Utländsk osäkerhet

Падение спроса и цен на жилье, аукционные распродажи, замораживание новых проектов — вот только часть симптомов кризисной лихорадки, охватившей мировые рынки недвижимости. Что сулит год наступающий? Опытные эксперты воздерживаются от излишне оптимистичных прогнозов.

Подъем со дна

Resultat 2009 r. для мировых рынков недвижимости будут, säkert, annorlunda: какие-то страны кризис задел больше, какие-то — меньше. Больше всего пострадали рынки Прибалтики, Дубая, Spanien. Лидером по падению цен стала Латвия: здесь они рухнули более чем на 50% по сравнению с докризисным периодом, а в некоторых случаях и на 75%. Похожие цифры зафиксированы и в Дубае — порядка 40–50%. Из-за нехватки финансирования и отсутствия покупателей сворачивались стройки в Турции, bulgarien, Montenegro, Spanien, Thailand, США и др.

i alla fall, некоторых стран подобные проблемы почти не коснулись. Те государства, где цены росли медленно, а ипотечные банки придерживались консервативной политики, обошлись без потерь. Благополучно пережили кризисный год рынки Германии, schweiz, österrike, Sverige. Достаточно устойчивыми оказались Франция, Italien, Кипр и курортные города Турции. В турецких городах, где основной спрос обеспечивало местное население, количество сделок резко сократилось и, Följaktligen, недвижимость заметно подешевела. Это коснулось в первую очередь Стамбула, Ankara, Аданы. По данным портала Global Property Guide, в Стамбуле на окраинах цены упали на 50%, в центральных районах — на 20%. Однако в курортном сегменте ситуация сложилась совершенная иная: цены не изменились, а спрос даже вырос. Во многом благодаря тому, что из-за падения доходов на этот рынок переключился и тот класс покупателей, который раньше был нацелен на итальянские и французские курорты.

Но в любом случае последний квартал 2009 r. стал переходным периодом для большинства рынков. Кризисные страсти несколько улеглись, банки начали возобновлять выдачу кредитов строительным компаниями и населению, количество панических прогнозов, публикуемых в средствах массовой информации, minskat. Прельстившись скидками, покупатели жилья, успокоенные стабильностью последних месяцев, стали возвращаться на рынок: выросло количество не только звонков в агентства недвижимости, но и реальных сделок.

Генеральный директор «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина считает, что самыми «безрыбными» оказались первые два квартала 2009 g.: «Сделки шли, но их было мало. Незначительными были и суммы. К нам приходили люди с 20 tusen. euro, från 15 tusen. евро и даже с меньшими суммами. Наслушавшись новостей о колоссальном падении цен, они хотели приобрести жилье, t.ex, в Египте или Болгарии. Сделки хотя бы на 30–50 тыс. евро были редкостью». Однако во втором полугодии, enligt henne, все изменилось. Появились серьезные покупатели с серьезными деньгами. Начиная с осени рынки недвижимости в большинстве стран начали восстанавливаться.

Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс также говорит о том, что последние месяцы 2009 r. по всей Западной Европе шло восстановление как фондовых рынков, так и рынков недвижимости. Практически везде отмечали рост ВВП. На основании этого И. Индриксонс предполагает, что пресловутое дно кризиса, till sist, пройдено и восстановление экономики будет набирать ход. Nu, по его прогнозам, до следующей весны на рынках недвижимости западноевропейских стран будет затишье, а с весны можно ожидать возобновления роста.

Остановка или пауза?

Однако остаются страны, чьи перспективы по выходу из кризиса до сих пор весьма сомнительны. Прежде всего это касается Америки. «Мы общались с нашими коллегами из США, пытались у них выяснить, что будет происходить с рынком дальше. Они не знают», - säger N. Zavalishina. Ситуация в Америке, enligt hennes åsikt, может развиваться по-разному: от нового падения до роста.

Именно по поводу США мнения экспертов расходятся больше всего. Någon tror, что на американском рынке уже началось восстановление. Другие утверждают, что сегодняшняя стабилизация — это временное затишье и рынки отдельных городов могут опуститься еще ниже, поскольку система обновленной ипотеки до сих пор не запущена, а нынешняя стабилизация — результат правительственных денежных вливаний.

I slutet 2009 r. в США появился один из признаков выздоровления рынка — уменьшение количества объектов жилой недвижимости, выставляемых на продажу по заниженной цене. Если в начале года они составляли 45% от всего объема рынка, то в конце III квартала — уже 39%. «Процент домов, выставленных на продажу со скидками, предельно точно отражает действительный уровень спроса на том или ином рынке, — говорит Майкл Симонсен, исполнительный директор Altos Research. — Падение этого индикатора говорит о том, что покупатели готовы приобретать объекты по рыночным ценам». Förutom, начали расти объемы жилищного строительства. i alla fall, по мнению И. Индриксонса, о преодолении кризиса говорить пока рано, eftersom bankerna inte är redo att emittera nya hypotekslån, eftersom de inte kan räkna ut det, vad man ska göra med subprime-lån, tidigare utfärdade.

