Mais que vivo

O segmento mais ativo do mercado imobiliário letão é o mercado de aluguel de apartamentos há um ano. Nos primeiros dois meses 2010 o número de transações nele dobrou o mesmo indicador do ano passado. Você tem que pagar.

Boas ofertas estão em falta

Há alguns anos, esse segmento, como alugar apartamento, estava no papel de uma espécie de enteada do mercado imobiliário de Riga. Parecia estar funcionando e havia alguma demanda. Mas os donos dos aposentos relutavam em alugá-los aos hóspedes.. A maioria – apenas para o período de espera por aumentos de preços. Então sempre havia uma venda. Os próprios corretores, a propósito, também transações preferenciais para a compra e venda de apartamentos ou terrenos: eles trouxeram uma renda muito mais tangível. Bem como a prestação de serviços de intermediação no segmento comercial. Ao mesmo tempo, os corretores costumavam repetir: não existe um mercado normal de aluguel de apartamentos em Riga!

A situação mudou dramaticamente, depois de, como o mercado imobiliário na Letônia entrou em um pico íngreme. Em meio a uma queda acentuada nas transações de compra e venda, o segmento de imóveis para locação brilhou com novas cores: o volume de abastecimento aumentou significativamente, o nível de preços pedidos diminuiu significativamente e as transações se intensificaram. No último ano, os especialistas em locação se tornaram um dos funcionários mais requisitados em todas as corretoras de grande e médio porte do país.. "Mais que vivo" – esta avaliação reflete claramente essas aspirações e esperanças, que agora são atribuídos ao segmento de aluguel de apartamentos na capital por representantes da corretora.

“A demanda por apartamentos é muito alta. Houve até um problema nos últimos meses: algumas boas sugestões – esses são aqueles, onde o preço corresponde à qualidade ", – é assim que M2 e o portal www.varianti.lv descrevem a situação por Inga Upmale, especialista da Ober Haus. E de acordo com as observações do chefe do departamento de locação do estoque habitacional da Arco Real Estate Liva Jaunozola, no inicio 2010 ano, o número de transações de aluguel de apartamentos dobrou, gravado ano passado. E a competição entre os participantes do mercado está ficando maior.

Os grandes amam o centro

O mercado de aluguel de apartamentos na capital da Letônia pode ser dividido em dois grandes grupos: centro de Riga mais novos projetos e, além deles, apartamentos típicos em microdistritos. Grandes corretoras tentam se concentrar em trabalhar com os dois primeiros grupos. Há uma explicação material para isso. A coisa é, que a taxa do corretor tradicional – pagamento de um mês, que, de acordo com a prática que se enraizou nos últimos anos, o dono do imóvel alugado paga. No caso de habitação no centro ou em prédio novo – é pelo menos cem ou dois lats. As opções de série são tão baratas, que os bônus muitas vezes devidos aos corretores não cobrem suas despesas, diretamente relacionado à preparação do negócio.

“Para um apartamento de três quartos em condições normais, localizado no microdistrito de Riga, anfitriões podem obter 100-120 lats por mês. O dinheiro é pequeno e os proprietários não estão dispostos a compartilhá-lo: eles próprios não têm tanta riqueza. Sim, e tudo isso nos interessa pouco. Quantas impressões você precisa para executar, passe na estrada e gaste seu tempo?! Em seguida, para ouvir o proprietário, que ele está pronto para nos pagar algum 30-50 lats. Não vale a pena! Não é lucrativo envolver-se em invólucros em série fora do centro ", – explica Liva Jaunozola. Portanto, propostas de aluguel de espaço residencial em casas seriais de microdistritos, por trás das quais estão as maiores corretoras da Letônia, – raridade. Anúncios em bancos de dados eletrônicos e publicações impressas são geralmente colocados pelos próprios proprietários de apartamentos, ou corretores cinza altamente especializados. Novos participantes também estão tentando se declarar ativamente neste segmento.: você deve de alguma forma ganhar um nome para si mesmo.

O esquema de trabalho de pequenas empresas e corretores de prática privada na maioria das vezes se parece com este: abra portais públicos para publicidade imobiliária e estude-os. Encontre proprietários e ofereça seus serviços. Se eles concordam, então, eles recebem fotos de apartamentos e publicam anúncios nos mesmos portais, apenas com suas coordenadas. Para quem são essas técnicas?? Difícil de responder. A maioria dos inquilinos em potencial costuma navegar por portais imobiliários. E se eles encontrarem o telefone do proprietário lá, então eles certamente se voltam para ele. De acordo com os próprios corretores, do volume total de apartamentos para alugar em Riga, que aparecem no espaço doméstico da Internet, objetos reais não mais 40-50%. Todo o resto – "Ganchos", com a ajuda de quais corretores estão tentando pegar um cliente potencial.


