Incerteza estrangeira

Падение спроса и цен на жилье, аукционные распродажи, замораживание новых проектов — вот только часть симптомов кризисной лихорадки, охватившей мировые рынки недвижимости. Что сулит год наступающий? Опытные эксперты воздерживаются от излишне оптимистичных прогнозов.

Подъем со дна

Resultado 2009 r. для мировых рынков недвижимости будут, Certamente, diferente: какие-то страны кризис задел больше, какие-то — меньше. Больше всего пострадали рынки Прибалтики, Дубая, Espanha. Лидером по падению цен стала Латвия: здесь они рухнули более чем на 50% по сравнению с докризисным периодом, а в некоторых случаях и на 75%. Похожие цифры зафиксированы и в Дубае — порядка 40–50%. Из-за нехватки финансирования и отсутствия покупателей сворачивались стройки в Турции, Bulgária, Montenegro, Espanha, Tailândia, США и др.

Contudo, некоторых стран подобные проблемы почти не коснулись. Те государства, где цены росли медленно, а ипотечные банки придерживались консервативной политики, обошлись без потерь. Благополучно пережили кризисный год рынки Германии, Suíça, Áustria, Suécia. Достаточно устойчивыми оказались Франция, Itália, Кипр и курортные города Турции. В турецких городах, где основной спрос обеспечивало местное население, количество сделок резко сократилось и, Consequentemente, недвижимость заметно подешевела. Это коснулось в первую очередь Стамбула, Ancara, Аданы. По данным портала Global Property Guide, в Стамбуле на окраинах цены упали на 50%, в центральных районах — на 20%. Однако в курортном сегменте ситуация сложилась совершенная иная: цены не изменились, а спрос даже вырос. Во многом благодаря тому, что из-за падения доходов на этот рынок переключился и тот класс покупателей, который раньше был нацелен на итальянские и французские курорты.

Но в любом случае последний квартал 2009 r. стал переходным периодом для большинства рынков. Кризисные страсти несколько улеглись, банки начали возобновлять выдачу кредитов строительным компаниями и населению, количество панических прогнозов, публикуемых в средствах массовой информации, diminuiu. Прельстившись скидками, покупатели жилья, успокоенные стабильностью последних месяцев, стали возвращаться на рынок: выросло количество не только звонков в агентства недвижимости, но и реальных сделок.

Генеральный директор «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина считает, что самыми «безрыбными» оказались первые два квартала 2009 g.: «Сделки шли, но их было мало. Незначительными были и суммы. К нам приходили люди с 20 mil. euros, de 15 mil. евро и даже с меньшими суммами. Наслушавшись новостей о колоссальном падении цен, они хотели приобрести жилье, por exemplo, в Египте или Болгарии. Сделки хотя бы на 30–50 тыс. евро были редкостью». Однако во втором полугодии, de acordo com ela, все изменилось. Появились серьезные покупатели с серьезными деньгами. Начиная с осени рынки недвижимости в большинстве стран начали восстанавливаться.

Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс также говорит о том, что последние месяцы 2009 r. по всей Западной Европе шло восстановление как фондовых рынков, так и рынков недвижимости. Практически везде отмечали рост ВВП. На основании этого И. Индриксонс предполагает, что пресловутое дно кризиса, finalmente, пройдено и восстановление экономики будет набирать ход. Agora, по его прогнозам, до следующей весны на рынках недвижимости западноевропейских стран будет затишье, а с весны можно ожидать возобновления роста.

Остановка или пауза?

Однако остаются страны, чьи перспективы по выходу из кризиса до сих пор весьма сомнительны. Прежде всего это касается Америки. «Мы общались с нашими коллегами из США, пытались у них выяснить, что будет происходить с рынком дальше. Они не знают», - diz N. Zavalishina. Ситуация в Америке, na opinião dela, может развиваться по-разному: от нового падения до роста.

Именно по поводу США мнения экспертов расходятся больше всего. Alguem pensa, что на американском рынке уже началось восстановление. Другие утверждают, что сегодняшняя стабилизация — это временное затишье и рынки отдельных городов могут опуститься еще ниже, поскольку система обновленной ипотеки до сих пор не запущена, а нынешняя стабилизация — результат правительственных денежных вливаний.

No fim 2009 r. в США появился один из признаков выздоровления рынка — уменьшение количества объектов жилой недвижимости, выставляемых на продажу по заниженной цене. Если в начале года они составляли 45% от всего объема рынка, то в конце III квартала — уже 39%. «Процент домов, выставленных на продажу со скидками, предельно точно отражает действительный уровень спроса на том или ином рынке, — говорит Майкл Симонсен, исполнительный директор Altos Research. — Падение этого индикатора говорит о том, что покупатели готовы приобретать объекты по рыночным ценам». Além de, начали расти объемы жилищного строительства. Contudo, по мнению И. Индриксонса, о преодолении кризиса говорить пока рано, поскольку банки не готовы выдавать новые ипотечные кредиты, так как не могут разобраться, что же делать с subprime кредитами, выданными ранее.

