Lånad fotogen. Uppgången och nedgången på fastighetsmarknaden i Dubai

I oktober 2008 år, när den negativa effekten av finanskrisen redan kändes i många länder i världen, chefen för Dubais största statliga utvecklingsföretag Nakheel tillkännagav ett megaprojekt värt $38 miljard. Vilka frukter gav hans självförtroende?

"Jag är säker, att de flesta av er med rätta undrar, varför lanserar vi det här projektet ", - sa då verkställande direktören för företaget, Chris O & rsquo; Donnell vid en presskonferens. Att döma av hans ord, Jag har den här bilden: trots, det under de kommande åren, medan byggandet pågår, den globala ekonomin står inför allvarliga fluktuationer, projektet måste genomföras, eftersom efterfrågan på bostäder i emiratet väsentligt överstiger utbudet.

”Grunderna på marknaden är helt stabila, - sa Chris O'Donnell, "Det borde inte bli någon kollaps".

Men sedan hans tal har priserna för fastigheter i Dubai sjunkit med nästan 50%. Lokala utvecklingsföretag har minskat ett stort antal jobb och har fryst många projekt. Grundläggning av nya skyskrapor skjöts upp på obestämd tid. Mer än ett års nedgång i marknadsindikatorer toppade förra veckan, när pressen rapporterade det, att Dubai kommer att försöka omstrukturera $26 miljarder i skuld Dubai World, holdingbolag, hantera många statliga hamnar, infrastruktur och företag, verkar på landets fastighetsmarknad.

Från sanden till himlen

Enorm bubbla, växer de senaste åren på den lokala fastighetsmarknaden, orsakade en allvarlig kollaps. Före krisen i Förenade Arabemiraten, ökenland med endast en befolkning 4,5 miljoner människor, byggandet av anläggningar med en total kostnad genomfördes $430 miljard. Enligt Middle East Economic Digest, ett företag som övervakar utvecklingen i olika regioner i världen, de flesta av projekten låg i Dubai.

Fastighetsboomen i Förenade Arabemiraten drivs av lättillgänglig utlåning, kaotisk marknadssituation, närvaron av spekulanter och de söta orientaliska "sångerna" från Dubais myndigheter, inklusive den ärftliga härskaren över Dubai Sheikh Mohammed bin Rashid Al-Maktoum.

Hans vision om staden, som är revolutionär för öst, är tolerant, modernt kapital, öppen för världen och mångfalden av religioner - alltid irriterade arabiska grannar, inklusive några konservativa "bigwigs" från Abu Dhabi, huvudstäderna i Förenade Arabemiraten. Men för andra har Dubai blivit ett exempel på framgångsrik tillämpning av det västerländska finanssystemet av en modern arabisk stat.. Till exempel, President Barack Obama i sitt tal i juni i Kairo utsåg Dubai till ett emirat med framgångsrik ekonomisk utveckling.

Det majestätiska panorama över Dubai är huvudorsaken till emiratets invånare och myndigheter. Vid en parade nyligen, tillägnad Dubai National Day, män, klädd i traditionella arabiska kläder, mock-ups av de mest framstående byggnaderna i Dubai fördes högtidligt inför den samlade folkmassan. Bland annat fanns modeller av Burj Dubai, den högsta skyskrapan i världen., som ska öppnas i januari 2010, samt det segelformade Burj Al Arab Hotel och The Mall of the Emirates, vart i, förutom butiker, det finns också en inomhus skidback.

”Våra ledare har uppnått en enorm framgång, - sa företrädare för Dubai-verksamheten, tittar på denna parad. - Och hur är det med krisen?… när vi kommer ur det, vi kommer att bli ännu starkare, än tidigare ".

Lokala tjänstemän och byggare motiverade den banbrytande bygghastigheten i emiratet genom Dubais närhet till Asien och Europa, inga skatter, fri och tolerant livsstil och emiratets roll som centrum för affärsverksamhet i regionen. Högt anställda i utländska företag, arkitekter och fastighetsmäklare strömmade hit och letade efter, till synes, obegränsade möjligheter för genomförande av storskaliga projekt. Fastighetsinvesterare trodde också på denna "östra dröm", minst, innan, hur globala finansmarknader stupade i djup lågkonjunktur. Sedan började köpare lämna marknaderna, arbetsgivare minskar personalen, och företag skjuter upp expansionsplaner.

