Ödünç gazyağı. Dubai emlak piyasasının yükselişi ve düşüşü

Ekimde 2008 yıl, finansal krizin olumsuz etkisi dünyanın birçok ülkesinde zaten hissedildiğinde, Dubai'nin en büyük devlete ait geliştirme şirketi Nakheel'in başkanı, değerinde bir mega proje açıkladı $38 milyar. Özgüveninin getirdiği meyveler?

"Eminim, Çoğunuzun haklı olarak merak ettiğini, neden bu projeyi başlatıyoruz ", - daha sonra şirketin genel müdürü dedi, Chris O & rsquo; Donnell bir basın toplantısında. Sözlerine bakılırsa, Bu resmi aldım: rağmen, önümüzdeki yıllarda, inşaat devam ederken, küresel ekonomi ciddi dalgalanmalarla karşı karşıya, projenin uygulanması gerekiyor, emirlikte konut talebi arzı önemli ölçüde aştığı için.

"Pazarın temelleri kesinlikle istikrarlı, - dedi Chris O'Donnell, "Herhangi bir çöküş olmamalı".

Ancak, konuşmasından bu yana, Dubai mülklerinin fiyatları neredeyse düştü 50%. Yerel kalkınma şirketleri çok sayıda işi kesti ve birçok projeyi dondurdu. Yeni gökdelenlerin temeli süresiz olarak ertelendi. Piyasa göstergelerinde bir yıldan fazla bir süredir düşüş geçen hafta zirve yaptı, basın bunu bildirdiğinde, Dubai yeniden yapılanmaya çalışacak $26 milyar borç Dubai World, Holding, birçok eyalet bağlantı noktasını yönetmek, altyapı tesisleri ve işletmeleri, ülkenin emlak piyasasında faaliyet gösteren.

Kumdan cennete

Büyük balon, yerel emlak piyasasında son yıllarda büyüyen, ciddi bir çöküşe neden oldu. BAE'deki krizden önce, sadece nüfusa sahip çöl ülkesi 4,5 bir milyon insan, toplam maliyeti olan tesislerin inşaatı yapıldı $430 milyar. Orta Doğu Ekonomik Özetine Göre, dünyanın farklı bölgelerindeki gelişmeleri izleyen bir şirket, projelerin çoğu Dubai'de yapıldı.

BAE'deki emlak patlaması, hazır krediler tarafından tetiklendi, kaotik piyasa durumu, spekülatörlerin varlığı ve Dubai yetkililerinin tatlı oryantal "şarkıları", Dubai Şeyh Muhammed bin Rashid Al-Maktoum'un hükümdarı dahil.

Doğu için devrim niteliğinde olan şehir vizyonu hoşgörülüdür, modern sermaye, dünyaya ve dinlerin çeşitliliğine açık - her zaman rahatsız olan Arap komşuları, Abu Dabi'den bazı muhafazakar "kodamanlar" dahil, BAE'nin başkentleri. Ancak diğerleri için Dubai, Batı finans sisteminin modern bir Arap devleti tarafından başarılı bir şekilde uygulanmasının bir örneği haline geldi.. Örneğin, Başkan Barack Obama, Haziran ayında Kahire'de yaptığı konuşmada Dubai'yi başarılı ekonomik kalkınmaya sahip bir emirlik olarak nitelendirdi..

Dubai'nin görkemli silüeti, Emirlik sakinlerinin ve yetkililerinin gururunun ana nedenidir.. Yakın zamanda yapılan bir geçit töreninde, Dubai Ulusal Günü'ne adanmış, erkekler, geleneksel arap kıyafetleri giymiş, Dubai'deki en önemli binaların maketleri törenle toplanan kalabalığın önüne taşındı. Diğerleri arasında, dünyanın en yüksek gökdeleni olan Burj Dubai'nin modelleri de vardı., Ocak 2010'da açılacak olan, yelken şeklindeki Burj Al Arab Hotel ve The Mall of the Emirates, burada, dükkanların yanı sıra, ayrıca kapalı bir kayak pisti var.