Притяжение стабильности

Предпочтения покупателей за минувший год изменились, но не слишком кардинально. assim, по данным почти всех агентств, самой востребованной страной у российских покупателей недвижимости остается Болгария. Несмотря на все недостатки этого рынка (некоторая затоваренность, риски недостроя), россияне продолжают активно приобретать здесь апартаменты. Причина — дешевизна, усугубившаяся после кризиса.

Рейтинг других стран, по оценкам разных компаний, тоже не слишком отличается. В целом в списке наиболее востребованных рынков недвижимости, como antes, остаются Испания, Montenegro, Ucrânia (Crimea), Chipre, Turquia, Alemanha, Egito, Чехия и США. Но при этом популярность недвижимости Черногории заметно упала. По данным «МИЭЛЬ DPM», количество заявок на объекты в этой стране сократилось почти в два раза. provável, как предполагают эксперты, a razão é, что цены были завышены. E mesmo agora, после падения, они не всегда соответствуют качеству.

Снизился спрос и на жилье в Израиле. Большой всплеск интереса к покупке недвижимости в этой стране был зафиксирован после отмены визового режима — в конце 2008 r. Contudo, по словам Н. Завалишиной, постепенно он сошел на нет: «Сейчас звонки от потенциальных покупателей раздаются, но ни одной реальной сделки в этом году еще не состоялось».

Зато увеличился спрос на недвижимость в Германии, которая раньше была менее привлекательна. В течение последних десяти лет цены на жилье здесь практически не менялись, и иностранных инвесторов столь консервативные вложения не прельщали. Mas, em meio à crise, a estabilidade do mercado local tornou-se seu trunfo.. Russos consideram cada vez mais os apartamentos alemães como opção para compras no exterior.

Os russos também desenvolveram interesse na Letônia.. talvez, em breve a popularidade do mercado local aumentará, na medida em que, по словам Н. Завалишиной, o governo da Letônia está considerando um projeto de lei, que permitirá que você obtenha uma autorização de residência após a compra do imóvel, o que para alguns russos será um argumento significativo a favor de tal aquisição.

Motivos principais, pelo qual os russos compram habitação no exterior, также остались прежними. По данным «МИЭЛЬ DPM», это отдых плюс инвестиционная перспектива, ведение бизнеса за рубежом, получение ВНЖ и чистые инвестиции. «Мало кто подыскивает жилье просто для отдыха. Usualmente, люди всегда нацелены еще и на то, чтобы покупка имела инвестиционный смысл. Многие также говорят о приобретении жилья для обучения детей. Но в реальности у нас не было таких сделок», — комментирует Н. Zavalishina.

По информации компании Gordon Rock, основной причиной покупки сегодня является возможность приобретения объекта недвижимости с крупным дисконтом в расчете на рост стоимости актива (что особенно актуально в свете кризиса). Далее по популярности идут получение стабильного дохода от сдачи в аренду, вида на жительство и диверсификация существующего бизнеса.

Между покупкой и ожиданием

Многие эксперты рекомендуют покупать ликвидные объекты на тех рынках, где произошло наиболее существенное падение цены: nos Estados Unidos, Espanha, Прибалтике, na medida em que, provável, при стабильной экономике стоимость качественных объектов снова начнет расти. Однако скорость восстановления докризисного уровня цен остается под вопросом. Claro, рано или поздно цены отыграют свое. Но этот срок может оттянуться надолго. por exemplo, как в Японии, где после краха рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века цены так и не вернулись на прежний уровень.

Однако не везде стоит ждать глобального удешевления. Даже в странах, где многие объекты потеряли в цене до 75% do custo, некоторое жилье по-прежнему в цене. N. Завалишина приводит в пример своего клиента, который купил дом в Юрмале, подешевевший всего на 25%: «Просто Юрмала — это такой же район, как у нас Рублевка. И недвижимость здесь не станет существенно дешевле».

E. Индриксонс советует инвесторам выбирать рынки тех стран, которые прошли кризис с минимальными потерями, со стабильной экономикой, где цены на недвижимость упали незначительно; mercados, где условия ипотечного кредитования не изменились и имеют тенденцию к улучшению. Сегодня этим параметрам соответствуют Австрия, Suíça, França, Великобритания и Кипр. Здесь можно зарабатывать 20% в год на вложенные средства». В вышеперечисленных странах ипотечное кредитование не прекращалось и во время кризиса, а в настоящий момент условия выдачи кредитов здесь даже улучшились.

portanto, кризис принес не только сложности. Он также создал и новые, более благоприятные условия для покупателей и инвесторов. В некоторых странах цены, Finalmente, соответствуют качеству недвижимости. E, Digamos, трехкомнатную квартиру в Черногории, в районе Рафаэловичи (рядом с Будвой) pode ser comprado por 100 mil. euros, e não para 350 mil, как до кризиса.

Autor: Yana Kazakova

Revista “A propriedade & Preços”

Fonte: prian.ru

Classifique o artigo