Tryckavlastning

Resultatet är ett extraordinärt överutbud på marknaden. Dussintals nybyggda byggnader längs Sheikh Zayed Road har fyllts med skyltar för uthyrning.. Enligt Colliers International Agency, vakansgraden för kontor i nya byggnader var ungefär 41%.

För inte så länge sedan begärde regeringen i Dubai att Dubai World-skulden skulle skjutas upp med sex månader eller mer.. Sedan uppgav de lokala myndigheterna, att de inom en snar framtid planerar att påbörja en flerfasomstrukturering av företagets skuld. Inklusive planer på omstrukturering $6 miljarder i skuld, ackumulerades som ett resultat, att det statliga utvecklingsbolaget Nakheel gjorde utlåning. De godkänner, att omstruktureringen kommer att innehålla olika alternativ för skuldsnäckning *, inklusive försäljning av tillgångar. Rapporterad av Dubai World, företaget har redan inlett "konstruktiva" förhandlingar med dotterbanker.

De internationella aktiemarknaderna har redan återhämtat sig något efter chocken, Implikationerna är dock inte bara ekonomiska. Nya skuldrapporter avslöjar skillnader i positioner mellan Dubai och Förenade Arabemiraten, Abu Dhabi. Enligt inofficiella källor, de federala myndigheterna var rasande, att Dubai söker upphävande av återbetalning av skuld. Dessa uppdelningar kan destabilisera en viktig amerikansk allierad i Persiska viken, sedan dubai, vara ett återexport- och offshore-finanscentrum för iranska företag, betraktas som kritiska för framgången med den amerikanska kampanjen för att isolera Iran.

Under de senaste dagarna har tjänstemän från Dubai och Abu Dhabi tävlat med varandra för att förklara sin enhet. Emellertid UAE: s federala regering, som organiserade en storskalig räddningsaktion tidigare i år (räddningsplan) Dubai företag värt $10 miljard, erbjöd inte hjälp till Dubai World.

Flight Chronicle

Dubais tillväxt började i början av 1980-talet, när de minskande oljereserverna pressade Sheikh Mohammed och hans far att diversifiera den lokala ekonomin. Som ett resultat dök lyxhotell och hela infrastrukturen upp i Dubai, nödvändigt för det, att locka rika turister från Indien till emiratet, Asien, Mellanöstern, liksom Europa och Ryssland. I 2002 år tillät Sheikh Mohammed utlänningar att förvärva fastigheter i fullt ägande i vissa projekt. Som ett resultat började investerare feberiskt köpa upp lokala fastigheter, förvärva många projekt under uppbyggnad.

I 2004 år, när Nakheel tillkännagav sitt projekt som heter Palm Jebel Ali, Brittiska indianen Aarti Chana planerade att investera sina besparingar i fastigheter. Palm Jebel Ali är den andra spektakulära Palmhalvön efter Palm Jumeirah. Det måste inkludera höghus, bildar en kedja på 7,5 mil i form av diktens ord, skriven av Sheikh Mohammed: "Endast en person med en bred vision kan skriva på vattnet".

Enligt Nakheel, många föremål förfaller i december 2009 år. Aarty Chana, gjort en 10% handpenning på en villa med fem sovrum värt $780 tusen, för detta sålde hon sitt hus i närheten av London. "Jag trodde på" Dubai saga ", Hon säger.

I 2006 Sheikh Mohammed slog samman flera statliga företag i Dubai World innehav och utsåg Sultan Ahmed bin Sulayem till dess ledare. I sin tur utsåg Ben Sulayem australiensaren Chris O & rsquo; Donnell till chef för Nakheel, som vid den tiden ledde ett lovande företag i sitt hemland.

Förresten, Sultan Ahmed bin Sulayem och Chris O'Donnell vägrade att kommentera den här artikeln. Representanter för Nakheel, liksom representanten för härskaren i Dubai, svarade inte på författarens e-post.