Anúncio da manhã, à noite – cliente

“Apartamentos adequados estão desaparecendo rapidamente nos bairros residenciais de Riga. O que quero dizer com este conceito? Se for um apartamento de 1 quarto arrumado e mobiliado em Purvciems, então seu preço deveria ser 60-70 lats por mês mais contas de serviços públicos. De manhã, você coloca tal anúncio no banco de dados, à noite você assina um contrato, – afirma o representante da empresa Ober Haus. – Para apartamentos de 2 quartos, a situação é quase a mesma, embora por alguns dias um anúncio com um preço na área 100 lats, provável, ficará esperando seu convidado ".

As metas de aluguel mensal da Latio são um pouco mais modestas: 50-60 lats para apartamentos de 1 quarto, 80-90 lats – para 2 quartos e 110-120 lats – para 3 quartos. Claro, para isso você precisa adicionar contas de serviços públicos. verdade, Latio indicado, o que está considerando as tarifas para apartamentos em "condição média".

Nos últimos meses, no segmento de entrega de apartamentos standard em microdistritos, a tendência de convergência das taxas de aluguel para 2- e 3- apartamentos de quarto. Isso se deve ao fato, que as contas de serviços públicos de um apartamento de 3 quartos são muito maiores. O segundo novo momento do mercado – crescente interesse em tais bairros, como Teika e Mezciems. Explicação para isso – a presença neles de zonas de parque florestal bastante grandes. Microdistritos tradicionais de alta demanda de potenciais inquilinos – Purvciems e Plavnieki, um pouco pior – Imanta e Zolitude. Em geral, eles estão mais dispostos a pedir apartamentos do tipo padrão na margem direita de Riga. Kengarags e Bolderaja fecham a lista de preferências.

Em grandes cidades regionais da Letônia – na mesma Liepaja – nos últimos seis meses, há exemplos de aluguel de apartamentos padrão sem qualquer taxa de aluguel – apenas para contas de serviços públicos. Em Riga, não há necessidade de falar sobre o caráter de massa deste fenômeno. Embora casos semelhantes ocorram. Havia dois deles no consultório de Ober Haus.. No entanto, seus especialistas observam: “O preço nessas ofertas geralmente corresponde à qualidade. Não conte com, que será possível conseguir boas moradias. Frequentemente isso, quem entra de graça, compromete-se a fazer pequenos reparos cosméticos no apartamento alugado ".

Tendo em conta as taxas de queda, os proprietários de apartamentos em microdistritos têm menos probabilidade de fazer concessões de preços adicionais. Somente, se suas circunstâncias financeiras pessoais assim o exigirem. Quando não há necessidade de pressa para encontrar um inquilino, então mantenha sua posição até o fim.

Mais barato, do que nunca

É possível falar em concorrência entre aluguel de apartamentos em microdistritos e no centro da cidade?? Os interlocutores do "m2" acreditam, que esta não é a questão. As pessoas procuram moradia dentro dos limites da quantia que possuem e dos locais que escolheram: pronto para pagar 200 lats por mês e o que posso conseguir por isso? Se você queria um bom apartamento de 3 quartos no centro, mas pelo dinheiro apenas 2 quartos, então o cliente concordará rapidamente com a opção de reduzir a área, do que ir para um invólucro serial no microdistrito.

As taxas atuais de aluguel de apartamentos no centro de Riga são as mais baixas dos últimos seis anos e estão dentro de 3-5 lats por sq.. m. Mesmo os apartamentos de elite raramente são oferecidos mais caros 7-8 lats por sq.. m. Esses fatos falam sobre o estado de coisas com os preços.. Nenhum de nossos interlocutores fez negócios recentemente, o aluguel total excederia 840 euro por mês. Outro exemplo revelador: o nível de solicitação do proprietário de um edifício-obra-prima na Albert Street, 4, é agora 7 lats por sq.. m mensal, enquanto em 2006 ano que ele esteve perto 21 latu para sq. m. Alugar um apartamento no centro e novos edifícios é definitivamente muito mais lucrativo, como comprar a crédito. E ainda não é um fato, que os bancos lhe fornecerão um empréstimo.

Em particular, a demanda no centro são 2- e apartamentos de 3 quartos em edifícios renovados. A disponibilidade de uma entrada renovada e estacionamento está sendo avaliada, se a casa for mais alta do que três andares, eles querem ver o elevador. Infelizmente, poucas casas atendem a esses critérios. Interessante, que os próprios letões costumam pedir para encontrar "treshki" para eles no centro para 180-250 lats plus utilities. Os estrangeiros estão considerando ofertas semelhantes em tamanho, com um preço de 250-400 lats. Os pedidos de reparação e apetrechamento de apartamentos com móveis e eletrodomésticos são maiores.

