Hayatta olmaktan daha fazlası

Letonya emlak piyasasının en aktif segmenti, bir yıldır daire kiralama piyasası oldu. İlk iki ayda 2010 üzerindeki işlem sayısı geçen yılın aynı göstergesini ikiye katladı. Ödemeniz gerek.

İyi teklifler yetersiz

Birkaç yıl önce böyle bir bölüm, daire nasıl kiralanır, Riga emlak piyasasının bir tür üvey kızı rolündeydi. İşliyor gibiydi ve biraz talep vardı. Ancak yaşam alanlarının sahipleri bunları misafirlere kiralamak konusunda isteksizdi.. Çoğu – sadece fiyat artışlarını bekleme süresi için. Sonra her zaman bir satış vardı. Komisyoncuların kendileri, bu arada, ayrıca daire veya arsa alım satımı için tercih edilen işlemler: çok daha fazla somut gelir getirdiler. Ticari alanda aracılık hizmetlerinin yanı sıra. Aynı zamanda, komisyoncular sık ​​sık tekrarladı: Riga'da normal apartman kiralama pazarı yok!

Durum önemli ölçüde değişti, sonra, Letonya'da emlak nasıl dik bir zirveye girdi. Alım satım işlemlerindeki keskin düşüşün ortasında, kiralık konut segmenti yeni renklerle parladı: arz hacmi önemli ölçüde arttı, fiyat sorma seviyesi önemli ölçüde azaldı ve işlemler yoğunlaştı. Geçtiğimiz yıl, kiralama uzmanları, ülkedeki tüm büyük ve orta ölçekli aracı kurumlarda en çok aranan çalışanlardan biri haline geldi.. "Hayattan daha fazlası" – bu değerlendirme bu istekleri ve umutları açıkça yansıtıyor, aracı kurum temsilcileri tarafından şimdi başkentte daire kiralama segmentine atanan.

"Dairelere olan talep çok yüksek. Son aylarda bir sorun bile var: birkaç iyi öneri – bunlar bunlar, fiyatın kaliteye karşılık geldiği yer ", – M2 ve www.varianti.lv portalı, Ober Haus uzmanı Inga Upmale'nin durumunu şöyle özetliyor. Ve Arco Real Estate Liva Jaunozola'nın konut stoğu kiralama departmanı başkanının gözlemlerine göre, başlangıçta 2010 yıl, daire kiralama işlemi sayısı ikiye katlandı, geçen yıl kaydedildi. Pazar oyuncuları arasındaki rekabet yükseliyor.

Büyükler merkezi seviyor

Letonya'nın başkentindeki kiralık daire pazarı iki büyük gruba ayrılabilir: Riga'nın merkezi artı yeni projeler ve, onlardan ayrı, mikrodizitlerde tipik daireler. Büyük aracı kurumlar ilk iki grupla çalışmaya konsantre olmaya çalışıyor. Bunun için önemli bir açıklama var. Şey şu ki, geleneksel komisyoncu ücreti – bir aylık ödeme, son yıllarda kök salan uygulamaya uygun olarak, kiralanan mülkün sahibi ödüyor. Merkezde veya yeni bir binada konut olması durumunda – en az yüz veya iki lat. Seri seçenekler çok ucuz, komisyonculardan kaynaklanan bonusların genellikle masraflarını karşılamadığı, doğrudan anlaşmanın hazırlanmasıyla ilgili.

"Normal durumda üç odalı bir daire için, Riga mikro bölgesinde bulunan, ev sahipleri alabilir 100-120 aylık lats. Para az ve mal sahipleri bunu paylaşmaya hazır değil: kendilerinin çok fazla serveti yok. Evet ve tüm bunlar bizi pek ilgilendirmiyor. Kaç gösterime ihtiyacınız var, yolda harca ve zamanını harca?! Sonra sahibinden haber almak için, bize biraz ödemeye hazır 30-50 lats. Buna değmez! Merkezin dışında seri konut yapmak karlı değil ", – Liva Jaunozola'yı açıklıyor. Bu nedenle, seri mikrodistrik binalarında konut alanı kiralama önerileri, arkasında en büyük Letonya aracı kurumları var, – enderlik. Elektronik veri tabanlarında ve basılı yayınlarda ilanlar genellikle apartman sahipleri tarafından yapılır., veya son derece uzmanlaşmış ve sözde gri brokerler. Yeni oyuncular da bu segmentte aktif olarak kendilerini ilan etmeye çalışıyorlar.: bir şekilde kendine bir isim kazanmalısın.