Nakheel "hade ett kort i handen" och företaget förberedde sig för att öppna det första av "palm" -projekten, Palm Jumeirah, och började också genomföra de kommande två projekten. I september 2006 år lyckades hon på en dag sälja alla villor som kostar från $654 tusen. i Jumeirah Park-projektet (dess område är 369,88 ga). Internationella banker och lokala långivare gav lån upp till 97% från inköpspriset.

Att finansiera en sådan storskalig konstruktion, O & rsquo; Donnell vänder sig till värdepappersmarknaden med fast inkomst. Vid presentationer, anordnades i november 2006 år särskilt för investerare, Dubai har utsetts till ett "lönsamt mål", som "som en magnet" lockar affärsmän från Mellanöstern - från Indien till Egypten. Enligt prognoser, offentliggjordes vid presentationen, befolkningen i Dubai (som vid den tiden var mindre än 1,2 miljoner människor), för 14 år borde ha vuxit med två miljoner.

Investerare rusade för att köpa Nakheel islamiska obligationer, så kallad sukuk (obligationer, överensstämmer med principerna för islamisk ekonomi). Med denna våg av efterfrågan, Nakheel, utan att tänka länge, ökade emissionen av obligationer till $3,5 miljard.

Enligt, tillhandahålls av Thomson Reuters nyhetsbyrå, det året lockade Dubai fastighetssektor $4,9 genom obligationer och syndikerade lån **. Volymen utlåning i fastigheter ökade med 2008 året innan $30,4 miljard.

I 2007 ett dotterbolag till Dubai World köpte havsfartyget drottning Elizabeth 2, planerar att förtöja fartyget i Palm Jumeirah hamn och förvandla det till ett lyxhotell.

Autopiloten bröt

Det var vid denna tidpunkt som Dubais fastighetsmarknad "började läcka". Tjänstemän, orolig för, att marknaden börjar "överhettas", antog flera resolutioner om byggregler, som var avsedda att begränsa spekulation. Också i början 2008 året myndigheterna började undersöka ett antal skandaler, relaterade till korruptionsverksamheten i vissa stora företag, arbetar inom fastigheter och finans.

Det fanns emellertid praktiskt taget inga uppgifter om undersökningen i pressen.. Väldigt konstigt. Polis, domstolarna och företagen själva försökte vara tysta. Som ett resultat av denna brist på öppenhet, kampen mot korruption, istället för, för att lugna investerare, bara skrämde bort dem.

"Investerare litar inte på marknaden", - säger Michael Diaz, Miami advokat, med ett representantkontor i Dubai. Emellertid hävdar UAE-tjänstemän, att de gör ansträngningar för att förbättra relevant lagstiftning.

I april 2008 året höll polisen en seniorchef i ett av de ledande utvecklingsföretagen i Dubai. Företaget höll inte med om gripandet fram till, tills pressen rapporterade denna händelse. Den misstänkte förnekade sin skuld.

Därefter började arresteringarna i andra stora företag i Dubai, inklusive Nakheel. Återigen svarade företagsrepresentanter inte på e-postmeddelanden från författarna till artikeln angående utredningen av dessa brott..


Passagerare blev sjuksjuka

Fallet med den brittiska utvecklaren Arthur Fitzwilliam var typiskt.. Han bodde i Dubai i två decennier och arbetade i fastigheter. I 2004 år tecknade Artur ett utvecklingsavtal 1 350 000 kvm. m. ökenland, tillhandahålls av ett statligt företag.

Projektet som heter The Plantation Equestrian and Polo Club var att inkludera luftkonditionerade stall på 800 hästar, fyra polofält, infrastruktur, nödvändigt för hästshower, och ett femstjärnigt hotell. Arthur Fitzwilliam började leta efter partners för att få ytterligare finansiering för projektet. Så småningom, en brittisk bankir gick med på att låna ut pengar i utbyte mot 30% projektandelar.

Men i juni 2008 år häktade Dubai-myndigheterna Mr.Arthur, bankman, låntagaren och hans kollega. Sedan, i september, bank Dubai Islamic Bank (DIB) berövade Arthur Fitzwilliam rätten att använda mark, avsedd för byggandet av projektet. Förutom, Enligt honom, mer än 100 polo ponny. Nästan ett år, pågående avgift, han tillbringade i fängelse. Som ett resultat i mars 2009 år, baserad på åtal som inlämnats av åklagare i Dubai, myndigheterna åtalade sju personer för konspiration för att bedra DIB. Arthur Fitzwilliam anklagades för att ha hjälpt denna konspiration.

