国外不确定性

需求下降和房价下跌, 拍卖销售, 冻结新项目只是危机发烧症状的一部分, 涵盖了世界房地产市场. 来年的承诺? 经验丰富的专家不要过分乐观.

从底部上升

结果 2009 [R. 全球房地产市场将, 当然, 不同: 一些国家的危机感动了更多, 少一些. 波罗的海市场受灾最严重, 迪拜, 西班牙. 拉脱维亚成为价格下跌的领导者: 在这里他们倒塌了不止 50% 与危机前相比, 在某些情况下 75%. 迪拜也有类似数字记录-大约40-50%. 由于缺乏资金和买家,土耳其的建筑项目被关闭, 保加利亚, 黑山共和国, 西班牙, 泰国, 美国及其他.

然而, 在某些国家,这种问题几乎没有触及. 那些州, 价格缓慢上涨的地方, 抵押银行坚持保守政策, 没有损失. 德国市场安全度过了危机年, 瑞士, 奥地利, 瑞典. 法国原来相当稳定, 意大利, 塞浦路斯和土耳其的度假城市. 在土耳其城市, 主要需求由当地人口提供, 交易数量急剧下降,, 所以, 房地产大幅下降. 首先,这影响了伊斯坦布尔, 安卡拉, 阿达那. 根据《全球房地产指南》, 在郊区的伊斯坦布尔,价格下跌了 50%, 在中部地区- 20%. 但是,在度假胜地,情况则完全不同。: 价格没有变化, 需求甚至增加了. 很大程度上是由于事实, 由于收入下降,这类买家也转投这个市场, 曾经以意大利和法国度假胜地为目标.

但无论如何,最后一个季度 2009 [R. 成为大多数市场的过渡时期. 危机情绪有所减弱, 银行开始恢复对建筑公司和公众的贷款, 恐慌预测数, 在媒体上发表, 减少了. 折扣诱惑, 购房者, 最近几个月的稳定使人放心, 开始重返市场: 不仅打给房地产经纪人的电话数量增加了, 而且是真正的交易.

MIEL DPM总干事Natalia Zavalishina认为, 前两个季度是最“无鱼”的 2009 G。: “交易去了, 但他们很少. 金额也微不足道. 人们来找我们 20 千. 欧元, 从 15 千. 欧元甚至更少. 听到价格大幅下跌的消息之后, 他们想买房, 例如, 在埃及或保加利亚. 交易量至少为305,000. 欧元很稀有”. 但是,在下半年, 据她介绍, 一切都变了. 认真的买家和认真的钱出现了. 秋季以来,大多数国家的房地产市场已开始复苏.

IntermarkSavills海外房地产投资部主管Igor Indriksons也表示, 最近几个月是什么 2009 [R. 西欧的两个股市都在复苏, 和房地产市场. GDP增长几乎遍及全球. 基于此,以及. 英德里克森斯建议, 危机的众所周知的底部, 最后, 通过,经济复苏将加快速度. 现在, 根据他的预测, 直到明年春天,西欧国家的房地产市场将平静下来, 从春季开始增长.

停止或暂停?

但是,国家仍然存在, 他们克服危机的前景仍然令人怀疑. 首先,它关系到美国. “我们与来自美国的同事进行了交谈, 试图从他们那里找出来, 接下来的市场会发生什么. 他们不知道”, -说N. Zavalishina. 美国情况, 在她看来, 可以以不同的方式发展: 从新的衰退到成长.

关于美国,专家的意见分歧最大。. 有人认为, 美国市场已经开始复苏. 其他人声称, 今天的稳定只是暂时的平静,个别城市的市场可能会进一步下跌, 由于尚未启动更新抵押的系统, 目前的稳定是政府现金注入的结果.

在末尾 2009 [R. 美国出现了市场复苏的迹象之一-住宅房地产数量的减少, 减价出售. 如果在年初 45% 市场总量的, 然后在第三季度末-已经 39%. “房屋百分比, 折扣出售, 准确反映特定市场的实际需求水平, -迈克尔·西蒙森(Michael Simonsen)说, Altos Research首席执行官. -该指标的下降表明, 买方准备以市场价格购买物品”. 除了, 住房建设量开始增长. 然而, 根据我. 因德里克森萨, 现在谈论克服危机为时尚早, 由于银行尚未准备好发行新的抵押贷款, 因为他们不知道, 次级贷款怎么办, 先前发行.