"Liderlerimiz muazzam bir başarı elde etti, - Dubai işinin temsilcileri dedi, bu geçit törenini izlemek. - Peki ya kriz… ondan çıktığımızda, daha da güçlü olacağız, eskisinden daha ".

Yerel yetkililer ve inşaatçılar, Dubai'nin Asya ve Avrupa'ya yakınlığı nedeniyle Emirlik'teki inşaatın baş döndürücü hızını haklı çıkardı, vergi yok, özgür ve hoşgörülü yaşam tarzı ve bölgedeki ticari faaliyetlerin merkezi olarak emirliğin rolü. Yabancı şirketlerin üst düzey çalışanları, mimarlar ve emlakçılar burada aradılar, görünüşte, büyük ölçekli projelerin uygulanması için sınırsız olanaklar. Gayrimenkul yatırımcıları da bu "Doğu rüyasına" inandılar, en azından, önce, küresel finans piyasaları nasıl derin bir resesyona girdi. Sonra alıcılar pazarları terk etmeye başladı, işverenler personeli kesti, ve şirketler genişleme planlarını erteledi.

Basınçsızlaştırma

Sonuç, pazardaki olağanüstü bir aşırı tedariktir. Şeyh Zayed Yolu boyunca yeni tamamlanan onlarca bina "Kiralık" tabelalarıyla dolduruldu.. Colliers International ajansına göre, yeni binalardaki ofis alanı boşluk oranı yaklaşık 41%.

Kısa bir süre önce Dubai hükümeti Dubai World'ün altı ay veya daha fazla ertelenmesini talep etti.. Sonra yerel yetkililer şunları söyledi, yakın gelecekte şirketin borcunun çok aşamalı bir yeniden yapılandırılmasına başlamayı planladıklarını. Yeniden yapılandırma planları dahil $6 borçlu milyar, sonuç olarak birikmiş, Devlete ait geliştirme şirketi Nakheel'in aceleyle kredi verdiğini. Onaylıyorlar, yeniden yapılanmanın çeşitli kaldıraç kaldırma seçenekleri içereceğini *, varlıkların satışı dahil. Dubai World tarafından bildirildi, şirket, bağlı bankalarla zaten "yapıcı" görüşmelere başladı.

Uluslararası borsalar şimdiden şoktan biraz kurtuldu, ancak sonuçlar sadece finansal değil. Yeni borç raporları, Dubai ile BAE'nin başkenti arasındaki pozisyon farklılığını ortaya koyuyor, Abu Dabi. Resmi olmayan kaynaklara göre, federal yetkililer öfkeliydi, Dubai'nin borç geri ödemesini askıya almak istediğini. Bu anlaşmazlıklar, Basra Körfezi'ndeki önemli bir ABD müttefikini istikrarsızlaştırabilir., Dubai'den beri, İranlı işletmeler için yeniden ihracat ve açık deniz finans merkezi olmak, ABD'nin İran'ı izole etme kampanyasının başarısı için kritik olarak görüldü.

Son günlerde Dubai ve Abu Dabi'den yetkililer birliklerini ilan etmek için birbirleriyle yarıştılar.. Ancak BAE Federal Hükümeti, bu yılın başlarında büyük ölçekli bir kurtarma paketi düzenleyen (kurtarma planı) Dubai şirketleri değer $10 milyar, Dubai World'e yardım teklif etmedi.

Uçuş Chronicle

Dubai'nin büyümesi 1980'lerin başında başladı, Azalan petrol rezervleri Şeyh Muhammed ve babasını yerel ekonomiyi çeşitlendirmeye ittiğinde. Sonuç olarak, lüks oteller ve tüm altyapı Dubai'de ortaya çıktı, bunun için gerekli, Hindistan'dan emirliğe zengin turistleri çekmek için, Asya, Orta Doğu, yanı sıra Avrupa ve Rusya. İÇİNDE 2002 yıl Şeyh Muhammed, yabancıların belirli projelerde tam mülkiyetle gayrimenkul edinmelerine izin verdi. Sonuç olarak, yatırımcılar hararetle yerel gayrimenkul satın almaya başladı, yapım aşamasında birçok proje satın almak.

