借用煤油. 迪拜房地产市场的兴衰

在十月 2008 年, 当世界许多国家已经感受到金融危机的负面影响时, 迪拜最大的国有发展公司总裁纳克海尔宣布了一项 $38 十亿. 他的自信带来了什么成果?

“我确定, 你们大多数人都在想, 我们为什么要启动这个项目“, -然后说公司执行董事, 克里斯O’唐内尔在新闻发布会上. 从他的话来看, 我有这张照片: 尽管, 在未来几年, 在施工中, 全球经济面临严重波动, 该项目需要实施, 因为酋长国对住房的需求大大超过了供应.

“市场基本面绝对稳定, -克里斯·奥唐奈(Chris O'Donnell), “不应该有任何崩溃”.

然而,自从他发表讲话以来,迪拜房地产的价格几乎下降了 50%. 本地开发公司裁减了大量工作,并冻结了许多项目. 无限期推迟新摩天大楼的地基铺设. 一年多以来市场指标的下降达到了上周的峰值, 当媒体报道, 迪拜将尝试重组 $26 迪拜世界十亿债务, 控股公司, 管理许多状态端口, 基础设施和企业, 在该国的房地产市场上经营.

从沙子到天堂

巨大的泡沫, 近年来在当地房地产市场增长, 造成了严重的崩溃. 阿联酋危机前, 一个只有一个人口的沙漠国家 4,5 百万人, 设施建设总费用 $430 十亿. 根据中东经济文摘, 监控世界不同地区发展的公司, 大多数项目位于迪拜.

阿拉伯联合酋长国房地产繁荣是由现成的贷款推动的, 混乱的市场形势, 投机者的出现和迪拜当局甜美的东方“歌曲”, 包括迪拜酋长穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆的王冠统治者.

他对东方有革命性的城市的看法是宽容的, 现代首都, 向世界开放和宗教的多样性-总是使阿拉伯邻居感到恼火, 包括阿布扎比的一些保守派“大佬”, 阿联酋首都. 但是对于其他人来说,迪拜已成为现代阿拉伯国家成功应用西方金融体系的一个例子。. 例如, 巴拉克·奥巴马(Barack Obama)总统在6月在开罗发表的讲话中,将迪拜评为经济发展成功的酋长国.

迪拜雄伟的全景是酋长国居民和当局感到自豪的主要原因. 在最近的一次游行中, 献给迪拜国庆日, 人, 穿着传统的阿拉伯服装, 迪拜最著名的建筑物的模型被郑重地带到集会的人群面前. 其中包括世界上最高的摩天大楼Burj Dubai的模型。, 将于2010年1月开放, 以及帆状的阿拉伯塔酒店和阿联酋购物中心, 其中, 除了商店, 还有一个室内滑雪场.

“我们的领导人取得了巨大的成功, -迪拜业务代表说, 观看游行. -那危机呢… 当我们摆脱它, 我们会变得更强大, 比以前 ”.

迪拜靠近亚洲和欧洲,当地官员和建筑商证明了酋长国建筑业的飞速发展, 免税, 自由宽容的生活方式以及阿联酋在该地区商业活动中心的作用. 外国公司的高级员工, 建筑师和房地产经纪人涌向这里寻找, 似乎, 实施大型项目的无限可能性. 房地产投资者也相信这个“​​东方梦想”, 至少, 之前, 全球金融市场如何陷入严重衰退. 然后买家开始离开市场, 雇主裁员, 和公司推迟扩张计划.

降压

结果是市场供过于求. 谢赫扎耶德路(Sheikh Zayed Road)上数十栋新建成的建筑物已满“待租”标志。. 根据高力国际机构, 新建筑物办公空间的空置率约为 41%.

不久前,迪拜政府要求将迪拜世界的债务推迟六个月或更长时间。. 然后地方当局说, 他们计划在不久的将来开始对公司债务进行多阶段重组. В том числе планируется реструктурировать $6 млрд долга, накопившегося в результате того, что государственная девелоперская компания Nakheel производила необдуманное кредитование. 他们批准, что реструктуризация будет включать в себя различные варианты делевереджа*, в том числе и продажу активов. По сообщениям Dubai World, компания уже приступила к «конструктивным» переговорам с дочерними банками.

Международные фондовые рынки уже немного оправились от шока, однако последствия носят не только финансовый характер. Новые сообщения о задолженностях обнаружили расхождения в позициях Дубая и столицы ОАЭ, 阿布扎比. По сообщениям неофициальных источников, федеральные власти пришли в ярость от того, что Дубай добивается приостановки погашения задолженности. Эти разногласия могут дестабилизировать важного союзника США в Персидском заливе, так как Дубай, будучи реэкспортным и оффшорным финансовым центром для иранских предприятий, рассматривается как решающий фактор для успеха кампании США по изоляции Ирана.

В последние дни должностные лица Дубая и Абу-Даби наперебой заявляют о своем единстве. Однако Федеральное правительство ОАЭ, которое ранее в этом году организовало крупномасштабный «бейл-аут» (план спасения) дубайских компаний стоимостью в $10 十亿, не предложило свою помощь Dubai World.