Estrangeiros – estes são principalmente escandinavos, Alemães e britânicos. Profissionalmente – funcionários do banco, bem como gerentes de alto e médio escalão. Os pilotos da AirBaltic também estão gerando grande demanda. verdade, o orçamento deles é limitado. Além disso, muitas vezes eles param não tanto no centro, quantos em novos projetos. Uma das casas mais populares entre os pilotos – duas torres do Panorama Plaza concluídas. Apartamentos até 100 sq. m são oferecidos neste complexo para 260-300 lats por mês.

Participantes forçados do mercado

Novas construções – um segmento novo e frequentemente forçado do mercado de aluguel. Embora seja dominado por ofertas de revendedores - ou seja, aqueles, que alugou apartamentos para posterior revenda. Não foi possível fazer isso com o preço desejado, e portanto, de modo a não pagar do bolso a manutenção da habitação, está alugado. A cada mês, incorporadores e bancos começam a desempenhar um papel cada vez mais importante neste segmento.. De acordo com "m2", Os concursos para o direito de prestação de serviços de locação e manutenção de apartamentos adquiridos a devedores em fevereiro foram organizados por vários bancos letões.

“Os bancos se tornaram mais liberais em relação aos desenvolvedores que se encontram em uma situação difícil. Não existe mais tal coisa, o que eles são, como antes, tudo leva embora. Se o projeto for bom, eles até fornecem algum pequeno financiamento adicional, trazer a casa à mente. Os proprietários do projeto instalam cozinhas e guarda-roupas embutidos nos apartamentos e os alugam. Para garantir pelo menos algum movimento de dinheiro em suas contas. Em fevereiro começamos a oferecer um desses projetos no mercado, casa totalmente reformada na rua Gertrudes. Aposta nisso 5 euros (3,5 lata) para sq. m, que é atraente para os padrões de hoje ", – deu o exemplo de Liva Jaunozola.

O custo das propostas de aluguel de moradia em empreendimentos novos varia conforme a localização, onde fica a casa. Se no centro, será sobre 4-6 euro por sq. m. O número de competidores desempenha um papel importante nos microdistritos. Se houver cinco a sete novos projetos nas proximidades, apartamentos estão disponíveis no mercado de aluguel, então o preço estará dentro 3-4 lats por sq.. m. Menos concorrentes – vai pedir mais.

Basta falar sobre o surgimento de um mercado doméstico normal de aluguel até agora.. Que mercado, como na alemanha, Onde 40% população vive em apartamentos alugados. Mesmo aqueles desenvolvedores letões, quem lista apartamentos para alugar, reconhecer: assim que os preços de venda se aproximarem dos níveis pré-crise, eles vão começar a negociar novamente. “Desde o outono do ano passado, seis apartamentos já foram comissionados com acabamento e móveis completos.. Agora estamos preparando mais duas dúzias de apartamentos. Certo, tem que ir para custos adicionais, mas não há outra maneira. As vendas estão ruins, sim e a preços, que estão abaixo do custo. Mas os apartamentos, especialmente com uma pequena área, encontrar inquilinos muito rapidamente. Casa de aluguel?! Nenhum proprietário sequer considera essa possibilidade. Quando tudo voltar ao normal, as vendas irão de novo ", – contado por "m2" e gerente de projeto varianti.lv Kengaraga zieds. Neste projeto, é oferecido metro quadrado de habitação a partir de 5 euros. Termo de contrato padrão – seis meses. São os contratos de curto prazo que dominam o mercado de aluguel hoje.. Três- ou acordos de cinco anos não são comuns. E inquilinos, e os donos das casas alugadas estão tentando se proteger. Os primeiros estão preocupados com, eles terão trabalho amanhã e eles serão capazes de pagar a moradia. O segundo tem medo de vender muito barato: de repente o mercado sobe. A esmagadora maioria das taxas de aluguel atuais não cobre e 50-60% pagamentos de hipotecas dos proprietários para estes apartamentos.

Com bom humor

“As taxas de aluguel de apartamentos se estabilizaram, embora em processo de conclusão de um negócio, pequenas concessões em 5%. A alta demanda leva ao pensamento, que os preços não vão cair ", – essa previsão foi dada por Inga Upmale. O representante da Arco Real Estate foi ainda mais otimista: "Eu acho que, para o verão 2010 ano, mesmo um ligeiro aumento no preço do aluguel para 10%. A temporada de aquecimento vai acabar e as pessoas vão respirar mais livremente. Já em bairros populares, os apartamentos estão saindo do mercado por 50-60 lats por mês. Boas propriedades custam mais. Esperançosamente, que a própria qualidade dos apartamentos vai melhorar. Haverá uma diferenciação mais clara. E agora temos todos os apartamentos com bom e mau estado de conservação, com uma localização boa e ruim, em casas renovadas e não renovadas… fervido em uma panela. Os clientes devem começar a avaliar a qualidade ".

Autor: Roman Golubev

Portal de internet “Variati.lv”

Fonte: prian.ru

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