İÇİNDE 2004 yıl, Nakheel, Palm Jebel Ali adlı projesini duyurduğunda, İngiliz Hintli Aarti Chana birikimlerini gayrimenkule yatırmayı planladı. Palm Jebel Ali, Palm Jumeirah'tan sonra ikinci muhteşem Palm Yarımadası'dır.. Kazık evleri içermesi gerekiyordu, şiirin kelimeleri biçiminde 7.5 millik bir zincir oluşturmak, Şeyh Muhammed tarafından yazılmıştır: "Sadece geniş bir vizyonu olan bir kişi suya yazabilir".

Nakheel'e göre, birçok nesne Aralık ayında 2009 yıl. Aarti Chana, değerinde beş yatak odalı villa için% 10 peşinat yaptı $780 bin., Bunun için Londra yakınlarındaki evini sattı. "Dubai peri masalı" na inandım, Diyor.

İÇİNDE 2006 Şeyh Muhammed, birkaç hükümet şirketini Dubai World holding ile birleştirdi ve Sultan Ahmed bin Sulayem'i lider olarak atadı. Buna karşılık, Ben Sulayem, Nakheel'in başına Avustralyalı Chris O'Donnell'i atadı., o sırada memleketinde gelecek vaat eden bir şirkete başkanlık eden.

Bu arada, Sultan Ahmed bin Sulayem ve Chris O'Donnell bu makale hakkında yorum yapmayı reddetti. Nakheel Temsilcileri, yanı sıra Dubai hükümdarının temsilcisi, yazarların e-postalarına yanıt vermedi.

Nakheel'in "elinde bir kart vardı" ve şirket "palmiye" projelerinin ilkini açmaya hazırlanıyordu., Palm Cumeyra, ve sonraki iki projeyi de uygulamaya başladı. Eylülde 2006 bir günde tüm villaları satmayı başardı. $654 bin. Jumeirah Park projesinde (alanı 369,88 ga). Uluslararası bankalar ve yerel kredi verenler, 97% satın alma fiyatından.

Böyle büyük ölçekli bir inşaatı finanse etmek için, O & rsquo; Donnell Sabit Getirili Menkul Kıymetler Piyasasına Dönüyor. Sunumlarda, Kasım ayında düzenlendi 2006 özellikle yatırımcılar için yıllar, Dubai 'karlı bir destinasyon' seçildi, Hindistan'dan Mısır'a Ortadoğu'dan işadamlarını "mıknatıs gibi" çekecek. Tahminlere göre, sunumda halka açıklandı, Dubai nüfusu (o zaman daha azdı 1,2 bir milyon insan), için 14 yıllar iki milyon artmalıydı.

Yatırımcılar Nakheel tahvillerini almaya koştu, sözde sukuk (tahviller, İslami finans ilkelerine uygun). Bu talep dalgasıyla Nakheel, uzun düşünmeden, tahvil ihracını artırdı $3,5 milyar.

Göre, Thomson Reuters haber ajansı tarafından sağlanmıştır, o yıl Dubai emlak sektörü çekti $4,9 tahviller ve sendikasyon kredileri yoluyla milyar **. Gayrimenkulde borç verme hacmi arttı 2008 yıl önce $30,4 milyar.

İÇİNDE 2007 Dubai World'ün bir yan kuruluşu okyanus gemisi Queen Elizabeth'i satın aldı 2, Gemiyi Palm Jumeirah limanına demirlemeyi ve lüks bir otele dönüştürmeyi planlıyor.