Хроника полёта

Рост Дубая начался в начале 1980-х годов, когда сокращающиеся запасы нефти толкнули Шейха Мохаммеда и его отца на диверсификацию местной экономики. Как следствие в Дубае появились роскошные гостиницы и вся инфраструктура, необходимая для того, чтобы заманить в эмират богатых туристов из Индии, 亚洲, 中东, а также Европы и России. 在 2002 году шейх Мухаммед разрешил иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность в определенных проектах. В итоге инвесторы начали лихорадочно скупать местную недвижимость, приобретая много строящихся объектов.

在 2004 年, когда Nakheel анонсировал свой проект под названием Palm Jebel Ali, британка индийского происхождения Аарти Чана планировала вложить свои сбережения в недвижимость. Palm Jebel Ali является вторым впечатляющим «пальмовым» полуостровом после Palm Jumeirah. Он должен был включить в себя свайные дома, образующие 7,5-мильную цепь в виде слов поэмы, написанной шейхом Мухаммедом: «Лишь человек с широким видением может писать на воде».

По утверждению Nakheel, многие объекты должны быть сданы в декабре 2009 年. Аарти Чана, внесла 10%-й первый взнос за виллу с пятью спальнями стоимостью $780 一千。, для этого она продала свой дом в окрестностях Лондона. «Я поверила в «дубайскую сказку», 她说.

在 2006 году шейх Мохаммед объединил несколько правительственных компаний в холдинг Dubai World и назначил Султан-Ахмеда бен Сулайема его лидером. В свою очередь бен Сулайем назначил руководителем Nakheel австралийца Криса О’Доннелла, который в то время возглавил перспективную компанию у себя на родине.

顺便说说, Султан-Ахмед бен Сулайем и Крис О’Доннелл отказались комментировать эту статью. Представители Nakheel, также как и представитель правителя Дубая, не ответили на электронные письма авторов.

Nakheel-у «шла карта в руку» и компания готовилась открыть первый из «пальмовых» проектов, 朱美拉棕榈岛, а также приступала к реализации двух следующих проектов. 在九月 2006 года ей удалось за один день реализовать все виллы стоимостью от $654 千. в проекте Jumeirah Park (его площадь составляет 369,88 ga). Международные банки и местные кредиторы предоставляли кредиты в размере до 97% от покупной цены.

Для того чтобы финансировать столь крупномасштабное строительство, О’Доннелл обратился к рынку ценных бумаг с фиксированным процентным доходом. На презентации, организованной в ноябре 2006 года специально для инвесторов, Дубай был назван «прибыльным направлением», которое будет «как магнит» притягивать бизнесменов с Ближнего Востока – от Индии до Египта. 根据预测, обнародованным на презентации, население Дубая (которое на тот момент составляло менее 1,2 百万人), 对于 14 лет должно было вырасти на два миллиона.

Инвесторы бросились скупать исламские облигации Nakheel, так называемые сукук (债券, соответствующие принципам исламского финансового дела). Ввиду такой волны спроса Nakheel, не думая долго, увеличил эмиссию облигаций до $3,5 миллиарда.

根据, предоставленным информационным агентством Thomson Reuters, в тот год сектор недвижимости Дубая привлек $4,9 млрд через облигации и синдицированные кредиты**. Объем кредитования в сфере недвижимости вырос в 2008 前一年 $30,4 миллиарда.

在 2007 году дочерняя компания Dubai World купила океанский лайнер Queen Elizabeth 2, планируя пришвартовать судно в гавани Palm Jumeirah и превратить его в роскошный отель.

Автопилот сломался

Именно в это время рынок недвижимости Дубая «дал течь». Чиновники, обеспокоенные тем, что рынок начинает «перегреваться», 通过了有关建筑法规的多项决议, 旨在限制投机. 同样在开始 2008 当年当局开始调查一些丑闻, 与一些大公司的腐败活动有关, 在房地产和金融业工作.

但是,实际上没有新闻界调查进展的数据。. 很奇怪. 警察, 法院和公司本身试图保持沉默. 由于缺乏透明度,反腐败斗争, 代替, 使投资者放心, 只会吓跑他们.

«Инвесторы не доверяют рынку», – говорит Михаэль Диаз, юрист из Майами, с представительством фирмы в Дубае. Однако официальные лица ОАЭ утверждают, что они прилагают усилия к улучшению соответствующего законодательства.

在四月份 2008 года полиция задержала высокопоставленного управляющего одной из ведущих дубайских девелоперских компаний. Компания утаивала факт ареста вплоть до того, пока в прессе не появились сообщения об этом инциденте. Подозреваемый свою вину отрицал.

Далее начались аресты в других крупнейших компаниях Дубая, в том числе и в Nakheel. В очередной раз представители компании не ответили на электронные письма от авторов статьи касательно расследования этих преступлений.


Пассажиров укачало

Типичным стал случай британского девелопера Артура Фитцуильяма. Он жил в Дубае в течение двух десятилетий и работал в сфере недвижимости. 在 2004 году Артур подписал соглашение о застройке 1 350 000 平方. 米. пустынной земли, предоставленной правительственной компанией.