Küçük firmaların ve özel muayenehane komisyoncularının çalışma planı çoğu zaman şöyle görünür: emlak reklamcılığı için halka açık portallar açın ve bunları inceleyin. Sahipleri bulun ve hizmetlerini sunun. Eğer kabul ederlerse, daha sonra dairelerin fotoğraflarını alırlar ve aynı portallara ilan verirler, sadece koordinatlarınızla. Bu teknikler kimler içindir?? Cevap vermek zor. Potansiyel kiracıların çoğu genellikle emlak portallarına kendileri göz atar. Ve orada sahibinin telefonunu bulurlarsa, sonra kesinlikle ona dönüyorlar. Komisyoncuların kendilerine göre, Kiralık Riga dairelerinin toplam hacmine oranla, iç İnternet alanında görünen, artık gerçek nesneler yok 40-50%. Tüm kalan – "Kancalar", hangi komisyoncuların potansiyel bir müşteriyi yakalamaya çalıştığı ile.


Sabah duyuru, akşam – müşteri

"Riga'nın yerleşim bölgelerinde uygun daireler hızla yok oluyor. Bu kavramla ne demek istiyorum? Purvciems'de temiz ve mobilyalı 1 odalı bir daire ise, o zaman fiyatı 60-70 aylık lats artı elektrik faturaları. Sabah veri tabanına böyle bir ilan koyarsınız, akşam kira kontratı imzalarsın, – Ober Haus şirketinin temsilcisi diyor. – 2 odalı daireler için durum hemen hemen aynı, birkaç günlüğüne bölgede bir fiyatla duyuru yapılmasına rağmen 100 lats, muhtemelen, misafirini beklemeye devam edecek ".

Latio'nun aylık kiralama hedefleri biraz daha mütevazı: 50-60 1 odalı daireler için lats, 80-90 lats – 2 oda için ve 110-120 lats – 3 oda için. Elbette, buna elektrik faturaları eklemeniz gerekir. gerçek, Latio belirtildi, "ortalama durumdaki" daireler için fiyatlar ne düşünüyor.

Son aylarda, mikrodalgalarda standart daire teslimi segmentinde, kira oranlarının yakınsama eğilimi 2- ve 3- odalı daireler. Bu gerçeğe bağlıdır, 3 odalı bir daire için elektrik faturalarının çok daha yüksek olduğunu. Piyasadaki ikinci yeni an – bu tür mahallelere artan ilgi, Teika ve Mezciems gibi. Bunun açıklaması – oldukça büyük orman parkı bölgelerinin varlığı. Potansiyel kiracılardan yüksek talep gören geleneksel mikro bölgeler – Purvciems ve Plavnieki, biraz daha kötü – Imanta ve Zolitude. Genel olarak, Riga sağ yakasında standart tip daire istemeye daha isteklidirler.. Kengarags ve Bolderaja tercihler listesini kapatır.

Letonya'nın büyük bölgesel şehirlerinde – aynı Liepaja'da – Son altı ayda herhangi bir kira bedeli olmadan standart daire kiralama örnekleri var – sadece elektrik faturaları için. Riga'da bu fenomenin kitlesel karakteri hakkında konuşmaya gerek yok. Benzer durumlar olmasına rağmen. Ober Haus muayenehanesinde iki tane vardı.. Ancak uzmanları,: "Bu tür tekliflerdeki fiyat genellikle kaliteye karşılık gelir. Güvenme, iyi bir konut almanın mümkün olacağı. Genellikle bu, kim bedavaya girer, kiralanan dairede küçük kozmetik onarımlar yapmayı taahhüt eder ".

