeiros globais mergulharam em uma recessão profunda. Então os compradores começaram a sair dos mercados, empregadores cortam pessoal, e empresas adiam planos de expansão.

Despressurização

O resultado é um extraordinário excesso de oferta no mercado. Dezenas de edifícios recém-concluídos ao longo da Sheikh Zayed Road foram preenchidos com placas "Aluga-se".. De acordo com a agência Colliers International, a taxa de vacância de escritórios em novos edifícios foi de cerca 41%.

Não faz muito tempo, o governo de Dubai solicitou que a dívida do Dubai World fosse adiada em seis meses ou mais.. Então as autoridades locais declararam, que em um futuro próximo eles planejam iniciar uma reestruturação em várias fases da dívida da empresa. Incluindo planos de reestruturação $6 bilhões em dívidas, acumulado como resultado, que a empresa estatal de desenvolvimento Nakheel fez empréstimos precipitados. Eles aprovam, que a reestruturação incluirá várias opções para desalavancagem *, incluindo a venda de ativos. Relatado por Dubai World, a empresa já iniciou negociações "construtivas" com bancos subsidiários.

Bolsas internacionais já se recuperaram um pouco do choque, no entanto, as implicações não são apenas financeiras. Novos relatórios de dívida revelam divergência de posições entre Dubai e a capital dos Emirados Árabes Unidos, Abu Dhabi. De acordo com fontes não oficiais, as autoridades federais ficaram furiosas, que Dubai está buscando suspensão do pagamento da dívida. Essas divisões podem desestabilizar um importante aliado dos EUA no Golfo Pérsico, desde dubai, sendo um centro financeiro de reexportação e offshore para empresas iranianas, visto como crítico para o sucesso da campanha dos EUA para isolar o Irã.

Nos últimos dias, autoridades de Dubai e Abu Dhabi disputaram entre si sobre sua unidade. No entanto, o Governo Federal dos Emirados Árabes Unidos, que organizou um resgate em grande escala no início deste ano (plano de resgate) Empresas de Dubai no valor $10 bilhão, não ofereceu assistência ao Dubai World.

Flight Chronicle

O crescimento de Dubai começou no início dos anos 1980, quando as reservas de petróleo diminuíram empurrou Sheikh Mohammed e seu pai para diversificar a economia local. Como resultado, hotéis de luxo e toda a infraestrutura surgiram em Dubai, necessário para isso, para atrair turistas ricos da Índia para o emirado, Ásia, Médio Oriente, bem como Europa e Rússia. NO 2002 ano Sheikh Mohammed permitiu que estrangeiros adquirissem bens imóveis de propriedade total em certos projetos. Como resultado, os investidores começaram a comprar febrilmente imóveis locais, aquisição de muitos projetos em construção.

NO 2004 ano, quando Nakheel anunciou seu projeto chamado Palm Jebel Ali, A indiana britânica Aarti Chana planejava investir suas economias em imóveis. Palm Jebel Ali é a segunda palmeira espetacular depois de Palm Jumeirah. Tinha que incluir casas de estacas, formando uma corrente de 7,5 milhas na forma das palavras do poema, escrito por Sheikh Mohammed: “Só uma pessoa com uma visão ampla pode escrever na água”.

De acordo com Nakheel, muitos objetos são devidos em dezembro 2009 ano. Aarty Chana, fez um pagamento inicial de 10% em uma villa de cinco quartos no valor $780 mil, por isso ela vendeu sua casa nos arredores de Londres. "Eu acreditei no" conto de fadas de Dubai ", Ela diz.

NO 2006 O xeque Mohammed fundiu várias empresas governamentais na holding Dubai World e nomeou o Sultão Ahmed bin Sulayem como seu líder. Por sua vez, Ben Sulayem nomeou o australiano Chris O & rsquo; Donnell como chefe da Nakheel, que na época dirigia uma empresa promissora em sua terra natal.

A propósito, O sultão Ahmed bin Sulayem e Chris O'Donnell se recusaram a comentar este artigo. Representantes da Nakheel, bem como o representante do governante de Dubai, não respondeu aos e-mails dos autores.