Attraktion av stabilitet

Köparnas preferenser har förändrats under det senaste året, men inte för drastiskt. Så, enligt nästan alla byråer, Bulgarien är fortfarande det mest populära landet bland ryska fastighetsköpare. Trots alla brister på denna marknad (lite överstockning, ofärdiga risker), Ryssarna fortsätter att aktivt köpa lägenheter här. Anledningen är billighet, усугубившаяся после кризиса.

Рейтинг других стран, по оценкам разных компаний, тоже не слишком отличается. В целом в списке наиболее востребованных рынков недвижимости, som förut, остаются Испания, Montenegro, Ukraina (Krim), cypern, kalkon, Tyskland, Egypten, Чехия и США. Но при этом популярность недвижимости Черногории заметно упала. По данным «МИЭЛЬ DPM», количество заявок на объекты в этой стране сократилось почти в два раза. sannolikt, как предполагают эксперты, orsaken är, что цены были завышены. Och även nu, после падения, они не всегда соответствуют качеству.

Снизился спрос и на жилье в Израиле. Большой всплеск интереса к покупке недвижимости в этой стране был зафиксирован после отмены визового режима — в конце 2008 r. i alla fall, по словам Н. Завалишиной, постепенно он сошел на нет: «Сейчас звонки от потенциальных покупателей раздаются, но ни одной реальной сделки в этом году еще не состоялось».

Зато увеличился спрос на недвижимость в Германии, которая раньше была менее привлекательна. В течение последних десяти лет цены на жилье здесь практически не менялись, и иностранных инвесторов столь консервативные вложения не прельщали. Но в разгар кризиса стабильность местного рынка стала его козырем. Россияне все чаще рассматривают немецкие квартиры как вариант зарубежных покупок.

Также у россиян появился интерес и к Латвии. kanske, в скором времени популярность местного рынка возрастет, i den mån som, по словам Н. Завалишиной, латвийское правительство рассматривает законопроект, который позволит после покупки объекта недвижимости получить вид на жительство, что для некоторых россиян станет существенным аргументом в пользу подобного приобретения.

Huvudskäl, по которым россияне покупают жилье за рубежом, также остались прежними. По данным «МИЭЛЬ DPM», это отдых плюс инвестиционная перспектива, ведение бизнеса за рубежом, получение ВНЖ и чистые инвестиции. «Мало кто подыскивает жилье просто для отдыха. Vanligtvis, люди всегда нацелены еще и на то, чтобы покупка имела инвестиционный смысл. Многие также говорят о приобретении жилья для обучения детей. Но в реальности у нас не было таких сделок», — комментирует Н. Zavalishina.

По информации компании Gordon Rock, основной причиной покупки сегодня является возможность приобретения объекта недвижимости с крупным дисконтом в расчете на рост стоимости актива (что особенно актуально в свете кризиса). Далее по популярности идут получение стабильного дохода от сдачи в аренду, вида на жительство и диверсификация существующего бизнеса.

Между покупкой и ожиданием

Многие эксперты рекомендуют покупать ликвидные объекты на тех рынках, где произошло наиболее существенное падение цены: i USA, Spanien, Прибалтике, i den mån som, troligt, при стабильной экономике стоимость качественных объектов снова начнет расти. Однако скорость восстановления докризисного уровня цен остается под вопросом. Självklart, рано или поздно цены отыграют свое. Но этот срок может оттянуться надолго. till exempel, как в Японии, где после краха рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века цены так и не вернулись на прежний уровень.

Однако не везде стоит ждать глобального удешевления. Даже в странах, где многие объекты потеряли в цене до 75% av kostnaden, некоторое жилье по-прежнему в цене. N. Завалишина приводит в пример своего клиента, который купил дом в Юрмале, подешевевший всего на 25%: «Просто Юрмала — это такой же район, как у нас Рублевка. И недвижимость здесь не станет существенно дешевле».

OCH. Индриксонс советует инвесторам выбирать рынки тех стран, которые прошли кризис с минимальными потерями, со стабильной экономикой, где цены на недвижимость упали незначительно; marknader, где условия ипотечного кредитования не изменились и имеют тенденцию к улучшению. Сегодня этим параметрам соответствуют Австрия, schweiz, Frankrike, Великобритания и Кипр. Здесь можно зарабатывать 20% в год на вложенные средства». В вышеперечисленных странах ипотечное кредитование не прекращалось и во время кризиса, а в настоящий момент условия выдачи кредитов здесь даже улучшились.

Således, кризис принес не только сложности. Он также создал и новые, более благоприятные условия для покупателей и инвесторов. В некоторых странах цены, äntligen, соответствуют качеству недвижимости. OCH, låt oss säga, трехкомнатную квартиру в Черногории, в районе Рафаэловичи (рядом с Будвой) kan köpas för 100 tusen. euro, och inte för 350 tusen, как до кризиса.

Författare: Yana Kazakova

Tidskrift “Egendomen & Priser”

Källa: prian.ru

Betygsätt artikeln