Förra månaden överfördes han till ett sjukhus i Dubai med misstänkt cancer. Fyra beväpnade poliser stod vid dörren till hans rum..

Fitzwilliam förnekade sin skuld, precis som den brittiska bankiren, som han samarbetade med. ”Jag insisterar på en rättvis rättegång, och jag är redo att agera enligt det lokala systemet, Han säger, sängliggande. - Människor, kunnig, känna till, att jag är oskyldig ".

Traditionellt svarade Dubai åklagare inte på förfrågningar från författarna till artikeln för kommentar..

Mitt i osäkerheten om dessa arresteringar, krisen, genom att täcka nästan hela världen, äntligen kom till Dubai. När slutet 2008 år "frös" världskreditmarknaderna, utländska investerare slutade köpa egendom i Dubai. Och de, som redan har köpt, slutade göra månatliga betalningar. Nakheel och andra utvecklingsföretag började göra massiva uppsägningar och frös dussintals projekt.

Aarti Chana fick också problem i februari förra året: Nakheel avbryter genomförandet av Palm Jebel Ali. Arbete utfördes för att fördjupa botten, dock började byggandet aldrig.

Enligt Aarti Chana, hon har redan investerat ungefär $550 tusen i ett hus som ännu inte har byggts. Flög till Dubai tidigare i år, för att försöka spara din investering. Hon bor på ett lägenhetshotell med sin dotter och försöker samla andra berörda investerare för att, att underteckna en framställning till Nakheel som kräver skadestånd. ”Jag lämnar inte bara det, Hon säger. "Nu är det min besatthet.".

Nödlandning

I oktober föreslog Nakheel för människor, har investerat i Palm Jebel Ali, ge ut dina kontrakt för andra företagsprojekt, redan byggd eller nära leverans.

I 2002 Simon Murphy köpte för $240 tusen. en lägenhet i Palm Jumeirah-projektet och flyttade dit fem år senare. Han är för närvarande den så kallade Resident Representative of Nakheel (faktiskt, husägare rådets ordförande). Han säger, att Nakheel under de senaste veckorna har minskat underhållskostnaderna för projektet, inklusive slutat ta hand om träd.

Enligt honom, Efter meddelandet om uppskjuten skuldåterbetalning slutade många hyresgäster att betala fastighetsförvaltningsavgifter (nära $700 per månad). Nakheel vägrade att kommentera. ”Många är rädda, att deras pengar helt enkelt kommer att "sjunka ner i avgrunden" av Nakheels skuld ", - säger Simon Murphy.

Ändå kommer "storebror" att hjälpa Dubai att betala sina skulder. 14 December 2009 år lovade myndigheterna i Abu Dhabi att fördela $10 miljarder för att betala av Dubai World-skulder. Från det angivna beloppet $4,1 miljarder kommer att spenderas på inlösen av islamiska obligationer Nakheel (av dem $3,52 miljarder - under de närmaste två veckorna). De återstående $5,9 miljarder planeras att spenderas på andra behov i Dubai World.

Dessa medel bör räcka till april nästa år. Men fastighetsmarknaden i Dubai har redan gjort en nödlandning och inte så mjuk landning.. Låt oss hoppas, att tack vare brandmän från Abu Dhabi kommer planet inte att explodera, annars kan fragmenten i flygkroppen fånga ett stort antal investerare.

REFERENS
* Investering i skuldinstrument - investera i ett företags projekt eller genom att köpa obligationer eller skuldförpliktelser, och inte genom att köpa vanliga eller föredragna aktier (vanliga eller föredragna aktier).
** Syndikerade lån - lån, tillhandahålls av en grupp banker.
*** Deleveraging - minska användningen av lånade medel, minskning av andelen skuldfinansiering.

Författare: Chip Cummins, Stefania Bianchi och Mirna Sleiman (Wall Street Journal)
Överföra: Nikolay Strelnikov

Källa: prian.ru

Betygsätt artikeln