Nakheel "tinha um cartão na mão" e a empresa se preparava para abrir o primeiro dos projetos "palm", Palm Jumeirah, e também começou a implementar os próximos dois projetos. Em setembro 2006 ano ela conseguiu em um dia vender todas as vilas custando desde $654 mil. no projeto Jumeirah Park (sua área é 369,88 ga). Bancos internacionais e credores locais forneceram empréstimos até 97% do preço de compra.

Para financiar uma construção em grande escala, O & rsquo; Donnell se volta para o mercado de títulos de renda fixa. Nas apresentações, organizado em novembro 2006 anos especialmente para investidores, Dubai foi nomeado um 'destino lucrativo', que "como um ímã" atrairá empresários do Oriente Médio - da Índia ao Egito. De acordo com as previsões, tornado público na apresentação, população de Dubai (que na época era menor que 1,2 Milhões de pessoas), para 14 anos deveriam ter crescido em dois milhões.

Os investidores correram para comprar títulos islâmicos Nakheel, chamado sukuk (títulos, em conformidade com os princípios das finanças islâmicas). Com esta onda de demanda, Nakheel, sem pensar muito, aumentou a emissão de títulos para $3,5 bilhão.

De acordo com, fornecido pela agência de notícias Thomson Reuters, naquele ano, o setor imobiliário de Dubai atraiu $4,9 bilhões por meio de títulos e empréstimos sindicalizados **. O volume de empréstimos no setor imobiliário aumentou em 2008 ano antes $30,4 bilhão.

NO 2007 uma subsidiária da Dubai World comprou o transatlântico Queen Elizabeth 2, planejando atracar o navio no porto de Palm Jumeirah e transformá-lo em um hotel de luxo.

O piloto automático quebrou

Foi nessa época que o mercado imobiliário de Dubai "começou a vazar". Funcionários, preocupado com, que o mercado começa a "superaquecer", adotou várias resoluções sobre regulamentação de construção, que pretendiam limitar a especulação. Também no começo 2008 o ano em que as autoridades começaram a investigar uma série de escândalos, relacionadas às atividades de corrupção de algumas grandes empresas, trabalhando em imóveis e finanças.

No entanto, praticamente não havia dados sobre o andamento das investigações na imprensa.. Muito estranho. Polícia, os tribunais e as próprias empresas tentaram manter o silêncio. Como resultado dessa falta de transparência, o combate à corrupção, ao invés de, para tranquilizar os investidores, só os assustou.

"Os investidores não confiam no mercado", - diz Michael Diaz, Advogado de Miami, com um escritório de representação em Dubai. No entanto, oficiais dos Emirados Árabes Unidos afirmam, que estão fazendo esforços para melhorar a legislação pertinente.

Em abril 2008 do ano, a polícia deteve um gerente sênior de uma das principais empresas de desenvolvimento de Dubai. A empresa reteve o fato da prisão até, até a imprensa reportar este incidente. O suspeito negou sua culpa.

Então começaram as prisões em outras grandes empresas de Dubai, incluindo Nakheel. Mais uma vez, representantes da empresa não responderam aos e-mails dos autores do artigo sobre a investigação desses crimes..


Os passageiros ficaram enjoados

O caso do desenvolvedor britânico Arthur Fitzwilliam foi típico.. Ele morou em Dubai por duas décadas e trabalhou no mercado imobiliário. NO 2004 ano Arthur assinou um acordo de desenvolvimento 1 350 000 sq. m. terra deserta, fornecido por uma empresa governamental.

O projeto denominado The Plantation Equestrian and Polo Club deveria incluir estábulos com ar condicionado em 800 cavalos, quatro campos de pólo, a infraestrutura, necessário para shows de cavalos, e um hotel cinco estrelas. Arthur Fitzwilliam começou a procurar parceiros para atrair financiamento adicional para o projeto. Eventualmente, um banqueiro britânico concordou em emprestar dinheiro em troca de 30% compartilhamentos de projeto.

No entanto, em junho 2008 anos, as autoridades de Dubai detiveram o Sr. Arthur, banqueiro, o emprestador e seu colega. Então, em setembro, Banco Islâmico de Dubai (DIB) despojou Arthur Fitzwilliam do direito de usar a terra, destinado à construção do empreendimento. Além de, De acordo com ele, mais que 100 pônei de pólo. Quase um ano, carga pendente, ele passou na prisão. Como resultado, em março 2009 ano, com base na acusação apresentada por promotores de Dubai, autoridades acusaram sete pessoas de conspiração para fraudar o DIB. Arthur Fitzwilliam foi acusado de ajudar nesta conspiração.