Otomatik pilot bozuldu

O sırada Dubai emlak piyasası "akmaya başladı". Yetkililer, hakkında endişeli, pazarın "aşırı ısınmaya" başladığını, bina yönetmeliğine ilişkin birkaç karar kabul etti, spekülasyonu sınırlamak için tasarlanmış. Ayrıca başlangıçta 2008 yıl, yetkililer bir dizi skandalı araştırmaya başladı, bazı büyük şirketlerin yolsuzluk faaliyetleri ile ilgili, gayrimenkul ve finans alanında çalışmak.

Ancak, basında soruşturmaların ilerleyişine dair pratik olarak hiçbir veri yoktu.. Çok ilginç. Polis, mahkemeler ve şirketlerin kendileri sessiz kalmaya çalıştı. Bu şeffaflık eksikliğinin bir sonucu olarak, yolsuzlukla mücadele, onun yerine, yatırımcılara güven vermek, sadece onları korkuttu.

"Yatırımcılar piyasaya güvenmiyor", - diyor Michael Diaz, Miami avukat, Dubai'de bir temsilci ofisi ile. Ancak BAE yetkilileri,, ilgili mevzuatı iyileştirmek için çaba sarf ettiklerini.

Nisan içinde 2008 polis, Dubai'nin önde gelen kalkınma şirketlerinden birinin üst düzey yöneticisini gözaltına aldı.. Şirket, tutuklama gerçeğini şu tarihe kadar sakladı:, basın bu olayı bildirene kadar. Şüpheli suçunu reddetti.

Ardından Dubai'deki diğer büyük şirketlerde tutuklamalar başladı, Nakheel dahil. Firma temsilcileri, bu suçların soruşturulmasına ilişkin yazı yazarlarından gelen e-postalara bir kez daha yanıt vermedi..


Yolcular deniz tuttu

İngiliz geliştirici Arthur Fitzwilliam'ın durumu tipikti.. Yirmi yıl Dubai'de yaşadı ve emlak sektöründe çalıştı.. İÇİNDE 2004 Arthur bir kalkınma anlaşması imzaladığı yıl 1 350 000 metrekare. m. çöl diyarı, bir devlet şirketi tarafından sağlanmıştır.

Plantation Equestrian ve Polo Club adlı projede, klimalı ahırların yer alması gerekiyordu. 800 atlar, dört polo sahası, altyapı, at gösterileri için gerekli, ve beş yıldızlı bir otel. Arthur Fitzwilliam, proje için ek finansman çekmek için ortaklar aramaya başladı. Sonuçta, Bir İngiliz bankacı, karşılığında borç vermeyi kabul etti 30% proje paylaşımları.

Ancak haziran ayında 2008 yıllar, Dubai yetkilileri Bay Arthur'u gözaltına aldı, bankacı, ödünç alan ve meslektaşı. Sonra, eylülde, banka Dubai İslam Bankası (DIB) Arthur Fitzwilliam'ın araziyi kullanma hakkını elinden aldı, projenin yapımı için tasarlanmıştır. dışında, Ona göre, daha fazla 100 polo midilli. Neredeyse bir yıl, bekleyen ücret, hapishanede geçirdi. Sonuç olarak, Mart ayında 2009 yıl, Dubai savcıları tarafından açılan iddianameye dayanarak, yetkililer yedi kişiyi DIB'yi dolandırmakla suçladı. Arthur Fitzwilliam bu komploya yardım etmekle suçlandı..

Geçen ay kanser şüphesiyle bir Dubai hastanesine transfer edildi.. Odasının kapısında dört silahlı polis durdu..

Fitzwilliam suçunu reddetti, tıpkı İngiliz bankacı gibi, kiminle işbirliği yaptı. "Adil bir yargılama konusunda ısrar ediyorum, ve yerel sisteme göre hareket etmeye hazırım, Diyor, yatalak. - İnsanlar, bilgili, bilmek, masum olduğumu ".

Geleneksel olarak, Dubai savcılığının temsilcileri, makalenin yazarlarının yorum taleplerine yanıt vermedi..