Проект под названием The Plantation Equestrian and Polo Club должен был включать в себя кондиционируемые конюшни на 800 马匹, четыре поля для игры в поло, инфраструктуру, необходимую для проведения выставок лошадей, и пятизвездочный отель. Артур Фитцуильям начал искать партнеров для привлечения дополнительного финансирования проекта. 最终, один британский банкир согласился предоставить деньги в обмен на 30% акций проекта.

Однако в июне 2008 года власти Дубая задержали господина Артура, банкира, предоставившего ссуду и его коллегу. 然后, 在九月, банк Dubai Islamic Bank (DIB) лишил Артура Фитцуильяма права пользования землей, предназначенной для строительства проекта. 除了, 据他介绍, было изъято более 100 пони для игры в поло. Почти год, до предъявления обвинения, он просидел в тюрьме. В итоге в марте 2009 年, на основании обвинительного заключения поданного дубайскими прокурорами, власти обвинили семь человек в сговоре с целью обмануть DIB. Артуру Фитцуильяму было предъявлено обвинение в пособничестве этому сговору.

В прошлом месяце его перевели в дубайский госпиталь с подозрением на рак. У дверей его палаты стояло четыре вооруженных полицейских.

Фитцуильям отрицал свою вину, так же как и британский банкир, с которым он сотрудничал. «Я настаиваю на проведении справедливого судебного разбирательства, и я готов действовать в соответствии с местной системой, 他说, прикованный к больничной койке. – Люди, осведомленные о сути дела, 知道, что я невиновен».

По традиции представители прокуратуры Дубая не ответили на просьбы авторов статьи о предоставлении комментария.

На фоне неопределенности в отношении этих арестов кризис, к тому моменту охвативший почти весь мир, наконец-то добрался до Дубая. Когда к концу 2008 года мировые рынки кредитования «застыли», инвесторы из-за рубежа перестали покупать недвижимость в Дубае. 和他们, кто уже купил, перестали вносить ежемесячные платежи. Nakheel и прочие девелоперские компании начали производить массовые сокращения сотрудников и заморозили десятки проектов.

В феврале прошлого года неприятности коснулись и Аарти Чаны: Nakheel приостановил реализацию Palm Jebel Ali. Были проведены работы по углублению дна, однако строительство так и не началось.

По словам Аарти Чаны, она уже вложила около $550 тыс.в так и не построенный дом. В начале этого года вылетела в Дубай, чтобы попытаться спасти свои инвестиции. Она живет в апарт-отеле вместе с дочерью и старается сплотить других пострадавших инвесторов для того, чтобы подписать петицию в адрес Nakheel с требованием возмещения убытков. «Я этого просто так не оставлю, 她说. – Теперь это моя навязчивая идея».

Экстренная посадка

В октябре Nakheel предложил людям, вложившим свои средства в Palm Jebel Ali, переоформить свои контракты на другие проекты компании, уже построенные или близкие к сдаче.

在 2002 году Саймон Мерфи купил за $240 千. квартиру в проекте Palm Jumeirah и пять лет спустя переехал туда. В настоящее время он является так называемым резидентом-представителем Nakheel (事实上, председателем совета домовладельцев). 他说, что в последние недели Nakheel сократил расходы на техническое обслуживание проекта, в том числе прекратил уход за деревьями.

据他介绍, после объявления об отсрочке погашения задолженности многие жильцы перестали платить сборы за управление недвижимостью (近 $700 每月). В компании Nakheel отказались от комментариев. «Многие люди боятся, что их деньги просто «канут в бездну» задолженности Nakheel», – говорит Саймон Мерфи.

И все же «старший брат» поможет Дубаю расплатиться с долгами. 14 十二月 2009 года власти Абу-Даби пообещали выделить $10 млрд на выплату долгов Dubai World. Из указанной суммы $4,1 млрд будет потрачено на погашение исламских облигаций Nakheel (他们之中 $3,52 млрд – в течение ближайших двух недель). 剩余的 $5,9 计划将十亿美元用于迪拜世界的其他需求.

Этих средств должно хватить до апреля будущего года. Однако рынок недвижимости Дубая уже совершил экстренную и не очень мягкую посадку. 让我们希望, что благодаря пожарным из Абу-Даби самолет не взорвется, иначе осколки фюзеляжа могут зацепить огромное количество инвесторов.

参考
* Инвестиция в долговые инструменты – вклад в проект фирм или путем покупки облигаций или долговых обязательств, а не за счет приобретения общих или привилегированных акций (обыкновенные или привилегированные акции).
** Синдицированные кредиты – займы, предоставляемые группой банков.
*** Делевередж – уменьшение использования заемных средств, снижение доли долгового финансирования.

s: Chip Cummins, Stefania Bianchi и Mirna Sleiman (华尔街日报)
转让: 尼古拉·斯特列尼科夫(Nikolay Strelnikov)

资源: prian.ru

评价文章