No mês passado, ele foi transferido para um hospital de Dubai com suspeita de câncer. Quatro policiais armados estavam na porta de seu quarto..

Fitzwilliam negou sua culpa, assim como o banqueiro britânico, com quem colaborou. “Eu insisto em um julgamento justo, e estou pronto para agir de acordo com o sistema local, Ele diz, acamado. - Pessoas, bem informado, conhecer, que eu sou inocente ".

Tradicionalmente, os representantes da promotoria de Dubai não responderam aos pedidos dos autores do artigo para comentários..

Em meio à incerteza sobre essas prisões, a crise, então cobrindo quase todo o mundo, finalmente cheguei a Dubai. Quando o fim 2008 os mercados mundiais de empréstimos "congelaram", investidores estrangeiros pararam de comprar imóveis em Dubai. E eles, quem já comprou, parou de fazer pagamentos mensais. Nakheel e outras empresas de desenvolvimento imobiliário começaram demissões em massa e congelaram dezenas de projetos.

Aarti Chana também teve problemas em fevereiro: Nakheel suspende implementação de Palm Jebel Ali. Trabalho foi realizado para aprofundar o fundo, no entanto, a construção nunca começou.

De acordo com Aarti Chana, ela já investiu sobre $550 mil em uma casa ainda não construída. Voou para Dubai no início deste ano, para tentar salvar seu investimento. Ela mora em um hotel de apartamentos com sua filha e está tentando reunir outros investidores afetados para, para assinar uma petição para Nakheel reivindicando danos. “Eu não vou simplesmente deixar, Ela diz. "Essa é a minha obsessão.".

Pouso de emergência

Em outubro, Nakheel sugeriu às pessoas, investiram na Palm Jebel Ali, reemitir seus contratos para outros projetos da empresa, já construído ou perto da entrega.

NO 2002 Simon Murphy comprado por $240 mil. um apartamento no projeto Palm Jumeirah e me mudei para lá cinco anos depois. Ele é atualmente o suposto representante residente da Nakheel (de fato, presidente do conselho de proprietários). Ele diz, que nas últimas semanas a Nakheel cortou os custos de manutenção do projeto, incluindo parou de cuidar de árvores.

De acordo com ele, Após o anúncio do pagamento diferido da dívida, muitos inquilinos pararam de pagar taxas de administração de imóveis (perto $700 por mês). Nakheel se recusou a comentar. “Muitas pessoas estão com medo, que seu dinheiro simplesmente "afundará no abismo" da dívida da Nakheel ", - diz Simon Murphy.

Mesmo assim, o "irmão mais velho" ajudará Dubai a pagar suas dívidas. 14 dezembro 2009 anos, as autoridades de Abu Dhabi prometeram alocar $10 bilhões para pagar dívidas do Dubai World. Do montante especificado $4,1 bilhões serão gastos no resgate de títulos islâmicos Nakheel (deles $3,52 bilhões - nas próximas duas semanas). O restante $5,9 bilhões estão planejados para serem gastos em outras necessidades do Dubai World.

Esses recursos devem ser suficientes até abril do próximo ano. Porém, o mercado imobiliário de Dubai já fez um pouso emergencial e não muito suave.. Vamos torcer, que graças aos bombeiros de Abu Dhabi o avião não vai explodir, caso contrário, fragmentos da fuselagem podem pegar um grande número de investidores.

REFERÊNCIA
* Investimento em instrumentos de dívida - investindo no projeto de uma empresa ou comprando títulos ou debêntures, e não pela compra de ações ordinárias ou preferenciais (ações ordinárias ou preferenciais).
** Empréstimos sindicados - empréstimos, fornecido por um grupo de bancos.
*** Desalavancagem - reduzindo o uso de fundos emprestados, diminuição na participação do financiamento da dívida.

Autores: Chip Cummins, Stefania Bianchi и Mirna Sleiman (Jornal de Wall Street)
Transferir: Nikolay Strelnikov

Fonte: prian.ru

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