Düşen oranları hesaba katarsak, mikro bölgelerdeki daire sahiplerinin ek fiyat tavizleri verme olasılığı giderek azalmaktadır.. Sadece, kişisel mali koşulları gerektiriyorsa. Kiracı bulmak için acele etmeye gerek olmadığında, sonra sonuna kadar dayan.

Daha ucuz, asla

Mikrodalgalarda ve şehir merkezinde kiralık daireler arasındaki rekabet hakkında konuşmak mümkün mü?? "M2" nin muhatapları inanıyor, soru bu değil. İnsanlar sahip oldukları miktarlar ve seçtikleri yerler dahilinde konut arıyorlar: ödemeye hazır 200 aylık enlem ve bunun için ne alabilirim? Merkezde iyi bir 3 odalı daire istiyorsanız, ama para için sadece 2 oda, daha sonra müşteri alanı küçültme seçeneğini hemen kabul edecektir., mikro bölgede seri muhafazaya gitmekten.

Riga'nın merkezindeki daireler için mevcut kira fiyatları, son altı yılın en düşük seviyesindedir ve 3-5 kare başına enlem. m. En seçkin daireler bile nadiren daha pahalı olarak sunulur 7-8 kare başına enlem. m. Bu tür gerçekler, fiyatların durumu hakkında konuşuyor.. Son zamanlarda muhataplarımızdan hiçbiri anlaşma yapmadı., toplam kira aşar 840 aylık euro. Başka bir etkileyici örnek: Albert Caddesi'ndeki bir şaheser binanın sahibinin talep seviyesi, 4, şimdi 7 kare başına enlem. m aylık, oysa 2006 yakın olduğu yıl 21 sq için latu. m. Merkezde bir daire ve yeni binalar kiralamak kesinlikle çok daha karlı, krediyle nasıl satın alınır. Ve hala gerçek değil, bankalar size kredi verecek.

Özellikle merkezdeki talep 2- ve yenilenmiş binalarda 3 odalı daireler. Yenilenmiş bir giriş ve otoparkın mevcudiyeti değerlendiriliyor, ev üç kattan yüksekse, asansörü görmek istiyorlar. ne yazık ki, birkaç ev bu kriterleri karşılıyor. İlginç, Letonyalıların kendilerinin genellikle kendileri için merkezde "treshki" bulmak istediklerini 180-250 lats plus yardımcı programlar. Yabancılar, fiyat etiketi ile benzer boyutta teklifler düşünüyorlar. 250-400 lats. Dairelerin tamirat ve mobilya ve ev aletleri ile donatılması talepleri daha fazladır..

Yabancılar – bunlar öncelikle İskandinavlar, Almanlar ve İngilizler. Profesyonelce – banka çalışanları, yanı sıra üst ve orta yöneticiler. AirBaltic pilotları da büyük talep yaratıyor. gerçek, bütçeleri sınırlı. Artı, genellikle merkezde pek durmazlar, yeni projelerde kaç tane. Pilotlar arasında en popüler evlerden biri – iki tamamlanmış Panorama Plaza kulesi. Daireler 100 metrekare. Bu komplekste m teklif edilmektedir 260-300 aylık lats.

Zorunlu piyasa katılımcıları

Yeni binalar – kiralama piyasasının yeni ve sıklıkla zorlanan bir bölümü. Bayilerden gelen tekliflerin hakimiyetindeyken - yani, daha sonra yeniden satış amacıyla daire kiralayan. Bunu istenilen fiyata yapmak mümkün olmadı, ve bu nedenle, konut bakımı için cepten ödeme yapmamak için, kiralanmış. Her ay geliştiriciler ve bankalar bu segmentte artan bir rol oynamaya başlıyor.. "M2" ye göre, Şubat ayında borçlulardan devralınan dairelerin kiralanması ve bakımı için hizmet sağlama hakkı ihaleleri birkaç Letonya bankası tarafından düzenlendi.