稳定性的吸引力

过去一年,买家的喜好发生了变化, 但不是太剧烈. 所以, 据几乎所有机构, 保加利亚仍然是俄罗斯房地产买家中最受欢迎的国家. 尽管有这个市场的所有缺点 (一些积压, 未完成的风险), 俄罗斯人继续在这里积极购买公寓. 原因是便宜, 危机后加剧.

其他国家的评分, 根据不同的公司, 也没有太大的不同. 总体上需求最大的房地产市场, 像之前一样, 西班牙依然, 黑山共和国, 乌克兰 (克里米亚), 塞浦路斯, 土耳其, 德国, 埃及, 捷克共和国和美国. 但与此同时,黑山房地产的知名度明显下降. 根据MIEL DPM, 在这个国家,物体的申请数量几乎减少了一半. 容易, 如专家建议, 原因是, 价格被高估了. 甚至现在, 秋季之后, 它们并不总是与质量相对应.

以色列对住房的需求也有所下降. 取消签证制度后,记录了该国购买房地产的兴趣激增-年底 2008 [R. 然而, 根据N. Zavalishina, 逐渐消失: “现在正在听到潜在买家的来电, 但今年尚未达成一项真正的交易”.

但是德国对房地产的需求增加了, 过去不太吸引人. 在过去的十年中,房价实际上保持不变。, 而且外国投资者也没有被这种保守的投资所吸引. 但是在危机之中,当地市场的稳定成为他的王牌。. 俄罗斯人越来越多地考虑将德国公寓作为外国购买的选择.

俄罗斯人也对拉脱维亚产生了兴趣。. 也许, 很快当地市场的知名度将会提高, 只要, 根据N. Zavalishina, 拉脱维亚政府正在考虑一项法案, 购买房产后,您将获得居留许可, 对于某些俄罗斯人而言,这将是支持这种收购的重要论据.

主要原因, 俄罗斯人借此在国外购买住房, 也保持不变. 根据MIEL DPM, 这是一个度假加投资的视角, 在国外做生意, 获得居留证和净投资. “很少有人在寻找用于娱乐的住房. 通常, 人们总是为此而瞄准, 这样购买才有意义. 许多人还谈论购买住房以教育儿童. 但实际上我们没有这样的交易。”, -评论N. Zavalishina.

根据戈登·洛克(Gordon Rock)的说法, 今天购买的主要原因是,根据资产价值的增长,有可能以较大的折扣收购物业 (鉴于危机尤其重要). 接下来流行的是从租金中获得稳定的收入, 居留证和现有业务的多元化.

在购买和等待之间

许多专家建议在那些市场中购买液体物品, 价格下降幅度最大的地方: 在美国, 西班牙, 波罗的海, 只要, 可能的, 在经济稳定的情况下,优质物品的价格将再次开始上涨. 但是,危机前价格水平的恢复速度仍然值得怀疑。. 当然, 价格迟早会赢回. 但是这段时间可能会延迟很长时间. 例如, 就像在日本, 90年代初房地产市场崩溃之后. 上个世纪,价格没有回到以前的水平.

但是,不应期望全球各地的价格都会下降。. 即使在国家, 之前许多物品已经失去价值 75% 成本, 一些房屋仍在涨价. ñ. Zavalishina以她的客户为例, 在尤尔马拉买了房子的人, 仅便宜 25%: “只是Jurmala是同一地区, 我们的卢布怎么样. 而且这里的房地产不会便宜很多”.

和. Indriksons建议投资者选择那些国家的市场, 经历了最小损失的危机, 经济稳定, 房地产价格小幅下跌; 市场, 抵押贷款的条款没有改变并且趋于改善的地方. 今天,奥地利满足了这些参数, 瑞士, 法国, 英国和塞浦路斯. 在这里你可以赚 20% 每年投资的资金”. 在上述国家中,抵押贷款在危机期间并未停止, 目前,这里的发放条件甚至有所改善.

从而, 危机不仅带来困难. 他还创造了新的, 对买家和投资者更有利的条件. 在某些国家/地区价格, 最后, 对应房地产质量. 和, 比方说, 黑山的三居室公寓, 拉斐洛维奇附近的 (布德瓦附近) 可以买到 100 千. 欧元, 而不是 350 一千。, 和危机之前一样.

作者: 亚娜·卡扎科娃(Yana Kazakova)

杂志 “物业 & 价格”

资源: prian.ru

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