Bu tutuklamalarla ilgili belirsizliğin ortasında, kriz, o zaman neredeyse tüm dünyayı kapsıyor, sonunda Dubai'ye gittim. Ne zaman biter 2008 dünya kredi piyasaları "dondu", denizaşırı yatırımcılar Dubai'de mülk satın almayı durdurdu. Ve onlar, kim zaten satın almış, aylık ödeme yapmayı bıraktı. Nakheel ve diğer gayrimenkul geliştirme şirketleri toplu işten çıkarmalara başladı ve düzinelerce projeyi dondurdu.

Aarti Chana'nın da geçen Şubat ayında başı belaya girdi: Nakheel, Palm Jebel Ali'nin uygulamasını askıya aldı. Dibi derinleştirmek için çalışmalar yapıldı, ancak inşaat hiç başlamadı.

Aarti Chana'ya göre, o zaten yatırım yaptı $550 Henüz inşa edilmemiş bir evde bin. Bu yılın başlarında Dubai'ye uçtu, denemek ve yatırımınızı kurtarmak için. Kızıyla birlikte bir apart otelde yaşıyor ve diğer etkilenen yatırımcıları bir araya getirmeye çalışıyor., Nakheel'e tazminat talep eden bir dilekçe imzalamak. Sadece bırakmayacağım, Diyor. "Şimdi bu benim saplantım.".

Acil iniş

Nakheel Ekim ayında insanlara, Palm Jebel Ali'ye yatırım yaptı, diğer şirket projeleri için sözleşmelerinizi yeniden yayınlayın, zaten inşa edilmiş veya teslimata yakın.

İÇİNDE 2002 Simon Murphy satın aldı $240 bin. Palm Jumeirah projesinde bir daire ve beş yıl sonra oraya taşındı. Şu anda Nakheel'in sözde mukim temsilcisi. (aslında, ev sahipleri konseyi başkanı). Diyor, Nakheel geçtiğimiz haftalarda proje bakım maliyetlerini düşürdü, ağaçlara bakmanın durdurulması dahil.

Ona göre, Ertelenmiş borç geri ödemesinin açıklanmasından sonra, birçok kiracı mülk yönetim ücretlerini ödemeyi bıraktı (yakın $700 her ay). Nakheel yorum yapmayı reddetti. "Çoğu insan korkar, paralarının Nakheel borcunun "uçuruma" düşeceğini ", - diyor Simon Murphy.

Yine de "ağabey" Dubai'nin borçlarını ödemesine yardım edecek. 14 Aralık 2009 yıl, Abu Dabi yetkilileri tahsis etmeye söz verdi $10 Dubai World borçlarını ödemek için milyar. Belirtilen miktardan $4,1 Nakheel İslami tahvillerin itfasına milyar harcanacak (onlardan $3,52 milyar - önümüzdeki iki hafta içinde). Kalan $5,9 Dubai World'ün diğer ihtiyaçları için milyar harcanması planlanıyor.

Bu fonlar önümüzdeki yıl Nisan ayına kadar yeterli olmalı. Bununla birlikte, Dubai emlak piyasası zaten acil ve yumuşak olmayan bir iniş yaptı.. Umalım, Abu Dabi'li itfaiyeciler sayesinde uçak patlamayacak, aksi takdirde, gövdenin parçaları çok sayıda yatırımcıyı yakalayabilir.

REFERANS
* Borçlanma araçlarına yatırım - bir firmanın projesine yatırım yapmak veya tahvil veya borç yükümlülükleri satın almak, ve adi veya imtiyazlı hisse satın alarak değil (adi veya imtiyazlı hisseler).
** Sendikasyon kredileri - krediler, bir grup banka tarafından sağlanır.
*** Kaldıraçtan yararlanma - ödünç alınan fonların kullanımını azaltmak, borç finansmanının payında azalma.

Yazarlar: Çip Cummins, Stefania Bianchi ve Mirna Sleiman (Wall Street Journal)
Aktar: Nikolay Strelnikov

Kaynak: prian.ru

Makaleyi derecelendir