"Bankalar, kendilerini zor durumda bulan geliştiricilere karşı daha liberal hale geldi. Artık böyle bir şey yok, Onlar neler, eskisi gibi, hepsi götür. Proje iyiyse, hatta bazı küçük ek finansman sağlıyorlar, evi akla getirmek. Proje sahipleri dairelere mutfak ve gömme dolaplar kurup, kiraya veriyor.. Hesaplarınızda en azından bir miktar para hareketi sağlamak için. Şubat ayında bu projelerden birini pazarda sunmaya başladık, Gertrudes caddesinde tamamen yenilenmiş ev. Bahse gir 5 avro (3,5 lata) metrekare için. m, günümüz standartlarına göre çekici olan ", – Liva Jaunozola örneğini verdi.

Yeni projelerde konut kiralama tekliflerinin maliyeti lokasyona göre değişmektedir., evin bulunduğu yer. Merkezde ise, hakkında olacak 4-6 metrekare başına euro. m. Rakiplerin sayısı mikrodistrikte önemli bir rol oynar. Yakınlarda beş ila yedi yeni proje varsa, kiralık markette daire mevcuttur, o zaman fiyat dahilinde olacak 3-4 kare başına enlem. m. Daha az rakip – daha fazlasını isteyecek.

Şimdiye kadar normal bir kiralık ev piyasasının ortaya çıkışından bahsedin.. Böyle bir pazar, Almanya'daki gibi, Nerede 40% nüfus kiralık dairelerde yaşıyor. Letonyalı geliştiriciler bile, Kiralık daireleri kim listeliyor?, tanımak: satış fiyatları kriz öncesi seviyelere yaklaşır yaklaşmaz, tekrar ticarete başlayacaklar. “Geçen yılın sonbaharından bu yana, altı daire tam kaplama ve mobilyalarla şimdiden hizmete girdi.. Şimdi yaklaşık iki düzine daha daire hazırlıyoruz. Elbette, ek masraflara gitmek zorunda, ama başka yolu yok. Satışlar kötü, evet ve fiyatlarla, maliyetin altında olanlar. Ama daireler, özellikle küçük bir alanla, kiracıları oldukça çabuk bul. Kiralık ev?! Hiçbir işletme sahibi bu olasılığı düşünmüyor bile. Her şey normale döndüğünde, satışlar tekrar başlayacak ", – "m2" ve varianti.lv proje yöneticisi Kengaraga zieds tarafından anlatıldı. Bu projede metrekare konut teklifi 5 avro. Standart sözleşme süresi – altı ay. Bugün kiralama piyasasına hakim olan kısa vadeli sözleşmelerdir.. Üç- veya beş yıllık anlaşmalar yaygın değildir. Ve kiracılar, ve kiralık konut sahipleri kendilerini korumaya çalışıyorlar. Birincisi endişeleniyor, yarın işleri olacak mı ve konut için ödeme yapabilecekler mi. İkincisi çok ucuza satmaktan korkuyor: aniden piyasa yükseliyor. Mevcut kira bedellerinin ezici çoğunluğu aşağıdakileri kapsamaz ve 50-60% bu daireler için sahiplerin ipotek ödemeleri.

Olumlu bir ruh hali ile

"Daireler için kira fiyatları sabitlendi, bir anlaşma yapma sürecinde, küçük tavizler 5%. Yüksek talep, düşünceye yol açar, bu fiyatlar düşmeyecek ", – bu tahmin Inga Upmale tarafından verildi. Arco Real Estate temsilcisi daha da iyimserdi: "Bence, yaza 2010 yıl, kira fiyatında küçük bir artış bile 10%. Isınma mevsimi bitecek ve insanlar daha özgür nefes alacak. Zaten popüler mahallelerde, daireler piyasayı terk ediyor 50-60 aylık lats. İyi mülkler daha pahalıdır. İnşallah, dairelerin kalitesinin artacağını. Daha net bir farklılaşma olacak. Ve şimdi iyi ve kötü onarımı olan tüm dairelere sahibiz, iyi ve kötü bir konuma sahip, yenilenmiş ve yenilenmemiş evlerde… bir tencerede haşlanmış. Müşteriler kaliteyi değerlendirmeye başlamalı ".

Yazar: Roman Golubev

İnternet portalı “Variati.lv”

Kaynak: prian.ru

Makaleyi derecelendir